Notari od 1. septembra preuzimaju ugovore o nepokretnosti - Javnobeležnički sistem će ograničiti malverzacije u prometu nekretnina

Ako ove jeseni budete hteli da overite ugovor o kupovini stana ili bilo koji drugi ugovor o pravnom prometu nekretnina, umesto na sudski šalter uputićete se kod notara.

Srbija će prvog dana septembra postati poslednja evropska država koja uvodi notarijat u svoj pravni sistem jer se, kako su za "eKapiju" potvrdili u Ministarstvu pravde, ne planira ponovno odlaganje početka primene Zakona o javnom beležništvu.

Javnobeležničke nadležnosti u pravni sistem će se uvoditi postepeno, a u isključivu nadležnost notara u Srbiji, najpre će biti stavljeni ugovori o prometu nepokretnosti. To će smanjiti obim administrativnih poslova u okviru sudskog sistema ali i omogućiti bolju kontrolu kupoprodaje nekretnina.

Dejan Đurđević, profesor Pravnog fakulteta u Beogradu, kaže za "eKapiju" da se uloga suda u prometu nepokretnosti do sada svodila na to da sudski radnik na šalteru overi potpis na ugovoru, dok će notari sami sastavljati ugovore o prodaji nepokretnosti.

- Sud je svojim pečatom garantovao samo za to da je ugovor potpisalo određeno lice, a nije se upuštalo u sadržinu ugovora. Za razliku od sudskih službenika notari će sami sastavljati ugovore o prodaji nepokretnosti i vršiti formalnu i sadržinsku kontrolu punopravnosti ugovora. Ukoliko primete da je neka odredba ništavna ili bi mogla da da povod na spor, dužni su da o tome upozore stranke, imaju mogućnost da unesu upozorenje u ugovor ili čak odbiju da ga sastave. Na taj način će se u velikoj meri preduprediti potencijalni sporovi vezani za prodaju nepokretnosti, između ostalog i višestruke preprodaje stanova.

Propisi koji regulišu notarsku delatnost daju mogućnost i da prilikom zaključenja ugovora o prodaji, stranke ugovore da će kupac položiti kupovnu cenu nepokretnosti u tzv. notarski depozit.

- Reč je o posebnom depozitnom računu koji notar otvara u nekoj od poslovnih banaka odakle će novac biti prebačen na račun prodavca tek kada se kupac uknjiži kao vlasnik nepokretnosti. Na taj način se štite obe strane - prodavcu se garantuje da će dobiti svoj novac, a kupcu da će se uknjižiti kao vlasnik nepokretnosti koju kupuje – ističe sagovornik "eKapije".

Sefedin Suljević, član Komore notara Bosne i Hercegovine, rekao je na predstavljaju sistema javnog beležništva u beogradskom GIZ-u, da se od pre 7 godina kada je uveden notarijat, uknjižba nepokretnosti u BiH uvećala za čak 300%. Đurđević je siguran da će notarski sistem i u Srbiji omogućiti znatno viši nivo pravne zaštite u sferi prometa nekretnina, ali da neće značiti i povećanje cene prodaje nepokretnosti, kako se možda veruje.

- Čak iako neko prilikom zaključivanja ugovora bude plaćao veću taksu kod javnog beležnika, u jednom dugom koraku notarijat će doneti dosta uštede jer će smanjiti sporove, pa stranke neće morati da plaćaju advokate i sudske takse za vođenje parničnih postupaka. U jednom vremenskom periodu tako, javnobeležništvo će učiniti pravni promet mnogo jeftinijim.

Kako javnobeležnička forma u drugoj polovini 2014. postaje jedina moguća kod ugovora kojima se raspolaže nepokretnostima (kupoprodaja, hipoteka), zakon predviđa da će se svi ugovori te vrste sastavljati isključivo kod notara koji posluje na teritoriji gde se data nepokretnost nalazi.

Vanparnični postupci kod beležnika

U nadležnosti notara od septembra će biti i ugovori o poklonu, sporazumi o deobi zajedničke imovine supružnika ili vanbračnih partnera, ugovori o doživotnom izdržavanju, zaveštanje, testamenti. Notar je dužan da čuva isprave koje sačini, a na čuvanje mu se mogu povertiti i druge isprave, novac i sl. Beležnik, takođe može da potvrdi postojanje ili nepostojanje neke činjenice, on daje savete strankama o pitanjima iz svoje nadležnosti, a sud može da mu poveri i vođenje nekih vanparničnih postupaka, poput ostavinskog.

Kako je nedavno istakao ministar pravde, Nikola Selaković, u planu je da u jednom trenutku vanparnični postupak u potpunosti pređe na javne beležnike odnosno notare. Srbija je 2012. godine imala 31% nerešenih ostavinskih predmeta, dok je u Hrvatskoj gde taj posao vrše notari nerešeno svega 13%, što je gotovo 3 puta manje.

Uvođenjenjem notarijata pravne usluge će u daleko većoj meri biti dostupne građanima. Kako objašnjava Đurđević, danas ne postoji sud na teritoriji svake opštine u Srbiji, ali će svaka opština imati notara.

- Na teritoriji Prvog osnovnog suda u Beogradu recimo imate 5 opština i jedan sud, a sada će na tih 5 opština dolaziti 21 notar. Tako neće svi morati da dolaze na jedan opštinski ili sudski šalter već kod više od 20 javnih beležnika.

Glavni problem sa uvođenjem sistema javnog beležništva u Srbiji međutim, je broj kanditata zainteresovanih da budu notari. Ovo je bio i ključni razlog zbog čega je primena Zakona o javnom beležništvu odlagana već dva puta.

Manjak kandidata

Zakon o javnom beležništvu predviđa da se, po pravilu, za područje jedne opštine, odnosno gradske opštine ili grada, određuje najmanje jedno javnobeležničko mesto, s tim što na područjima na kojima je veća gustina naseljenosti i intenzivnije privredno poslovanje jedno javnobeležničko mesto dolazi na svakih 25.000 stanovnika.

U Ministarstvu pravde su za "eKapiju" rekli da je javnobeležnički ispit do sada položilo 154 kandidata, što je dovoljno za formiranje Javnobeležničke komore. Broj onih koji su položili ispit ipak, nije pravilno teritorijalno raspoređen. Beograd tako ima i više kandidata nego što je potrebno, dok Bor, Vranje, Kikinda, Kruševac, Negotin, Paraćin, Prokuplje, Smederevo, Užice i Pirot i dalje nemaju nijednog kandidata.

Pre formiranja Komore javnih beležnika i za potpunu primenu notarijata u Srbiji neophodno je izvršiti izmene Pravilnika o privremenom broju javnobeležničkih mesta i službenim sedištima javnih beležnika. Potrebno je i usvojiti Zakon o izmenama i dopunama Zakona o vanparničnom postupku, ali i set zakona koji su od značaja za funkcionisanje javnobeleznicke službe – Zakon o overi prepisa, potpisa i rukopisa, hipoteci, nasleđivanju, privrednim društvima...

Ivana Bezarević