Na legalizaciju čeka oko milion objekata - da li će novi zakon o prostornom planiranju staviti tačku na divlju gradnju?

Procenjuje se da u Srbiji ima oko milion bespravno podignutih objekata. I mada je u dve akcije za legalizaciju bespravno izgrađenih objekata (2003. i 2006. godine), podneto oko 500.000 zahteva, državna administracija uspela je da reši samo 16% slučajeva, dok preostali predmeti čekaju na novi zakon o prostornom planiranju i izgradnji.

Prema nešto preciznijim podacima, od 149.740 zahteva za legalizaciju podnetih u Beogradu, pozitivno je rešeno 36.000, a odbijeno oko 8.600 (podaci s kraja 2008. godine). Najviše zahteva, 21.600, podneto je u opštinama Zemun i u Palilula, 20.000. Slede Čukarica sa 19.000 podnetih zahteva i Voždovac i Zvezdara sa više od 18.000. U Grockoj je podneto više od 11.000 zahteva, u Rakovici 7.000 dok je u ostalim opštinama registrovano manje od 3.500 zahteva. Najviše odobrenih legalizacija imala je Čukarica (oko 9.000), kao i Zemun (više od 5.600). U Grockoj je pozitivno rešeno oko 3.500 zahteva, a više od 2.000 objekata legalizovano je i na Zvezdari, Paliluli i Surčinu. Više odbijenih nego odobrenih zahteva registrovano je u opštinama Novi Beograd, Mladenovac i Stari grad.

- Najveći problem koji je sprečio legalizaciju velikog broja objekata jesu nerešeni imovinskopravni odnosi. Treba podsetiti da je od 1968. godine zabranjen promet građevinskim zemljištem, pa je jedini legalan način da investitor dođe u posed zemljišta bio da od lokalne samouprave dobije lokaciju za gradnju. Uprkos tome, oni koji su imali pravo korišćenja, trgovali su zemljištem, prodavali ga investitorima koji po sada važećim propisima, ne mogu da legalizuju objekte izgrađene na tim placevima. Drugi problem je što se veliki broj objekata nalazi na lokacijama koje nisu pokrivene urbanističkim i regulacionim planovima, a bez tih dokumenata njihova legalizacija nije moguća - kaže za "Danas" Aleksandra Damjanović-Petrović, pomoćnik ministra za životnu sredinu i prostorno planiranje.

Ona naglašava da je Nacrtom zakona o uređenju prostora i izgradnji, predviđena jednostavnija procedura legalizacije objekata. Tako će, primera radi, svi overeni ugovori o prodaji građevinskog zemljišta investitorima, biti prihvaćeni kao dokument kojim je regulisan imovinskopravni odnos i na osnovu toga će moći da se izvrši legalizacija objekata. Takođe, naglašava naša sagovornica, lokalne samouprave dobiće nalog da planovima koji su u fazi izrade, omoguće legalizaciju što većeg broja bespravno podignutih objekata. Ona ističe da će proces legalizacije trajati oko dve godine, i da će po usvajanju zakona, građani imati rok od šest meseci da podnesu zahteve za legalizaciju (biće prihvaćeni i svi zahtevi koji su sa urednom dokumentacijom predati u prethodne dve akcije).

- Sa problemom bespravne gradnje suočavaju se svi veći gradovi sveta koji se ubrzano razvijaju. To, međutim, ne znači da ne postoje modeli za rešavanje tog problema. Pomenuću "rimski model" koji je finansirala Svetska banka. Na obodu velikog nelegalizovanog rimskog naselja nastala je industrijska zona, a gradske vlasti su iz sredstava dobijenih u postupku legalizacije, infrastrukturno opremile to područje. Suština je da nije cilj samo da se od vlasnika nelegalnih objekata uzme novac, nego da se i tako izgrađena naselja infrastrukturno opreme. Rimski model je Svetska banka pokušala da primeni i u Srbiji, čak su pre nekoliko godina bila izdvojena sredstva za te namene, a angažovan je i jedan rimski studio koji je imao iskustva u rešavanju problema legalizacije. Urađena je čak i studija koja, međutim, nikada nije ugledala svetlo dana - kaže za "Danas" Mahmud Bušatlija, konsultant za investicije.

