Procena vrednosti nepokretnosti u Srbiji, licencirani procenitelji, zakoni u pripremi, institucije u pripremi, nove master studije ...

Upravo je na Zlatiboru završena, peta po redu, Letnja škola urbanizma, koja je za temu imala mesto i ulogu učesnika u novom Zakonu o planiranju i građenju, kao i Zakonu o državnom premeru i katastru nepokretnosti.

Među brojnim predavanjima, koja su održana na ovom skupu, pažnju je izazvao i rad prof. dr Manojla Miladinovića, koji je govorio o PROCENI VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI i o budućim, licenciranim proceniteljima.

U daljem tekstu predstavićemo neke izvode iz ovog rada :

Procena vrednosti nepokretnosti (engl. real estate appraisal, property valuation ili land valuation, nem: grundstücks - und immobilienbewertung, güterabschätzung) se vrši u svim zemljama tržišne ekonomije, a u u Srbiji je, realno na samom početku. Očekuje se da će se usvajanjem Zakona o državnom premeru i katastru nepokretnosti uvesti masovna procena nepokretnosti i da će to biti najznačajniji događaj u ovoj oblasti koji će dati i inicijativu da se ostali aspekti procene urede propisima. Obuka kadrova, osnivanje udruženja procenitelja i drugih institucija su predstojeći zadaci.

METODE PROCENE

Metodologija procene nepokretnosti u stabilnim ekonomijama je dobro poznata. U pojedinačnoj proceni nepokretnosti, poznatoj literaturi, koriste se tri metode procene koje imaju i različite nazive:

- troškovna metoda (metoda utvrđivanje stvarne vrednosti, troškovni pristup, statistički pristup-troškovna metoda, (engl. cost approach, nem. sachwertverfahren), - metoda upoređenja prodaje (komparativna metoda, direktno upoređenje prodajnih cena, (engl. sales comparison approach, nem. vergleichswertverfahren) i

- metoda kapitalizacije dohotka (metoda vrednovanja prihoda, prinosni pristup, dinamički pristup-metoda kapitalizacije dobiti, (engl. income capitalization approach, nem. ertragswertverfahren).

Troškovna metoda

Troškovna metoda je bazirana na proračunu troškova izgradnje, odnosno teoriji zamene. Očigledno neobavešten ulagač bi platio više za postojeću zgradu nego što je trošak izgradnje nove zgrade sa istim načinom korišćenja. Dok je troškovna metoda najčešće ubedljiva u proceni nove ili skoro nove nepokretnosti (na primer, nova kuća je direktno konkurentna kući staroj pet godina), ona se može takođe koristiti kod analize starije nepokretnosti kad se oduzme razuman iznos za kompenzaciju starosti objekta (amortizacija) i drugih troškova. Znači, ova metoda je pogodna u onim slučajevima gde ne postoje podaci o cenama postignutim kod kupoprodaje sličnih nepokretnosti, ili za one nepokretnosti za koje je teže vrednovati prihode od izdavanja ili zakupa.

Metoda troškova se koristi u proceni industrijskih, poljoprivrednih i ostalih nepokretnosti, kao i u postupcima za potrebe državne uprave ili u sudskim postupcima kao dominantna i jedina metoda.

Metoda upoređenja prodaje

Metoda upoređenja prodaje za utvrđivanje vrednosti je bazirana na predpostavci da je plaćen iznos za sličnu nepokretnost i da bi taj iznos opet platili. Isto tako, ako procenitelj pogleda i svoje uporedive spiskove, ova analiza bi trebala da pokaže za koliko se nepokretnost ne može prodati. Metoda upoređenja prodaje se koristi kod skoro svih procena. Ako je tražena tržišna vrednost, metoda upoređenja prodaje je po pravilu osnovna tehnika, posebno kod procene stanova.

Nepokretnosti su heterogene, pa se ne može izvršiti direktno međusobno upoređenje. Razlike kao što su lokacija, veličina, opremljenost, starost, datum prodaje i slično imaće pozitivan, odnosno negativan uticaj na vrednost. Lokacija je najčešće jedan od najvažnijih faktora vrednosti.

