Ekonomist konferencija "Tržište nekretnina u jugoistočnoj Evropi" - Balkan u pokretu

Osnovni razlog zbog kog je tržište nekretnina u Jugoistočnoj Evropi interesantno jeste njegov potencijal rasta, a način razvoja i ulaska investitora u Srbiju gotovo je jednak onome koji je postoji i u zemljama centralne Evrope. Ipak, gotovo svi investitori okupljeni na drugoj konferenciji Ekonomist magazina posvećenoj tržištu nekretnina u jugoistočnoj Evropi, upozorili su da postoji opasnost da Srbija ostane jedna od retkih zemalja čiji potencijal nije iskorišćen.

Formula uspeha
Roman Klot, regionalni direktor za Srbiju kompanije „Atrijum Konsalting“, smatra da je tržište u regionu još nerazvijeno. On kaže da u Berlinu ima više poslovnog prostora A klase nego u celoj jugoistočnoj Evropi. Sa druge strane, kad se pogleda tržište nekretnina u Srbiji, pogotovo u Beogradu, primetan je stabilan trend kad su u pitanju cene zakupa (18-19 evra po kvadratu), ali je i sve veći procenat nezakupljenog prostora – oko 25 odsto. Mogućnost rasta, i pored činjenice da će doći i nove strane kompanije, on vidi pre svega u rastu postojećih klijenata, na primer banaka. Iako je u Beogradu trenutno fokus na Novom Beogradu, i poslovni prostor u starom centru grada, trenutno opterećen nerešenim pravnim statusom, takođe će doživeti promenu.

Prvi investitori uglavnom se okreću poslovnom prostoru, da bi potom „uplovili” i u izgradnju kombinovanog, poslovno - stambenog prostora. Prema rečima Lambrosa Anagnostopulosa iz grčke kompanije „Lambda Development“, zadnjih nekoliko godina, u Rumuniji i Bugarskoj primećen je trend smanjenja prihoda od prodaje nepokretnosti sa 13 odsto godišnje, na sedam odsto. To je trend koji se može očekivati i u Srbiji. Ilustrujući potencijal tržišta Anagnostopulos kaže da „90 odsto vlasnika stanova želi da poboljša svoje uslove stanovanja”. Zato je u Srbiji ključni faktor koji će određivati tržište kvalitet gradnje.

Više je mogućnosti za finansiranje velikih projekata iz oblasti nekretnina u Srbiji, smatraju stručnjaci. Problem za investitore je okolnost da banke, zbog zakonskih ograničenja i visokog nivoa obavezne rezerve, retko odobravaju dugoročne investicione kredite, primetio je Zlatko Milikić, direktor sektora za projektno finansiranje u kompaniji MPC „Properties“. Uz mogućnost podizanja kredita, u poslednje vreme razvija se i opcija lizinga nekretnina. Međutim, za investitore je izazov to što nekretnina pravno prelazi na ime lizing kuće koja je daje u zakup. Osim lizinga, kapital može da se prikupi i na nekoj od inostranih berzi. To, sa jedne strane, donosi željeni novac, ali i strateškog partnera koji želi udeo u kompaniji.

Za one graditelje koji bi da zidaju u Beogradu, najveća prepreka je nedostatak građevinskog zemljišta, naročito za stambeni prostor. Prema rečima gradonačelnika Nenada Bogdanovića, Novi Beograd će biti iscrpljen kroz dve godine, ali se moguć prostor za širenje građevinskih lokacija vidi oko buduće Marine Dorćol. Veliki strani investitori u Beogradu, kao što su Airport City Belgrade i GTC, kažu da nisu imali većih poteškoća tokom poslovanja u glavnom gradu. Izuzetak su niži i srednji nivoi gradske administracije koji proces dobijanja dozvola često usporavaju i čine netransparentnim.

Ocenjujući da je sada situacija na tržištu bolja nego 2002. godine, Miloš Vučković, partner u advokatskoj kancelariji Karanović – Nikolić, ipak ističe neke probleme u razvoju tržišta. Pre svega, neregulisan status vlasništva nad građevinskim zemljištem. Tu je i problem nepostojanja centralizovanog registra za vlasničke listove, kao i nepostojanje javnih podataka o potencijalnim investitorima. Zatim diskreciona tumačenja propisa lokalnih vlasti, pa restitucija...

Denacionalizacija
„Konsolidacija prava svojine je u izvesnom vremenskom zaostatku”, smatra Milan Parivodić, ministar za ekonomske odnose sa inostranstvom u vladi Vojislava Koštunice. On dodaje da očekuje da će ova godina biti „obeležena suštinskom reformom” i demonopolizacijom gradskog građevinskog zemljišta.