Zakonom o planiranju i izgradnji koji je usvojen u aprilu 2003. godine, propisano je da su vlasnici objekata izgrađenih ili rekonstruisanih bez građevinske dozvole dužni da u roku do šest meseci prijave objekat. Trebalo je da podnesu dokaz o pravu svojine odnosno zakupa na građevinskom zemljištu na kojem su digli objekat, kao i geodetski snimak sa skicom parcele i površinom objekata. Po isteku roka za prijavu, opštinska ili gradska uprava trebalo je u roku do 60 dana da obavesti vlasnika nelegalno podignutog objekta o dokumentaciji koju je dužan da priloži uz zahtev. Potom je vlasnik imao rok do 60 dana da priloži projekat objekta, dokaz o pravu svojine i dokaz o uređivanju međusobnih odnosa sa organom koji uređuje građevinsko zemljište. Zakonom je bilo precizirano da će biti doneto rešenje o rušenju ukoliko vlasnik u roku od šest meseci ne prijavi objekat. S druge strane, ukoliko ne dobije upotrebnu dozvolu u roku od 30 dana od podnošenja dokumentacije, morao je da plaća naknadu za korišćenje gradskog građevinskog zemljišta u iznosu koji je stostruko veći od onog koji je propisala opština.

Kako Zakon nije dao očekivane rezultate, u aprilu 2006. usvojene su izmene kojima je ukinuta obaveza vlasnika nelegalnih objekata da plaćaju stostruko veću naknadu za korišćenje zemljišta, i ponovo je utvrđen rok (od šest meseci) za legalizaciju. Takođe, i opštinama je produžen rok, sa 60 na 90 dana, da obaveste vlasnika koju bi dokumentaciju trebalo da dostavi. Vlasnik je takođe imao rok do 90 dana da tu dokumentaciju predoči nadležnim organima.

Problem je, međutim, što ni posle šest godina, nije urađen popis nelegalno izgrađenih objekata. Ni drugo zakonsko rešenje nije donelo boljitak, a glavne razloge za loš rezultat nadležni vide u visokoj ceni legalizacije i nerešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljštu gde su nikli nelegalni objekti. Ne treba zanemariti ni sporu administraciju koja uprkos preciznim rokovima predviđenim zakonom, nije efikasno rešavala zahteve niti je donosila rešenja o rušenju bespravno izgrađenih objekata. Međutim, sve ukazuje na to da je takva praksa dozvoljena iz samog vrha vlasti kako ne bi bili izgubljeni brojni glasači. U opštinama su se pravdali time da nemaju mehanizme za rušenje dok su pojedini ministri otvoreno tvrdili da je taj posao skuplji od gradnje novih.

Umesto toga, ministar Velimir Ilić predlagao je opštinama da cene za legalizaciju obore na pet do 20 EUR po m2, u zavisnosti od zone u kojoj se objekat nalazi. Ali, opštine to nisu prihvatile, i za legalizaciju su tražile i do 300 EUR po m2. Takođe, opštinari su procenjivali da se iza legalizacije brojnih stambenih jedinica kriju samo oni koji su hteli da naprave krov nad glavom već i krupni biznismeni, koji su od toga želeli dobru zaradu. Procenjuje se i da veliki broj vlasnika (oko 30%) nelegalnih objekata ni do danas nije podneo zahtev za legalizaciju jer su kalkulisali da će doći do pada cene. Mnogi nisu ni na ponovljene zahteve nadležnih organa donosili svu potrebnu dokumentaciju. Osnovni uzrok tome bilo je ukidanje plaćanje stostruke naknade za korišćenje zemljišta, kao i to što zakon nije obavezivao vlasnike objekata da u određenom roku završe legalizaciju već samo da je prijave, čime su bili zaštićeni od rušenja.

Investitorski urbanizam

Velika grupa nelegalno izgrađenih objekata nastala je iz dila državne ili opštinske administracije sa investitorima. Tako je, od sredine devedesetih prećutno počeo da funkcioniše "investitorski urbanizam", koji je udovoljavao zahtevima velikog biznisa, ali je bio i dobra osnova za korupciju. Princip je bio da, umesto urbanista, investitor raspiše konkurs za idejno rešenje neke lokacije na kojoj je zainterosovan za izgradnju svog objekta. To za urbaniste postaje "validan osnov" za izmenu planova - kaže za "Danas" konsultant za investicije Mahmud Bušatlija i kao primer navodi Luku "Beograd" i Poslovni centar "Ušće".

(Napomena: tekst je u potpunosti preuzet iz lista "Danas" od 10.06.09.)