Metoda upoređenja prodaje se koristi kod procene onih nepokretnosti koje su često u prometu, kao što su: stanovi, kuće, vikendice, garaže, kancelarije, zemljišta za izgrađu objekata, poljoprivredna, šumska i ostala zemljišta.

Metoda kapitalizacije dohotka

Metoda kapitalizacije dohotka je bazirana na pretpostavci da su neke nepokretnosti prodate zainteresovanim investitorima za ostavrenje dohotka od nepokretnosti. Za neke vrste nepokretnosti, metoda kapitalizacije dohotka nije osnovna metoda za određivanje vrednost (na primer, individualne porodične stambene zgrade). Za mnoge druge, ovo je jedina i zaista ubedljiva metoda za određivanje vrednosti zato što su ovde kupci investitori koji upoređuju investiciju u nepokretnost kao alternativu akcijama ili tržištu obveznica.

Kod bilo koje procene vrste nepokretnosti, za investitora je primarno kod kupovine nepokretnosti da je osnova za odluku njihove kupovine neto ostvarivi dohodak koji se mora uključiti kod metode procene.

Konverzija godišnjeg prihoda u tržišnu vrednost je izrađena kroz direktni proračun stope kapitalizacije, ili kroz analizu diskontovanja novčanog toka (engl.discounted cash flow - DCF). Na primer, ako je nepokretnost prodata za €1 milion, a godišnji čist dohodak je bio €91,000, može se reći da je godišnji prihod bio 9.1% (0.091) od prodajne cene. Ovi matematički odnosi su baza direktne kapitalizacije godišnjeg dohotka u oceni tržišne vrednosti. Kao drugi primer, razmotrimo nepokretnost sa ocenjenim čistim dohotkom od €69,000 po godini na tržištu gde slična nepokretnost ima godišnji prihod od 9.1% od prodajne cene. Procenitelj bi mogao da izvrši sledeći račun za procenu vrednosti nepokretnosti: €69,000/0.091 = €758,242

Ova metoda se naročito koristi kod procene benzijskih pumpi, skladišta i dr.

PROCEMBENA PROFESIJA I LICENCIRANI PROCENITELJI

Mada se u nekim područjima uopšte ne zahteva licenca ili overa, procena nepokretnosti se uopšteno vrši od strane licenciranih ili sertifikovanih procenitelja. Procembena profesija obuhvata mnogo više nego samo procenu nepokretnosti i zahteva poznavanja mnogih specufičnih oblasti. Sve zemlje sa tranzicionom ekonomijom idu u istom pravcu i imaju istu problematiku u naporima da ustanove procembenu profesiju. Da bi olakšali tranziciju, one formiraju njihova sopstvena profesionalna udruženja i rade na njihovom priključenju svetskom udruženju procenitelja.

Profesionalna udruženja imaju, uglavnom, ove opšte ciljeve:

- podrška aktivnostima stručnjaka da izvedu procenu svih tipova nepokretnosti,

- rad u saradnji sa državom na formiranju naučnog instituta za nezavisnu procenu,

- zastupanje udruženje i njihovo učlanjenje u državne, međunarodne i druge strukture,

- kontrola praktične procene preko razvoja i održavanja etičkih pravila za članove udruženja procenitelja,

- konsultacije i obezbeđenje informacija učesnicima na procembenom tržištu,

- stvaranje pravnih i normativnih dokumenata za regulisanje procembenih aktivnosti, uključujući nacionalne procembene standarde i, eventualno, procembene standarde profesionalnih udruženja .

- organizovanje obuka za procenitelje

Da bi se ostvario ovaj zahtev, finansijski, urbanistički, geodetsko-katastarski i drugi sektori i njihova tranziciona ekonomija moraju stvoriti procembenu profesiju kao visok prioritet.

Pre 1990. godine države nisu regulisale zanimanje procenitelja. One su samo imale ograničene propozicije sa nekoliko profesionalnih obrazovanih zahteva. Mnogi procenitelji su bili procenitelji zato što su oni rekli da su to. Zbog toga je put do potpunog priznanja profesionalnih procenitelja bio kroz njihovo sertifikovanje od strane poslovnih udruženja, koja su bila slična zaposlenim računovođama sa sertifikatom. Javnost nije uopšte znala šta znače sertifikati i šta je bilo potrebno za njihovo dobijanje.

