(AG Nekretnine) Hypo model projektnog finansiranja – primer na projektu Belville – Blok 67 – Univerzitetsko selo

HYPO Alpe-Adria-Bank a.d., Beograd je jedna od prvih banaka koja je pružila mogućnost Investitorima da kroz model projektnog finansiranja realizuju različite vrste projekata. Hypo banka ima dugogodišnje iskustvo u finansiranju i praćenju različitih projekata, s tim da su se u proteklih godinu dana stvorili neophodni uslovi kako bi i u Srbiji zaživeo model projektnog finansiranja, kao potpuno nov model finansiranja, koji već odavno postoji na razvijenim tržištima kapitala.

Sa značajnim razvojem tržišta nekretnina i povećanjem broja Investitora u Srbiji ukazala se potreba da se ponudi i vid finansiranja, koji se ne bazira na sagledavanju istorijskog poslovanja preduzeća i konzervativnim instrumentima kolaterala, već se opravdanost finansiranja sagledava na analizi samog projekta. Takođe, stvoreni su i zakonski okviri za realizaciju ovog vida finansiranja. Sa jedne strane, novi Zakon o hipoteci je uveo pojam hipoteke na objektu u izgradnji, a sa druge strane Narodna Banka Srbije, je omogućila klasifikaciju potraživanja i na bazi projekcije novčanih tokova iz projekta, a ne isključivo na bazi istorijskih finansijskih pokazatelja.

Sâm pojam projektnog finansiranja se odnosi na finansiranje preduzeća koje je osnovano radi realizacije jednog, tačno određenog projekta. U ovom slučaju kredit se odobrava ne na bazi poslovanja samog preduzeća, već na bazi projektovanih novčanih tokova samog projekta.

Kroz ovaj model finansiranja omogućeno je finansiranje izgradnje stambenih i poslovnih objekata, industrijskih i turističkih kapaciteta (hoteli, industrijske hale, magacini, logistički centri), komercijalnih objekata (hipermarketi, šoping centri itd.). Namena ovih objekata može biti njihova dalja prodaja, rentiranje ili dugoročna eksploatacija samog investitora.

Karakteristike Hypo projektnog finansiranja

Navedeni model finansiranja ima niz prednosti u odnosu na standardni model korporativnog finansiranja. Osnovne razlike između standardnog i projektnog finansiranja su:

- U slučaju standardnog modela finansiranja, finansira se preduzeće koje posluje minimum 1-2 godine. Kod projektnog modela finansiranja finansira se novoosnovano preduzeće (Special Purpose Vehicle – SPV), koje nije opterećeno drugim aktivnostima;

- Standardni model finansiranja ima fleksibilniji odnos između sopstenih i pozamljenih izvora, dok projektno finansiranje zahteva ulaganje Investitora od minimum 20% od ukupne vrednosti investicije;

- Ocena kreditne sposobnosti zajmotražioca je osnova odobrenja kredita kod standardnog modela finansiranja, dok se kod projektnog, analiza bazira na projektovanim ekonomskim i finansijskim tokovima projekta i proceni rizika;

- Kod projektnog modela finansiranja se ne analizira postojeća poslovna aktivnost i finansijsko stanje zajmotražioca, već sam projekat, koji je i osnov za povraćaj kredita;

- Projektnim finansiranjem, novoosnovano preduzeće - SPV ne prenosi rizik projekta na matičnu kompaniju i obrnuto;

Faze u realizaciji

Da bi Investitor bio u mogućnosti da kroz model projektnog finansiranja obezbedi sredstva za njegovu realizaciju potrebno je da se ispune određeni uslovi:

Osnivanje novog preduzeća

Ø Potrebno je da Investitor, kao korisnik kredita, osnuje novo projektno preduzeće (SPV – Special Purpose Vehicle), koje nije opterećeno drugim delatnostima. Ovo preduzeće osniva matična kompanija u svrhu ostvarenja samog projekta, čija je jedina i osnovna delatnost upravo sam projekat.

Priprema dokumentacije

Ø Pre podnošenja zahteva za kredit, novo projektno preduzeće obezbeđuje Odobrenje za izgradnju, kao i ostalu dokumentaciju izdatu od strane nadležnih institucija, a koja je potrebna za početak radova na izgradnji nepokretnosti.

