Kuća u Beogradu za 600 EUR po kvadratu - Kompanija "Adventis Real Estate" predlaže mnogobrojne ideje za razvoj tržišta nekretnina

Procene zaliha rudnika plavog kamena, zlatnog i srebrnog nakita kao zalog za kredite kod banke, umetničkih slika Šumanovića i Konjovića u vlasništvu preduzeća u stečaju, vrednosti akcija kompanije "Tigar", procena jednog od najvećih servoliftova za brodove u Evropi, zasada voća i povrća i stada za kolaterale, kao i prodaja hotela i tržnog centra. To su samo neki od raznovrsnih poslova koje je uradila beogradska firma "Adventis Real Estate Management", deo "Century 21", koja, osim procene vrednosti kapitala, prodaje i iznajmljivanja, pruža usluge iz oblasti upravljanja nekretninama.

Čim je osnovana 2011. godine, firma je preuzela franšizu američke kompanije "Centrury 21" koja posluje sa preko 8.000 agenata u 73 zemlje.

- Tim koji sada radi u "Adventis Real Estate Management"-u ranije se bavio procenom vrednosti kapitala, finansijskim konsaltingom, izradom UPPR-ova i dr. Uzeli smo franšizu jedne od najvećih svetski mreža za prodaju nekretnina jer smo hteli da na srpskom tržištu uspostavimo nove standarde. Smatrali smo da njihovo iskustvo i ideje koje se sporovode sa velikim uspehom u severnoj Americi i Evropi mogu da doprinesu razvoju tržišta nekretnina u Srbiji. Imamo potpisane ugovore sa više od 18 banaka, a u pregovorima smo sa još 6-7 banaka. Osim procene vrednosti za banke i prodaju njihovih kolaterala, radimo procene u stečajevima, procene za Agenciju za privatizaciju, sve do procena, prodaje i izdavanja nekretnina za fizička lica – rekao je za "eKapiju" Ervin Pašanović, direktor firme "Adventis Real Estate Management".

Beogradska firma se specijalizovala za procene vrednosti poslovno-komercijalnih kompleksa, koji u svom sastavu imaju građevinske objekte različitih namena, kao što su fabrike, brodogradilišta, poljoprivredni objekti, farme, hladnjače, silosi, ribnjaci, vinogradi, šumska dobra, stambeni objekti, poslovne zgrade, hoteli, brodovi i dr.

(Ervin Pašanović)

Tržište stambenih nekretnina u Srbiji

Ervin Pašanović kaže da Beogradu nedostaju tržni centri, stambeni i poslovni prostori.

- Ljudi misle da ima previše slobodnih stambenih i poslovnih nekretnina, što nije tačno. Reč je o tome da su cene dosta visoke, te je tržište stalo. Potreba grada ove veličine daleko je veća od 2-3 tržna centra. Takođe, ovde ljudi do 40 godine žive sa roditeljima. Tako će biti i ubuduće, ako se kupovna moć ne poveća, ili se ne stvore uslovi da se sa državnim ili poludržavni kreditima sa garancijom omogući ljudima da dođu do krova nad glavom – navodi Pašanović, i dodaje da nijedna politička struktura do sada nije ništa uradila da dođe do takvih promena.

Naš sagovornik napominje da u oglasima ima dosta precenjenih stanova, jer se podrazumeva da će cena odmah biti smanjena 10-15%.

- Razlika je u tome da li neko želi stan da proda ili da ga prodaje. Prema našem iskustvu, nikom se ne žuri, svi bi da čekaju određenu cenu stana makar čekali godinama. Lokacija drži cenu kvadratu, a kvalitet gradnje ima manji uticaj, a to prodavcima često nije jasno. Naše tržište mora da se edukuje u smislu prednosti koje nudi novogradnja, zelena gradnja, novi ekološki standardi, energetska efikasnost i slično. Mi pomažemo vlasnicima nekretnina, odnosno mi im procenimo tačnu vrednost nekretnine kako bi odmah znali koliko novca realno mogu da dobiju – objašnjava Pašanović.

On napominje da je kupcima pri izboru stana često najbitniji "emotivni momenat", odnosno da li im se sviđa svetlo, da li im odgovara sistem grejanja ili raspored prostorija, okruženje i komšiluk.

- Ako neko pogleda oglas - 60 kvadrata za 70.000 EUR u odgovarajućem delu Beograda, ne znači da će ga kupiti zbog povoljne cene i lokacije. Prodavci nekretnina su specifičan soj ljudi, oni moraju da osete šta klijent stvarno želi. Treba sagledati ceo koncept koji je potreban klijentu. To podrazumeva poznavanje i vladanje raznim tehnikama koje mi primenjujemo.

Direktor "Adventis Real Estate Management" je ukazao na problem celokupnog građevinskog sektora.

- Država se razvija samo kad se gradi, a naš građevinski sektor je posledicama krize ekstremno pogođen poslednjih nekoliko godina. Da li će država to uraditi kroz "Beograd na vodi" ili kroz radne akcije ili izdavanja hartija od vrednosti sa dospećem za 20-30 godina ne znam, ali bi nešto pod hitno trebalo da se promeni.

Kao pozitivno u sektoru nekretnina, Pašanović navodi usvajanje Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti. Međutim, smatra da postoje određeni nedostaci u ovom dokumentu.