U Srbiji, navodno, postoji Nacionalno udruženje procenitelja Srbije, koje bi trebalo da postane član IVSC (International Valuation Standard Comitee). Međutim, nisu poznate bilo koje aktivnosti tog udruženja osim jednog ili dva javna saopštenja.

Danas u Srbiji ne postoje pravila na ovom polju, odnosno procenu vrše veštaci građevinske struke koji su licencu dobili od Ministarstva pravde, ali koji nemaju dana školovanja u vezi sa procenama vrednosti nepokretnosti, niti imaju standarde i metodologiju kojom se vode.

“Profesija procenitelja u Srbiji ne postoji, praktično da nema kurseva ni smerova na fakultetu koji bi obučili ljude da se bave ovim poslom. Sa ciljem da se organizuju kursevi i dodeljuju licence i standardi koji važe svuda u svetu, nekolicina ljudi koji se ovim poslom bave osnovala je pre godinu dana Nacionalno udruženje procenitelja Srbije (NUPS)”, kaže Danijela Ilić, direktor odeljenja za evaluacije u EFG Property i predsednik Udruženja.

Mora se reći da je od 2009. godine otvoren novi modul master studija na Građevinskom fakultetu, Studijski program geodezija u Beogradu, pod nazivom Upravljanje nepokretnostima (Land law and economy), na kome će se u velikoj meri izučavati procena vrednosti nepokretnosti, kao i niz drugih disciplina koje se odnose na tržište, pravo i ekonomiju u vezi sa nepokretnostima.

NAJVIŠE I NAJBOLJE KORIŠĆENJE NEPOKRETNOSTI

Ako je proceniteljevo mišljenje bazirano na tržišnoj vrednosti, to mora takođe biti bazirano i na najvišem i najboljem korišćenju nepokretnosti (highest and best use).

Rečnik procene nepokretnosti, Američkog instituta za procenu, 4-to izdanje (The Dictionary of Real Estate appraisal, 4th edition), definiše najviše i najbolje korišćenje kao: „verovatano logično i pravno dozvoljeno korišćenje neizgrađenog zemljišta ili rekonstruisane nepokretnosti, ako je to fizički moguće, celishodno održivo i finansijski izvodljivo i koje rezultira u najvišu vrednost“

Postoje dva koraka u analizi najvišeg i najboljeg korišćenja. Prvi korak je da vlasnik odluči o najvišem i najboljem korišćenju zemljišta kao da je neizgrađeno, a drugi da razmotriti najviše i najbolje korišćenje kao da je izgrađeno. U prvom koraku se podrazumeva da je vrednost nepokretnosti veća bez postojećih objekata nego sa njima. U drugom koraku razmatraju se modifi¬kacije i izmene na nepokretnosti. Ovi koraci slede ideju obrta kapitala dobro obaveštenog kupca i vlasnika nepokretnosti.

Naravno, u našoj sredini izgradnja i korišćenje nepokretnosti je vezano za definisane urbanističke namene sa manjim mogućnostima u izboru najboljeg i najvišeg korišćenja u odnosu na zemlje sa obaveznim, i drugačije definisanim privatnim pravom na parcelama u građevinskim područjima.

IZVEŠTAJI O PROCENI

Za hipotekarnu procenu stambenih nepokretnosti izveštaj se najčešće saopštava na standardizovanim obrazcima. Izveštaji mogu biti i nestandarni, odnosno u tekstualnom obliku.

Na primer, američki Jedinstveni standardi profesionalih procenitelja (USPAP) određuju šta se mora naći u procembenim izveštajima. Ovaj skup pravila se reviduje i ažurira svake godine, tako da ih procenitelji moraju pratiti sve promene. USPAP je podeljen na standarde, naredbe i stručna mišljenja. Ovi standardi i dodatna pravila obavezuju šta bi moralo biti uključeno u proceniteljski izveštaj.

Drugi standardi predviđaju smernice i pravila za razvoj i izveštaj o vrednosti koja se odnosni na pokretnu imovinu, procenu poslovanja i masovnu procenu.

