(AG Nekretnine) „ZINSHAUS” u Beogradu?

Stambena gradnja u Srbiji kao deo indsutrije nekretnina je procentualno najviše zastupljena u sveukupnoj industriji nekretnina. Ovu oblast karakterišu mnoga pravila i shvatanja. Interesantno je, da su ona može se reći nepromenljiva i da je „upliv i prihvatanje” modernijih shvatanja, novih uslova stanovanja, prihvatanje boljih uslova života u stanovima, predmet naučne fantastike ako se dogodi na tržištu Srbije!

Zbog toga je jako interesantno osvrnuti se na pozitivna iskustva iz ove oblasti. Ta iskustva nam mogu ukazati kako gazdovanje stambenih fondova širom gradova i naselja Srbije postaju nova-stara dobitna formula. Posebno sa jednom malo drugačijom logikom i načinom poslovanja, u smislu funkcionisanja kompletne stambene zgrade.

Tako nam jako brzo, ukoliko za to i na to budemo spremni, naša životna staništa mogu evoluirati u moderne prostore koja nude bolje uslove života sa kojima se naši gradovi mogu samo pohvaliti i stati u red i rame uz rame, sa svim gradovima sveta.

Na austrijskom tržištu nekretnina prisutan je po mnogo čemu specifičan način zakupa stambenog prostora. Izdavanje u zakup stanova koji se nalaze u zgradama poznatim kao „Zinshaus” najviše je zastupljen u glavnom gradu Austrije. U njemu se nalaze one najveće i najlepše stambene zgrade građene od vremena vladavine Marije Terezije pa sve do kraja Drugog svetskog rata. Nemacka reč „Zins” potiče upravo iz tog perioda i znači renta/zakupnina.

Ono što je karakteristično za ovu vrstu zakupa stambenog prostora jeste pre svega zakonska regulativa u skladu sa kojom izdavanje te vrste stanova funkcioniše. Jedinstven zakon reguliše izdavanje stanova u zgradama koje su izgrađene do 1945. godine, dok nešto drugačijoj zakonskoj regulativi podležu novoizgrađene stambene zgrade čije su stambene jedinice takođe namenjene isključivo izdavanju u zakup.

Vlasnici zgrada tipa „Zinshaus” su uglavnom stare bogate bečke porodice, imućni ljudi a u manjem broju i kompanije. Prosečna cena mesečnog zakupa je prilično povoljna za evropske standarde i iznosi oko 4 €/m². Ona svakako zavisi od lokacije i uređenosti zgrade, spratnosti, veličine stana, i sl. Pravo zakupa se nakon smrti zakupca prenosi na članove njegove uže porodice, tako da se stanari u zgradama „Zinshaus” zadržavaju i po nekoliko decenija. Upravo takvi stanari koji su pravo zakupa stekli do početka XX veka, i dan danas plaćaju standardizovanu i u odnosu na prosek, nešto nižu rentu od oko 2 €/m².

U Beču se nalazi oko 35.000 zgrada tipa „Zinshaus” ali one tipične, smeštene su u užem i širem cetru grada. Ove građevine impozantne spoljašnjosti imaju četiri do pet spratova i dvadeset do pedeset stanova. Veličine stanova se uglavnom kreću od 50-120m², dok postoje i luksuzni stanovi koji zauzimaju ceo sprat zgrade (200-300m²). Interesantno je napomenuti da su potkrovlja „Zinshaus”-a često preuređivana u luksuzne stambene jedinice većih kvadratura koje su nakon toga prodavane po znatno višim cenama.

Upravljanje i održavanje u stambenim objektima ove vrste je izutetno dobro organizovano. Posao nekadašnjeg tzv.Hausmajstora na održavanju stambene zgrade u današnje vreme zamenile su kompanije koje se bave „Facility Management”-om a koje je vlasnik zgrade obavezan da angažuje u cilju očuvanja objekta i obezbeđenja kvalitetnih uslova za život. Stanari pored neto zakupnine na mesečnom nivou plaćaju troškove održavanja koji obično iznose 1-2 €/m².

U srpskoj prestonici ne postoji ni jedan objekat sličnog tipa sa vlasničkom i stanarskom strukturom karakterističnom za „Zinshaus” u Austriji. „Spiegelfeld International” je zainteresovan da takvu uslugu ponudi i tržištu Srbije ali je za to neophodna odgovarajuća zakonska regulativa.

Zakup stanova u Beogradu

Veliki broj stanovnika naše prestonice nije u mogućnosti da izdvoji znatnu sumu novca za kupovinu stana, tako da se ljudi uglavnom odlučuju na zakup stambenog prostora. Prema nezvaničnim informacijama u Beogradu trenutno ima više od 100.000 ljudi koji iznajmljuju stan. Cene zakupa su poprilično visoke, naročito kod stanova manjih kvadratura za čije iznajmljivanje je potrebno mesečno izdvojiti 200 do 400 Eura. Veći stanovi su nešto manje traženi na tržištu nekretnina, „povoljniji“ su, i njihove cene zakupa se kreću od 300 do 550 i više Eura u zavisnosti od kvadrature, lokacije, opremljenosti, itd.

Iako je zakup stana uređen Zakonom o obligacionim odnosima (Ugovor o zakupu) i Zakonom o stanovanju, u praksi se ugovori između zakupodavca i zakupca kao fizičkih lica uglavnom zaključuju usmeno, ne potpisuju se i ne overavaju u Sudu, pa samim tim ni jedna ni druga strana nisu pravno zaštićene. Verovatno je glavni razlog izbegavanja zakonske obaveze strah od poreza na dohodak građana u iznosu od 20% neto zakupnine koji je vlasnik stana dužan da plaća. Činjenica je da bi poštovanje Zakona dovelo i do povećanja visine rente, što svakako ne bi išlo u prilog zakupcima.