Nosilac projekta

Ø Odobrenje za izgradnju i ostala potrebna dokumentacija treba da glase na novoosnovano projektno preduzeće.

Biznis plan

Ø Investitor dostavlja Banci kompletnu dokumentaciju u vezi projekta, kao i detaljan Biznis plan, koji će biti osnov za kontrolu i nadzor radova i korišćenja sredstava koje odobrava Banka.

Potrebna ulaganja

Ø Investitor obezbeđuje određeni iznos sopstvenih sredstava za finansiranje projekta, 20- 30% vrednosti celokupne investicije. Na taj način, matična kompanija je u mogućnosti da nesmetano mobiliše svoja obrtna sredstva za dalji razvoj ostalih poslovnih aktivnosti.

Projekat kao garancija

Ø Osim garancija koje se odnose na sam projekat, u osnovi nije potrebno obezbediti neke druge garancije investitora, kao ni dodatna sredstva u vidu hipoteka na ličnoj imovini i sl. Procena novčanih tokova projekta i mogućnosti otplate kredita, a ne kreditna sposobnost i vrednost imovine investitora, predstavljaju osnov za odobravanje sredstava.

Iskustvo

Ø Potrebno je da investitor ima dokazano iskustvo u ovoj oblasti

Korišćenje sredstava

Ø Povlačenje sredstva iz kredita se vrši namenski u tranšama, po prezentaciji faktura, odnosno overenih situacija uz saglasnost banke.

Otplata i rokovi dospeća kredita

Ø Otplata i rokovi dopeća kredita se u potpunosti prilagođavaju samom projektu, odnosno predviđenom roku izgradnje i prilivima ostvarenim iz projekta.

HYPO podrška

Hypo Alpe-Adria-Bank a.d. Beograd nudi podršku investitoru od početka do kraja realizacije projekta, dajući investitorovim potencijalnim kupcima nekretnina povoljnije uslove finansiranja. Tako fizička i pravna lica mogu kupovati i nekretnine u izgradnji, što znači pre njihovog uknjiženja, žiranti nisu potrebni, a sredstva od prodaje namenjena su vraćanju kredita investitora. Uz finansiranje projektnog preduzeća, banka omogućava i matičnoj kompaniji i njenim zaposlenima standardne proizvode banke pod povoljnijim uslovima.

Zaključak

U projektnom finansiranju Hypo Alpe-Adria Bank a.d. Beograd je i investitor i pouzdan finansijski savetnik koji poseduje bogato iskustvo u modernim vidovima finansiranja, poznaje tržište i zakone, ume da prepozna dobre projekte i potrebe klijenata, i ima razgranatu mrežu dobavljača i kupaca.

HYPO Alpe-Adria-Bank a.d., Beograd je do sada finansirala veliki broj projekata, koji se odnose na stambene i poslovne objekte, industrijske kapacitete i komercijalne objekte.

Jedan od najznačajnijih projekata koje finansira HYPO Alpe-Adria-Bank ad Beograd, koji je ujedno do sada i najveći projekat na tržištu nekretnina u Srbiji, jeste projekat izgradnje Univerzitetskog naselja u novobeogradskom bloku 67, a za potrebe Univerzijade 2009. Objekti su nakon završetka Univerzijade namenjeni tržištu za dalju prodaju. Na prostoru od 75.318 m2 između ulica Agustina Neta, Milutina Milankovića, Jurija Gagarina i Ho Ši Mina biće izgrađeni stambeni objekti BRGP 171.882 m2 (korisne površine 136.629m2 – 1.778 stambenih jedinica), poslovni objekti BGRP 22.196 m2 (19.581m2 korisne površine), izgradnja kompleksa osnovne škole (1600m2) s terenom za sportske aktivnosti, izgradnja objekta za kombinovanu dečju ustanovu, ukupne površine od 1600m2, izgradnja centra za stara lica otvorenog i zatvorenog tipa, a moguća je i izgradnja drugih ustanova socijalne zaštite.

autor :

Ana Marković, Head of Project & Structured Finance Department

Hypo Alpe-Adria Bank a.d. Beograd

[email protected]

izvor :