Procenitelj je tražen za davanje pouzdanog mišljenja u procembenom izveštaju da čitalac ne bi bio u nedoumici. Veoma važno, ovi izveštaji zahtevaju od procenitelja da ih potvrde da su usaglašeni sa minimumom profesionalnih standarda. Izveštaji se moraju potpisati i u njima se daje izjava koja objašnjava i koje posebne zahteve procenitelj ispunjava u pogledu kvalifikacija.

U mnogim zemljama, saglasnost sa USPAP-om je obavezna kod svih procena, ali kod drugih nije.

U SAD se, na primer, koristi Uniformni standardni procembeni izveštaj (Uniform Residential Appraisal Report – URAR) sa odgovarajućim overama i ograničenjima koji je zajednički definisan od mnogih asocijacija koje se bave procenom vrednosti nepokretnosti i hipotekama. Svaki oblik izveštaja mora biti saglasan Standardu 2 USPAP-a. Velike američke hipotekarne korporacije Fredi Mek i Fani Mej (koje su sada u velikoj ekonomskoj krizi) zahtevaju obavezno korišćenje URAR

PROPISI I STANDARDI O PROCENI

U ovom trenutku ne postoji jedinstveni i usklađeni pristupi, metodoligija i terminologija u Evropskoj uniji oko vrednovanja nepokretnosti, pa su zakonski pristupi i standardi različiti u pojedinim zemljama, i najčešće su usklađeni su svojim sopstvenim specifičnim tržištima i potrebama. U razvijenim tržištima nepokretnosti i sa dugogodišnjim iskustvom u oblasti zakupa (SAD, Nemačka, Holandija, Francuska, Kanada, Australija, Austrija i dr.) postoji zakonska regulativa, standardi, evidencija i dostupnost podataka o realizovanim transakcijama, objektivni statistički podaci, praćenje i kontrola procene, edukacija kadrova, naučni instituti i dr.

Međutim, danas u svetu postoje opšteprihvaćeni lokalni i globalni standardi kao osnova za standardizaciju postupaka i internacionalizaciju procesa procene vrednosti nepokretnosti. Međunarodni komitet za standardizaciju procene (International Valuation Standards Committee-IVSC) koji postoji već dvadeset godina, doneo je Međunarodne standarade za procenu (International Valuation Standards-IVS) čije odredbe definišu najbolju međunarodnu praksu u ovoj oblasti. Oni su i istovremeno doneti i kao pojačanje i dopuna lokalnih standarda.

U međunarodne i lokalne standarde mogu se navesti Priručnik za procenu i vrednovanje (Appraisal and Valuation Manual) odnosno Povelja procenjivača Engleskog kraljevskog instituta (RICS “Crvena knjiga”), Jedinstveni standard za profesionalnu praksu procene (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) američke Fondacije za procenu, Kanadski USPAP -the Appraisal Standards Board of the Appraisal Institute of Canada [AIC])-Savet za standarde Instituta za procenu iz Kanade), Profesionalna praksa Australijskog instituta za nepokretnosti (the Australian Property Institute’s Professional Practice) , i Evropsko udruženje procenitelja (The European Group of Valuers’ Associations - TEGoVA) koje ima Verifikovane evropske standarde o nepokretnostima (Approved European Property Standards - “Plava knjiga ”). Ostala lokalna udruženja, kao što je Unija panameričkih procenitelja (Union of Pan-American Valuers - UPAV), donela je takođe preporuke kojima zemlja članica usvaja Internacionalne standarde procene.

Verovatno da razvoj standarda u oblasti procene vrednosti nepokretnosti u Srbiji treba bazirati na najboljim iskustvima i gore navedenim evropskim i američkim standardima.

MASOVNA PROCENA NEPOKRETNOSTI

Neke zemlje su za poreske svrhe uveli takozvanu masovnu procenu (mass appraisal). Brz tehnološki razvoj u oblasti razvoja baza i obrade podataka stvorio je mogućnost realizacije metoda vrednovanja i upravljanja podacima i procesima. Izrada digitalnih vektorskih i ortofotoplanova i karata, razvoj geoinformacionih sistema, a naročito tehnika statističke kontrole kvaliteta, dovele su do razvoja masovne procene nepokretnosti i velikih promena i mogućnosti u funkcionisanju poreske administracije i omogućavanju njihove povezanosti sa drugim državnim organima.