Konačno rešenje se nazire, bar kad je reč o restituciji.
Ukoliko bi Zakon o restituciji rešio problem građevinskog zemljišta na način na koji je objasnio Parivodić, stari vlasnici bi trebalo da se potraže u jednoj od četiri kategorije. Onima koji su vlasnici objekta na zemljištu koje je nekad bilo njihovo, pa im je oduzeto, to zemljište biće vraćeno u vlasništvo. Ako su, međutim, nekadašnji vlasnici nekog zemljišta prodali nekretninu koju su posedovali na njemu, to zemljište će biti dodeljeno sadašnjem vlasniku tog objekta. Parivodić to objašnjava činjenicom da bi prethodni vlasnici, da su to mogli, uz nekretninu prodali i zemljište. „Da je mogao, prodavac bi uz kuću otuđio i zemljište. Ko je kupio objekat treba besplatno da dobije i zemljište na kome se nalazi”, kaže Parivodić.
Kad je reč o onima kojima je građevinsko zemljište oduzeto po osnovu eksproprijacije, Parivodić kaže da im ta imovina neće biti vraćena. „Eksproprijacija je legitiman model u modernim ekonomijama. Korisnik eksproprijacije treba da stekne pravo svojine nad zemljištem bez naknade”, kaže ministar. Svoje zemljište dobiće natrag i nekadašnji vlasnici na čijoj oduzetoj imovini su naknadno izgrađene nekretnine. Vlasnici zemljišta, međutim, neće moći sami da određuju visinu naknade za korišćenje njihove imovine, već će to određivati lokalna samouprava.

Novi propisi će nalagati da vlasnici objekta na tuđem zemljištu održavaju te nekretnine. Takođe, ukoliko žele da na tuđem zemljištu grade nove objekte ili dograđuju postojeće, moraće da dobiju dozvolu vlasnika zemljišta. Takođe, novi propisi će, uveren je Parivodić, omogućiti da investitori sve potrebne dozvole pribave za dva meseca i da pri tome posete jedan šalter. Danas je, inače, za najjednostavnije objekte investitorima potrebno da posete 25 različitih šaltera, a cela procedura traje i po nekoliko godina.

„OMV-u je trebalo 107 različitih dozvola da izgradi jednu pumpu. Ne daj Bože da su želeli da grade rafineriju”, kaže Parivodić i dodao da će po novom Zakonu pravo građenja postati prenosivo, zemlja će se prodavati kao i objekti, a moći će i da se stavi pod hipoteku.
Investitore najviše brine hoće li i novi vlasnici poštovati ugovore o zakupu građevisnkog zemljišta koji su potpisani na 99 godina, kao i da li će imati pravo da menjaju cenu zakupa.
Ričard Sigal, konsultant investicionog fonda „Argo Capital Management“ kaže da veliki deo investitora odbija činjenica da je procedura dobijanja dozvola u Srbiji spora. Zbog toga, kaže on, fondovi kao što je njegov, ne mogu da obrnu kapital za tri do pet godina, što je normalan investicioni ciklus. Smatra da su za ulaganje, u regionu mnogo bolja tržišta Crne Gore, Rumunije ili Hrvatske.

Slobodan prostor
Suzana Horvat iz mađarskog „Elzilium Retail Consulting“ očekuje da veći gradovi u Srbiji uskoro „dobiju” velike tržne centre. „Potrošači traže sofisticirana mesta za kupovinu”, kaže Horvatova i dodaje da su istraživanja pokazala da građani Srbije vole da slobodno vreme troše kupujući. „Oni nisu vođeni cenama, već kvalitetom usluge”, primetila je Suzana Horvat.
Josef Thullner, projektni menadžer u „Erste Bank Srbija“, ocenio je da je budućnost ovdašnjeg hotelijerstva u traganju za novim mogućnostima i investitorima, a da rizici koji postoje mogu da se izbalansiraju. Thullner smatra da je Beograd posebno zanimljiv za investiranja i zbog činjenice da u gradu postoje samo dva međunarodna hotelska lanca. Oni drže 14 odsto tržišta, dok u ostalim evropskim gradovima hotelski lanci pokrivaju u proseku 75 odsto tržišta. Beograd bi mogao uskoro da dostigne nivo Zagreba koji ima pet hotela iz međunarodnih lanaca. Thullner je izjavio da je Erste Bank među prvim zajmodavcima u Srbiji i da je spremna za investiranja, ali da je neophodno ubrzati pregovore između Austrije i Srbije o izbegavaju dvostrukog oporezivanja.

Jean-Pierre Marcadier, generalni direktor „Hyatt Regency Hotel Belgrade“, smatra da tržište u Srbiji još nije zrelo i da bi prvenstveno trebalo renovirati postojeće hotele, naročito one sa manjim kapacitetom. Marcadier naglašava da nije protiv dolaska novih hotela. Ali za to je potrebno ispuniti neke uslove koji su bitni za investitore, kao što su novi propisi o bezbednosti, zdravlju i higijeni. Zatim, valjalo bi obezbediti bolji saobraćaj, školovane kadrove...

Govoreći o uspesima Irske u domenu razvoja turizma, Breda McEnaney, stariji menadžer, u „Hospitality & Leisure Department, PricewaterhouseCoopers“, ocenila je da je proces planiranja u Srbiji spor, te mora da se ubrza. Pored planiranja, neophodno je promeniti regulativu kako bi se postigao bolji kvalitet i smanjio rizik. McEnaney je rekla da je dolazak poznatih hotelskih lanaca omogućio Irskoj pristup tržištima na kojima ne bi mogla da uđe. Inače, u Irskoj trenutno postoji deset brendiranih hotela.

poziv na pretplatu na na www.ekonomist.co.yu