(Ekonomist) Poslovni prostor u Beogradu - investitori u velikom naletu

Tražnja poslovnog i stambenog prostora u Beogradu je, pokazuju trenutni podaci, za oko 15 odsto viša od ponude, mada se, prema rečima ekonomistovih sagovornika, taj odnos polako uravnotežuje.

Najisplativiji prostor za izgradnju poslovnih objekata i dalje je Novi Beograd, koji je, bar iz tri razloga, prepoznat kao najbolja lokacija za razvoj još od prvih dolaska stranih investitora. Klijenti su na Novom Beogradu dobili dosta parking prostora, brže telekomunikacione veze i laku i brzu saobraćajnu vezu sa aerodromom. Dodatna prednost je sigurnost investiranja koju strani ulagači imaju u tom delu Beograda, gde građevinsko zemljište neće biti predmet restitucije kao u starom delu grada.

Kako bi sve ambicije investitora bile realizovane Beograd će, kako je nedavno obećao gradonačelnik Nenad Bogdanović, ove godine izdvojiti sto miliona evra za izgradnju infrastrukture. Trenutne rente za iznajmljivanje poslovnog prostora kreću se od 18 do 25 (negde i do 30) evra po kvadratu prostora.

“Avenija 19”

Kompanija Globe Trade Center International, koja se bavi razvojem nekretnina trenutno ima tri projekta u Beogradu. Prvi je GTC House, poslovna zgrada od 16 hiljada kvadrata koja je u potpunosti izdata još u maju 2005. godine. Vrednost tog projekta iznosila je 18 miliona evra i u njemu se sad nalaze korporativna sedišta vodećih internacionalnih firmi u Beogradu kao što su: Raiffeisen Bank, Philip Morris International, EBRD, L’Oreal, Nestle, Wrigley, SAP, Sanofi Aventis, TMF Services i Huawei Technologies.

Ta kompanija je u martu ove godine počela izgradnju novog kompleksa u bloku 19A na Novom Beogradu ukupne vrednosti 40 miliona evra. Objekti, u koje se useljenje očekuje u trećem kvartalu 2007. godine, prostiraće se na ukupnoj površini od 60 hiljada kvadrata i obuhvatiće oko 20 hiljada kvadrata stambenog prostora (oko 200 stambenih jedinica), 20 hiljada kvadrata poslovnog prostora (sa prosečnom površinom jednog sprata od 1.800 kvadrata) i garažu površine 20 hiljada kvadrata na dva podzemna nivoa.

Treći projekat te kompanije planiran je da se izgradi u bloku 41A. U pitanju je poslovna zgrada B klase (prve dve poslovne zgrade su A klase). Izgradnja dve poslovne zgrade ukupne površine od 25 hiljada kvadrata bi prema planu trebalo da počne početkom naredne godine.

Prema rečima Ines Radović, marketing menadžera GTC International-a, potražnja poslovnog prostora još je veća od ponude, ali se odnos ponude i potražnje trenutno uravnotežuje.

“Sad postoji mnogo veća ponuda nego kad je GTC House nuđen na tržištu pre godinu i po dana. Postoji nekoliko projekata koji će biti završeni u isto vreme tako da će budući zakupac imati veću mogućnost izbora”, konstatuje Radović. Ona kaže da je prostor u GTC House-u nuđen po 22,5 evra po kvadratu, dok će cena novog poslovnog prostora koji grade u bloku 19A biti 20,5 evra po kvadratu.

“Zgrade A klase koje se sada grade bih mogla nazvati drugom fazom izgradnje poslovnih objekata u Beogradu dok će treća faza predstavljati period u kom će se pojaviti zgrade B klase. To znači da dolazi do diversifikacije tržišta”, precizira Ines Radović. Ona konstatuje da je optimalan period za povraćaj novca u nekretninama desetak godina.

“Sve što je između pet i 10 godina se smatra izuzetnim uspehom, a sve više od toga se može smatrati usporenim povraćajem”.