Za razliku od situacije u drugim evropskim zemljama u kojima je izdavanje stambenog prostora strogo regulisano zakonom koji se sprovodi u praksi, svima koji izdaju ili iznajmljuju stanove u Beogradu i Srbiji bilo bi najbolje i najbezbednije da sklope ugovor koji štiti obe strane od neželjenih situacija, dok su dodatne zakonske regulative koje bi motivisale i jednu i drugu stranu da ispune svoje obaveze svakako neophodne. Ako su zahvaljujući strogom zakonu, između ostalog, i cene nekretnina u Beču uspele da ostanu relativno stabilne i uprkos svetskoj ekonomskoj krizi, zašto tako nešto ne bi bilo moguće ostvariti i u našoj zemlji.

Stambeni objekti u Beogradu

Beograd je grad koji je tokom vekova burne istorije više puta građen i rušen, pa se u njemu ne može naći mnogo primera stare arhitekture. Njegove najstarije građevine imaju samo oko 200 godina. Zgrade prestonice uništili su teško vreme i ratovi, ali isto tako nebriga stanara koji u njima žive kao i zanemarivanje od strane gradskih vlasti. Beograd se danas nikako ne može nazvati „belim gradom”. Sive i dotrajale fasade su već duži vremenski period uobičajena slika prestonice pa čak predstavljaju opasnost za prolaznike i stanare.

Za investiciono održavanje zgrada, u koje spadaju popravke fasada, krovova, oluka i liftova, i dr. potrebno je izdvojiti značajna finansijska sredstva. Sredstva za održavanje stambene zgrade prema zakonu treba da obezbede vlasnici stanova, a poslove organizuje skupština stanara. Na žalost, usled velikih troškova, stanari se na to retko odlučuju.

Država vodi računa i radi na revitalizaciji fasada na zgradama koje su pod zaštitom Zavoda za zaštitu spomenika kulture, a kroz nekoliko programa i projekata sprovedenih poslednjih godina obezbeđena su i sredstva za finansiranje popravke zajedničkih delova stambenih zgrada. Jedna od takvih aktivnosti je program „Popravimo zajedno” na osnovu kojeg Skupština grada snosi 70 odsto ukupnih troškova, dok građani koji se prijave za ovaj projekat plaćaju 30% troškova. U svetu je obrnuto, 70 odsto plaćaju stanari, a država svega 30%. Međutim, za naše uslove je i 30% mnogo. Za razliku od Beograda, ostali evropski gradovi imaju strog režim. U Beču su, na primer, za stanare koji ne održavaju fasade zakonom propisane novčane kazne, a slično je i u drugim evropskim metropolama.

Mogućnosti i perspektive

Pravilno funkcionisanje investicionog i tekućeg održavanja stambenih zgrada obezbeđuje potreban nivo stanovanja, a lepa fasada, čiste i uređene zajedničke prostorije predstavljaju sliku stanara koji žive u njima. Tako se zajednički dopinosi boljim uslovima života i višem kvalitetu stanovanja.

Po ugledu na evropske metropole gradske vlasti i državni organi bi trebalo da postanu svesni aktuelne situacije u kojoj se nalazi veliki broj stambenih zgrada. Kako bi starije građevine mogle da budu ponosni svedoci šarma i statusa prestonice, potrebno je preduzeti aktivnosti na njihovoj rekonstrukciji i održavanju, kao i daljem razvoju stanogradnje i infrastrukture.

Objekti u starom gradskom jezgru koji su sačuvali dah istorije i arhitekturu aktuelnu u to vreme mogli bi biti predmet investitorskih razmišljanja. Uz podršku javnog sektora moguće je izgraditi i nove stambene objekte čije bi se stambene jedinice izdavale u zakup pri čemu bi postojala zakonska regulativa, visina rente bila standardizovana, održavanje dobro organizovano, a zakupac i zakupodavac pravno zaštićeni.

Tako Beograd, sa zgradama koje su čiste i prijatne za život i rad, uz reprezentativne autentične fasade i evropske standarde održavanja ne bi imao samo duh već i lepotu prave evropske metropole.

„Spiegelfeld” već duže vreme istražuje mogućnost da nađe lokaciju i animira zainteresovane strane za učestvovanje u izgradnji stambenih zgrada, u kojoj bi izgradnja kvadratnog metra morala da košta od 600 do 800 Eura. Uz takvu računicu kasnije rentitranje stana od 50 m2 ne bi koštalo više od 250 Eura. U tom projektu moraju učestvovati investitor, banka i država, ali i budući zakupac, koji bi mogao da uloži minimalnu sumu novca, recimo i svega 5.000 Eura, a ostatak da otplaćuje na 20, 30 godina kao zakup. To je jedna od varijanti koja je primenljiva na srpskom tržištu i koja nije klasični zakup, jer jednoga dana ti stanovi prelaze u ruke zakupaca.

Treba biti mudar i pametan pa već pozitivno potvrđena i preporučena iskustva samo prilagoditi domaćim uslovima uz obavezu da se sistem prilagođava pozitivnim iskustvima a ne da se ta iskustva prilagođavaju rigidnom sistemu. Nužno je preuzeti neke ideje i ugledati se na tradicionalne načine poslovanja kao što je „Zinshaus” čiji su sistem izdavanja stanova, održavanja i funkcionisanje na tržištu, odličan ugledni primer. Uz minimalne modifikacije ovaj model se koristi i opstaje na tržištu izdavanja stanova u Austriji već više od dva veka!

Radivoje Nijemčević

Managing Director Serbia

Spiegelfeld International d.o.o. Beograd

[email protected]

izvor :