Nove investicije dižu cenu kvadrata - U Beogradu velika potražnja, a mala ponuda kvalitetnih stanova

Da li je prodaja stanova u Beogradu stala? Ima i ponude, ima i tražnje, ali se izgleda negde ne poklapaju. Konsultanti za nekretnine u 2013. uočavaju porast tražnje, ali upozoravaju na lošu ponudu kvalitetnih stanova, a posebno u centru prestonice.

- Potražnje ima ali je loša ponuda dobrih stanova. Ako se kupac odluči za određenu lokaciju, kvadraturu, i određenu spratnost teško da će brzo naći odgovarajući stan. Potencijalni kupci moraju nečeg da se odreknu – ili lokacije, ili striktne površine ili određenog sprata – kaže u razgovoru za "eKapiju" Nedeljko Malinović, direktor "Legata", firme koja se bavi prometom nekretnina.

Naš sagovornik smatra da je najveći problem loše ponude stambenih nekretnina nedovršenih 25.000 stanova na teritoriji Srbije.

Mina Kalezić, direktorka prodaje i marketinga kompanije "CBS International", ukazuje na porast potražnje na tržištu stambenih nekretnina još od druge polovine prošle godine.

- Trend obnovljenog poverenja kupaca se nastavio i tokom 2013, koji trenutni momenat percepiraju kao pravi momenat za kupovinu. Ponuda u dobroj meri prati realnu tražnju, ali ono što svakako nedostaje jesu kvalitetni projekti u centru grada, gde je i odnos prodatih stanova u starogradnji u odnosu na novogradnju drastično pomeren u prilog starogradnji, upravo zbog odsustva novogradnje i povećane tražnje za ovaj deo grada – objašnjava Kalezić u razgovoru za "eKapiju".

Sagovornica "eKapije" podseća da se na centralnim gradskim lokacijama grade manji stambeni objekti sa 30 do maksimum 50 jedinica, dok su na Voždovcu i Novom Beogradu sada u izgradnji kompleksi sa više od 100 stanova.

Kalezić kaže da se najveći broj zahteva kupaca odnosi na stanove "koji na optimalnom broju kvadrata nude veći broj spavaćih soba i samim tim bolju funkcionalnost prostora za porodicu koja raste".

- To podrazumeva da, na primer, već na 65 m2 stambene površine kupci imaju dve spavaće sobe.

Direktor "Legata" kaže da su najtraženiji stanovi između 30 i 60 kvadrata, a da su u septembru u oktobru dosta traženi garsonjere i jednosobni zbog dolaska studenata u Beograd.

Kada je reč o najtraženijim lokacijama, prema iskustvu naših sagovornika, kupci su zainteresovani za Zvezdaru i Konjarnik odnosno za lokacije gde stanovi nisu mnogo skupi a blizu su grada. Takođe, standardno je velika zainteresovanost za Vračar, Dedinje i Novi Beograd.

Sugrađanka T.S. već nekoliko meseci pokušava da nađe stan u širem centru grada novije gradnje, za koji je izdvojila 90.000 EUR.

- Svi stanove novogradnje, koje sam gledala u centru, a fokusirana sam na Dorćol i Vračar, nezadovoljavajućeg su kvaliteta, tako da sam počela da tražim starogradnju iako ću morati da uložim dodatni novac za renoviranje.

Cene stanova u Beogradu

Prema nedavno objavljenim podacima Republičkog zavoda za statistiku, cene stanova novogradnje u Srbiji u prvoj polovini 2013. opale su za 5,7% u odnosu na prosečne cene u drugom polugodištu 2012. godine. Ako se uzme u obzir promena kursa evra u tom periodu, u prvom polugodištu cene stanova su manje za 2,3% u odnosu na drugu polovinu prošle godine.

Cene stanova u Beogradu nisu rasle u 2013. godini, a u odnosu na 2008. zabeležen je pad cena u proseku oko 22%.

Prosečna cena kvadrata na centralnim gradskim lokacijama u novogradnji se u proseku kreće od 2.200 do 2.500 EUR po kvadratu kada je reč o projektima sa izuzetno visokim kvalitetom završnih radova, dok je za srednji kvalitet završnih radova raspon cena od 1.700 do 2.200 EUR po m2.

Kada je u pitanju periferija grada cene se kreću između 900 i 1.200 EUR po kvadratu u zavisnosti od udaljenosti od centra.

Marko Andrejić, koji je želeo da kupi stan do 45.000 EUR, morao je da ga potraži na lokacijama malo dalje od centra.

- Računao sam da ću moći da kupim jednosoban ili jednoiposoban stan, odnosno u delovima grada gde je cena 1.200-1.300 EUR. U obzir je dolazila samo novogradnja jer sam odlučio da kupim preko subvencionisanog kredita. Prvo sam razmatrao naselje Stepa Stepanović, ali tu nije bilo stanova adekvatne veličine, pa sam onda gledao Karaburmu i Mirijevo gde može da se nađe kvadrat i po ceni oko 1.000 EUR. Na Karaburmi je vrlo malo novogradnje, a na Mirijevu sam gledao ulice Šejkinu i Dragoslava Srejovića. Tu su pristojni stanovi, oko 1.200 EUR po m2, samo su prostorno bili loše orijentisani u smislu da im je falio parking, da su imali manjak svetlosti ili je prozor gledao na zid. Gledao sam i Višnjičku banju gde je cena 1.100 EUR za kvadrat, ali je malo dalje i opet bez nekih pratećih stvari u blizini, a raspitao sam se i za Alpha City, Belville i slične, ali to je van mojih platežnih sposobnosti jer je kvadrat od 1.500 EUR pa naviše – govori o svom iskustvu Andrejić.

Ovaj kupac se posle višemesečnog traženja, odlučio za stan u Ulici vojvode Vlahovića, iznad okretnice autobusa 26, gde je, kako kaže, glavni minus lokacija, ali je zadovoljan rasporedom prostorija, cenom od 1.100 EUR po kvadratu i pogledom.

Politička situacija utiče na potražnju stambenih nekretnina

Prema mišljenju konsultanata za nekretnine, subvencionisani krediti nisu uticali na veću potražnju za stanovima.

- Naše iskustvo govori da dobar proizvod po razumnoj ceni i u vreme krize pronađe kupca, tako da je cena svakako jedan od parametara. Sa druge strane, nešto relaksiraniji uslovi za dobijanje stambenih kredita i niže kamate nisu nužno predstavljali generator nove tražnje. Stabilizacija ekonomskih prilika i rast životnog standarda u budućem periodu bi bio presudan faktor za veću tražnju za stambenim prostorom – napominje Kalezić.

Sagovornica "eKapije" ocenjuje da će cena stanova u budućem periodu zavisiti od niza faktora, prevashodno od rasta životnog standarda, novog zapošljavanja, uslova za dobijanje stambenog kredita, kao i kvaliteta buduće ponude.

Direktor "Legata" smatra da bi cene padale kada bi bila veća ponuda. Malinović navodi da ima dosta neprodatih stanova koji drže cenu od 2008. godine, koja je sada previsoka.

- Ako dođe dosta novca u zemlju, i počnu da se realizuju velike investicije, cene nekretnina bi trebalo da rastu. Takođe, na promet nekretnina utiče stabilna politička situacija.

Suzana Obradović