Hlađenje tržišta nekretnina u Evrozoni, padaju cene kuća i stanova, a rastu kirije - Šta je sa Srbijom?

Prodavci nekretnina u Srbji ne žele, ili se teško odlučuju da spuste cene koje su i dalje jako visoke, dok sa druge strane kupci ne žele da daju novac za stanove koji koštaju, kako smatraju, isto ili su čak više od stanova u nekoj većoj evropskoj prestonici. Što se cena kirija tiče, one jesu nešto opale u odnosu na protekli period, ali još uvek nisu dostigle ralnu cenu - ovako stručnjaci za nekretnine za Euronews Srbija opisuju stanje u našoj zemlji po pitanju cene stanova.

Što se tiče njihove prodaje, prema izveštaju Republičkog zavoda za statisku, u prvom kvartalu ove godine, bio je širok dijapazon cena stanova i to u zavisnosti od dela zemlje u kojem se on kupuje. Naime, cene su se kretale u intervalu od 52.481 dinara u Bujanovcu do 489. 634 dinara po metru kvadratnom u beogradskoj opštini Savski venac.

Podaci dalje kažu da je prosečna cena stanova novogradnje u Republici Srbiji u istom periodu iznosila 214. 017 dinara, što predstavlja smanjenje od 1,8% u odnosu na drugo polugodište 2022. godine.

Posmatrano prema opštinama, najviše cene novoizgrađenih stanova zabeležene su u beogradskim opštinama. Pored prestonice, po visokim cenama izdvojili su se i Novi Sad, Čajetina, niška opština Medijana, Vrnjačka Banja i Sokobanja. Površina prodatih novoizgrađenih stanova u proseku je iznosila 55 metara kvadratnih.

Sa druge starne, u Evropi uveliko postoji trend opadanja cena nekretnina, ali i pad stambenih kredita. Naime Evropska centalna banka (ECB) je u okviru novembarskog Izveštaja o finansijskoj stabilnosti (Financial Stability Review) navela da su cene stambenih nekretnina u evrozoni pale su za 1,7%, u drugom kvartalu 2023. godine, u odnosu na isti period prošle godine.

Ključni razlozi za to su, navode, u efektima zaoštravanja monetarne politike, pooštravanja kreditnih politika poslovnih banaka, kao i smanjenom tražnjom kod domaćinstava, stoji u analizi ECB, koja upozorava na negativna kretanja i na tržištu komercijalnih nekretnina.

Sagovornici Euronews Srbija kažu je naše tržište specifično i da na taj način ne može ni na koji način da se upoređuje ni sa jednom drugom državom u svetu, a posebno u Evorpi. Kako kažu, takvi trendovi gotovo da se uopšte ne prelivaju na našu zemlju, pa je zbog toga jako nezahvalno upoređivati ih.

Agent za nekretnine Katarina Lazarević objašnajva za Euronews Srbija da je kod nas na tržištu sitacija takva da se način na koji ljudi kupuju stan dosta razlikuje od ostatka sveta.

- Mi smo specifično tržište i na nas ne ne mogu da utiču dešavanja u drugim zemljama sveta. Razlikujemo se po tome što mi pre svega nemamo kreditne kupce, uglavnom su to keš kupci. Dakle, oni imaju novac na računu i kod nas su transakcije uglavnom sa računa na račun, u gotovom novcu. Jako često roditelji kupuju deci stan ili menjaju svoj stan da bi pomogli deci da se i ona skuće. U Evropi je drugačije tržište, drugačiji način da nabave novac za stan i drugačiji mentalitet - rekla je Lazarević.

Da u Srbiji i dalje dominiraju keš kupci potvrđuje za Euronews Srbija i Uroš Jovanović iz agencije Art nekretnine, koji dodaje da se naše okružeje upravo po tome i razlikuje od onog u svetu.

- Višak novca se ovde ulaže u nekretnitne. Naše tržište, za razliku od SAD-a i Evrope nije hipotekrano. Mi ovde, čini mi se, imamo oko osam odsto kreditnih kupaca. Zato su se cene ovde zaržale više nego u Evropi. Što se tiče keš kupaca, to ne treba da se doživljava kao da je neko došao sa torbom u kojoj je novac i kupio stan. Mi nemao zvanične podatke koliko jedna kupovina stvara novih. Moja procena je između četiri i pet. Na primer, roditelji prodaju svoj veći stan i podele novac sa decom. I jedni i drugi imaju na to i dodatnu ušteđevinu i iz jednog stana proinku bar još dva. Svuda su oni zavedeni kao keš kuci - objasnio je Jovanović.

Što se prodavaca tiče, Lazarević kaže da su tu treba praviti razliku da li prodaje stan u novogradnji ili nekom starijem soliteru.

- Mi imamo lude sa neralnim željama. Novogradnja je definitvno različita od starogradnje. U novogradnji su uložena velika finansijska sredstva i investitori koji zidaju prave pompezne i luksuzne zgrade. Oni smatraju da to opravdava nijhovu visoku cenu, bez obzira što mi nismo tržište koje može da podnese tako visoke cene. I garaže koje oni prave nisu ispod 35 - 40.000 EUR po gražnom mestu. Naravno, za sve to se pronađe kupac, ali mnogo teže nego ranije. Nama se tržište utišalo, promet je mnogo manji u zadnjih šest meseci, naročito u zadnjem kvartalu. Moje procene sa terena su da je pormet opao i za 50% - kaže Lazarević.