- Nisam zadovoljan što nisu postavljeni neki osnovni standardi kao što je minimalna i maksimalna provizija da bi pravila igre bila jasnija. Najveći problem sa kojim se agenti bore je naplata ugovorene provizije po zaključenju posla. Klijenti ne žele da shvate u čemu je značaj posredovanja u prodaji, zašto agent ne bi trebalo da se bavi pravnim pitanjima i mehanizmi naplate su izuzetno neefikasni. To sve hitno mora da se unapređuje u tesnoj saradnji sa državnom administracijom koja zna da preknjižava nekretninu i nekoliko godina u ovoj elektronskoj eri...

Naš sagovornik kaže da, iako je sektor nekretnina već neko vreme u stagnaciji, tek sad je potpuno "zamrznut" zbog izbora.

- Ljudi čekaju rasplet da vide u kom smeru će da se okrene ekonomija, što ima veliki uticaj na promet.

Pašanović kao primer za pokretanje ovog sektora navodi lizing nekretnina i uvođenje građevinskih obveznica.

- Dosta kompanija koje imaju strane principale ne može da investira u nekretnine, ali bi mogle, osim zakupa, da koriste instrumente lizinga nekretnina što bi dovelo do toga da građevinski sektor može da se razvija. Postoji različiti finansijski proizvodi. Ako već nema novca, moglo bi da se radi na "HoV", odnosno da se emituju građevinske obveznice.

Zajednički do doma

Ervin Pašanović ima ideju kako bi mladi ljudi mogli da sebi obezbede stambeni prostor, a u nekim slučajevima i zajednički bazen.

- Predlažem da se napravi finansijski okvir za projekat obezbeđivanja gradnje za mlade parove. U taj projekat bi se uključile osiguravajuće kuće i banke. Desetak ili više porodica bi moglo da pravi tipske kuće u nizu, organizovane u obliko potkovice, sa bazenom između. Tako bi bili smanjeni troškovi zbog cene kapitala, cene projekta, cene građevinskog zemljišta i izgradnje. Kuće od 100 kvadrata mogle bi biti 600-700 EUR po m2 u gradskoj zoni, a van grada još manje.

Sagovornik "eKapije" smatra da bi parcele, na primer, mogle da se obezbede od Vojske na Topčideru, Dedinju i u Rakovici, potom u naseljima Višnjica, Ovča, Borča i Krnjača, u delovima na Ibarskoj magistrali, kao i iza novobeogradskog naselja Dr Ivana Ribara, na Zvezdari i sl.

Poljoprivreda i ugostiteljstvo

Kada je reč o poljoprivrednom zemljištu, u kompaniji "Adventis Real Estate Management" kažu da nije velika navala za kupovinom parcela u Srbiji, jer smo u srednjem rangu po cenama Evropi.

- U našoj zemlji cena hektara je do 15.000 EUR, tako da je među skupljima u regionu. Postojeći strah da će stranci pokupovati zemlju neoprovdan je. Sistem zadruga uništen je, od njega su ostali samo usitnjeni posedi. Neko ko je mogao da ukrupni posed je profitirao. Ko ima 2-5 ha ne može zbog ekonomije obima bez zadruge da izdrži cenu proizvodnje, a ukrupnjavanje poseda je aktuelno samo na lokalu. Zadruge kao autentične investicione fondove trebalo bi da podrže i država i banke i industrija, koja bi mogle da obnove celokupan poljoprivredni vozni park.

A kada je reč o prodaji i kupovini hotela, Pašanović kaže da za dobrog kupca postoje raznovrsne ponude.

- Mi procenjujemo i prodajemo hotele. Ponude je velika u gradovima, na auto putu, u planinskim centrima, u banjama, kao i u Beogradu. Međutim, nema dovoljno kupaca.

Kao mera za podršku turizmu i jeftinu alternativu poboljšanja gradskog prevoza, Ervin Pašanović predlaže uvođenje vodenog metroa, po ugledu na Veneciju:

- Delovi Novog Beograda su i građeni sa ovom idejom, u blokovima na savskom keju okretnice autobusa su tik uz obalu da bi ljudi komotno mogli da pređu iz jednog vida prevoza u drugi. Zamislite kad bi se povezali Umka i Surčin sa Zemunom i Pančevom. Nema špica, zagušenja, a tipske brodove za naš metro može da isporuči domaća industrija. Ovaj sistem kasnije može da se implementira i u Novom Sadu čime bi dobili još jednu distinkciju u odnosu na ostale centralno-evropske gradove.

Kampus u Ovči

Ervin Pašanović ukazuje da je dunavski kej neiskorišćen, te da predlaže komplekse koji bi mogli da se izgrade na toj reci.

- U Beogradu ima dosta poteza sa fantastičnom prirodom koji su potpuno nerazvijeni. Imam ideju, koja mi se javila letos kada sam bio na odmoru na Malti. Malta osim razvoja turizma, ima i univerzitet sa studentima iz celog sveta. Oni tokom zime uslužne i hotelske kapacitete koriste za studente. Mogao bi i kod nas da se napravi privatni studentski grad, u koji bi se usljavali studenti kako se koja faza izgradi. Bili bi izgrađeni kampus, menza, sportski, kulturni i zabavni sadržaji. Na primer, studenti bi plaćali po 200 EUR za smeštaj i 100 za ishranu. Za strane studente bi bilo 2-3 puta skuplje. Verujem da bi svi želeli da budu na Dunavu u Evropi, da se povezuju sa ostalim studentima iz raznih krajeva sveta, da budu vezani za Srbiju do kraja života. Naši privatni i državni univerziteti dobili bi veliki priliv svežih sredstava čime bi se podigao nivo obrazovanja a strani studenti – naši počasni građani bi obogatili kako našu ekonomiju tako i našu kulturu.