“Ušće 2”

Kako najavljuju iz kompanije MPC Properties, palata poslovnog centra “Ušće” će uskoro dobiti bliznakinju, a ispred njih će biti izgrađen prvi regionalni šoping centar u regionu. Taj trgovinsko poslovni centar prostiraće se na ukupnoj površini od 18 hiljada kvadrata. Rezultat druge faze radova koja je počela u septembru biće objekat na 130 hiljada kvadrata prostora. Taj poslovno-tržni centar, čija će izgradnja koštati 150 miliona evra, imaće četiri sprata iznad i još dva nivoa ispod zemlje sa velikim parking prostorom. U okviru “šoping mola” nalaziće se moderni bioskop sa deset sala, kuglana, supermarket, fitnes centar, restoran i više od 160 prodavnica najvećih svetskih brendova. Centar će prema planu biti otvoren 2008. godine, a trebalo bi da zaposli dve hiljade radnika. Poslednja faza tog projekta biće izgradnja “bliznakinje” sa 25 spratova koja bi trebalo da bude završena do 2009. godine. Poslovni prostor u renovinoj zgradi “Ušća” se izdaje po ceni od 20 do 30 evra po kvadratu poslovnog prostora.

Druga faza “Biznis parka”

Prve dve, od 14 planiranih zgrada, sa 20 hiljada kvadrata poslovnog prostora klase A, od 14 planiranih (ukupno 126 hiljada kvadrata) projektom „Biznis parka“ koje kompanija Airport City Belgrade gradi na mestu starog aerodroma, završene su u julu ove godine. Istovremeno, postavljen je kamen temeljac za izgradnju sledeće dve zgrade (takođe od 20 hiljada kvadrata). Planirano je da druga faza bude završena do polovine 2007. godine.

Investicijom, u celini vrednom oko 120 miliona evra (faze etapnog razvoja vredne su oko 20-30 miliona evra), rukovodi firma u većinskom vlasništvu izraelskih kompanija Africa-Israel (jedne od vodećih izraelskih investicionih korporacija) i Tidhar-a (veoma uspešne izraelske građevinske firme).

“Praktično je ceo poslovni prostor u prve dve zgrade izdat korporativnim klijentima renomea i nivoa na koji smo računali. Neki su se uselili, a za neke se sređuju poslovni prostori prema njihovom zahtevu, pošto je prostor adaptibilan i klijent ga prilagođava sopstvenim poslovnim potrebama”, precizira za Ekonomist magazin Marina Deleon, PR konsultant te kompanije.

“Brzina gradnje i završavanja će zavisiti od potražnje na tržištu. I dalje postoji dovoljna potražnja za prostor koji gradimo, a kojom brzinom će investitor završavati takav projekat najviše zavisi od makroekonomskih uslova”.

Poslovni prostor koji gradi ova kompanija se iznajmljuje na minimum pet godina po ceni od 18,5 do 19 evra po kvadratu. Povraćaj novca se očekuje za petnaestak godina. „Sve brže od toga je vrlo dobro“, kažu u ovoj kompaniji.

Problemi investitora

Jedan od problema sa kojima se sreću investitori je činjenica da ne mogu da postanu vlasnici zemlje na kojoj se nalazi njihov objekat. Domaći investitori su se na tu prepreku već i navikli, ali je ona strancima i dalje potpuno nerazumljiva.

Sledeći problem koji podvlači Siniša Brašanac iz MPC Properties, jeste izrazito skupa naknada Direkciji za građevinsko zemljište koja je, prema njemu, viša nego u zemljama u okruženju - što odbija strane investitore.

Sličnog mišljenja je i Ines Radović koja precizira da svi strani investitori srpsko tržište gledaju u sklopu celog regiona. “Neko ima novac koji želi da plasira i ostvari povraćaj u jednom vremenskom periodu. Ako mu je prohodnije da to uradi u Rumuniji i Bugarskoj, što trenutno jeste, on nema ni jedan razlog zašto bi favorizovao Srbiju. Kad se planira investicija cena zemljišta ne bi trebalo da bude viša od 20 do 25 odsto od ukupne investicije a u Srbiji je to 40 odsto”, kaže Radović.

poziv na pretplatu na na www.ekonomist.co.yu