Ona dodaje i da je praksa pokazala da su i izbori ti koji utiču na odnos ponude i tražnje, a kod nas su oni zakazani za 17. decembar.

- Izbori uvek donesu neko smirivanje, ljudi čekaju da li će nešto da se promeni po pitanju vlasti ili neće i kako će sve to da se odrazi na ekonomsku sliku - dodaje ona.

Jovanović takođe potvrđuje da dešavanja unutar zemlje takođe mogu da utiču i na ovaj segment, a na pitanje kakva su predviđanja za narednu godinu, navodi, da je teško dati neke precizne procene šta će se dešavati.

- Izbori sada svakako imaju dodatan uticaj na ponudu i tražnju. Mi možda tamo u feburaru ili martu možemo da očekjemo epilog ovog zastoja. Pitanje je da li će cene ostati tamo gde jesu ili će malo da padnu. Očekvianja su da i ako bude nekog pada, on može da bude minimalan. Celo tržište nekretina u Srbiji ima godišnji promet koliko Njujorška berza ima dnevni promet. Ne postoji ni jedna finasijska institucija koja se bavi analizama i kretnijma na tržištu nekretnina u Srbiji, jer smo mi mali i nikoga to ne interesuje, pa zato mi možemo da procenjujemo samo na osnovu iskstva na terenu - kaže.

Što se starogradnje tiče, Lazarević kaže, da su prodavci u ovom slučaju malo fleksibilniji u odnosu na investitore.

- Tu je druga priča. Stargoradnja je nešto što je takođe traženo, jer je nema baš toliko sada na tržištu nekretnina. Uglavnom su ovakvi, dobri, stanovi već otišli. To što se nudi i dalje ima visoku cenu, ali sa ljudima može da se razgovara. Kada su prinuđeni da prodaju stan, spremni su da razmisle o tome da malo supste cenu. Ona i onda bude visoka, ali se u sve to uzima u obzir da je obično u te stanove potreno ulagati, ali je moguće i da se porazgovara sa komšijom, da se vidi kakvog je kvaliteta zgrada, da li ima vlage ili ne i slično - objašnajva Lazarević.

Govoreći o cenama koje su pojavljuju u oglasima, Jovanović ističe da one nisu merodavne i da često stvaraju konfuziju kod ljudi, pa je, savetuje, i tu potrebno biti oprezan.

- Sve što se prometuje kod nas, prometuje se po ceni koje su možda oko pet odsto manja u odnosu na pik koji je bio krajem prošle godine. Vi kada pogledate oglase vidite da one i dalje nisu realne, pa često kupci kažu da su čuli da se stan prodao po drugoj ceni. To stvara i malo konfuziju kod ljudi. Tačno je da je tražnja opala, ali nije opala u toj meri da utiče na pad cena. Na to utiče i pad ponude. Pa kada imate pad i sa jedne i druge strane, onda nije iznenađenje da neki prodavci žele da drže visoku cenu - kaže on.

Lazarević kaže da su dešavanja u svetu uticala na cene stanova u svakom pogledu. Naime, panedemija koronavirusa uticala je na to da cene kupoprodje skoče u smislu da su ljudi bili prinuđeni da ulažu u Srbiji, pa su ovo tržište gledali kao pozdano i sigurno mesto za ulaganje. Ona dodaje i to da je i rat u Ukrajini mao uticaja na tržišt nekretnina - vrtoglavo su skočile kirije.

- Tada su Rusi i Ukrajinci počeli dosta da dolaze kod nas. Nisu pitali za cenu kada je u pitanju iznamljivanje stanova. Hteli su samo da se negde smeste, pa su cene otišle u nebo. I taj talas je splasnuo sada, ali i dalje cene nisu relane. Nisu se vratile na onaj nivo od ranije. Sa druge stane nema dovoljno stanova za izdavanje, naročito malih - kaže ona.

Kako kaže, prosečna cena za izdavanje stana u Beogradu je za garsonjere između 350 do 400 EUR, za jednosobne i dvosobne stanove je ona između 500 i 700 EUR, dok se veći stanovi izdaju po ceni do 1.200 EUR.

- I to je ovde stvar dogovora. Stanovi za 500 EUR idu teško. Obično ljudi ili imaju više para pa mogu sebi da priušte veće stanove, dok oni ostali jedva da mogu sebi da priušte stan od 500 EUR. Treba imati u vidu da na tu cenu idu i torškovi režija. Došli smo do toga da i mi, agetni, odbijamo ponude sa nerelnim cenama. Javio mi se čovek koji bi da izda garsonjeru na Bežanijskoj kosi za 600 EUR i ja to nisam prihvatila. Ko bi dao novac za to!? Kada se pojavi neki smeštaj za 450 EUR mi imao pomamu - navela je ona.

Jovanović takođe potvrđuje da cene jesu kirije jesu nešto pale, ali ne toliko da to bude značajno vidljivo. Na konstataciju da cene zakupa u evrozoni rastu rekordnom brzinom, pa su tako u septembru 2023. godine porasle 2,7 odsto na godišnjem nivou, on kaže da i u ovom slučaju Srbiju ne treba upoređivati sa Evropom.

- Cene jesu u padu ako uporedimo sa godinu dana unazad i to za 20 do 30% niže. Međutim, one su i dalje visoke - rekao je on.