Poreska politika ide u pravcu da se oporezivanje vrši na osnovu tržišnih vrednosti nepokretnosti, da su vremenski periodi procene što kraći, da se koristi tehnika savremene kontrole kvaliteta u rukovođenju postupcima koji se izvode u osnovnim procenama, masovnoj proceni i poreskoj administraciji, jer su svi oni na kritičnom putu za uspešno i profesionalno utvrđivanje i funkcionisanje poreza na nepokretnostima.

Znanja masovne procene su potrebna za formiranje početnih vrednosti. Znanja iz oblasti osnovne procene (pojedinačne) su potrebna za procenu nepokretnosti specijalne namene i za odbranu procenjenih vrednosti u cilju oporezivanja. Adminis¬trativne veštine su potrebne za upravljanje ljudskim i fizičkim resursima poreskih odeljenja i obezbeđenja kvaliteta na svakom nivou procesa masovne procene.

Masovna procena, za razliku od pojedinačne procene nepokretnosti, zahteva razvoj modela procene koji je sposoban da uključi uticaje ponude i potražnje na velikim područjima. Proceniteljsko razmatranje se odnosi na grupe nepokretnosti, a ne na pojedinačne nepokretnosti. Procenitelj mora biti sposoban da razvije, podrži i objasni standardizovana podešavanja u modelu procene i isto tako i korišćenje klasa, tipova objekata, okoline i drugih grupa nepokretnosti.

Kontrola kvaliteta se vrši na drugačiji način kod ove dve metode. Kod procene pojedinačnih nepokretnosti, fokus je dat na pojedinačnoj parceli, a pouzdanost procene se može utvrditi istraživanjem i analizom ili upoređenjem sa uporedivom prodajom nepokretnosti. Kod masovne procene, statističke metode se koriste za meru tačnosti i doslednosti procene. Procenitelj pojedinačnih nepokretnosti mora zadovoljiti obično samo jednog klijenta. Procenitelji masovne procene, međutim, moraju zadovoljiti sve poreske obveznike, odnosno da je procena pravedna i da svi poreski organi vrše procenu na jedinstven i zakonit način.

Upravljanje sistemom masovne procena je izazov i prilika. Da bi rešili zadatak, procenitelji masovne procene koriste savremenu tehnologiju u formi sistema računarski podržane masovne procene (computer assisted mass ap¬praisal, computer aided mass appraisal - CAMA). Ovi sistemi obezbeđuju mogućnost povećanja efikasnosti i tehničke sposobnosti državnih organa i izradu tačnije i pravičnije procene.

Sagledavajući značaj i potrebu masovne procene nepokretnosti u Srbiji, Republički geodetski zavod je u Nacrtu Zakona o državnom premeru i katastru nepokretnosti (april, 2009. godine) uveo odredbe o masovnoj proceni nepokretnosti. U ovoj oblasti Slovenija ima velikog iskustva, odnosno donet je zakon (Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin, 2006) i podzakonska akta za izvođenje masovne procene i formiran je posebna sektor u Geodetskoj upravi Republike Slovenije sa 29 zaposlenih.

Masovna procena se temelji na istim načelima kao pojedinačna procena vrednosti. Tehnike masovne procene, međutim, pridaju naročit značaj modelima procene (naročito jednačinama, tabelama i grafikonima), standardizaciji prakse i statističkoj kontroli kvaliteta. Sistem masovne procene, bilo da je kompjuterizovan ili manuelni, sastoji se od četiri podsistema (prikazana u donjoj tabeli): (1) sistem upravljanja podacima, (2) sistem analize prodaje, (3) sistem procene i (4) administrativni sistem. Četiri podsistema su međuzavisni. Sistem procene, na primer, koristi informacije održavane u analizi prodaje a sistem upravljanja podacima izrađuje izlazna dokumenta (procembena) potrebna administrativnom sistemu u štampanju poreskih računa.

(Foto: lična arhiva)

Prof. dr Manojlo Miladinović

Građevinski fakultet Univerziteta u Beogradu

šef katedre za gedeziju i geoinformatiku pri Studijskom programu geodezija

[email protected]