Zakup nikad jeftiniji - tržište poslovnog prostora u Srbiji

Zakup poslovnog prostora u Beogradu nije bio povoljniji u poslednjih pet godina, a zakupci bi mogli da trljaju ruke sve do kraja godine do kada se očekuje pad rente. Po aktuelnoj ceni od 16 EUR mesečno po kvadratu, svi koji zakupe 2.000 m2 na Novom Beogradu, mogu uštedeti najmanje 200.000 EUR za pet godina, što je više od 600 prosečnih mesečnih plata u zemlji. Slično je u u drugim gradovima u zemlji, mada pravo tržište poslovnog prostora postoji još samo u Novom Sadu.

Iako bi kriza, do kraja godine, mogla da obori cenu zakupa dodatnih desetak odsto, za kompanije koji planiraju zakup, nema mesta dilemi. Zbog pada tražnje i rasta ponude, oko 25% u prošloj godini, ušteda na renti, mogla bi da bude velika stavka u njihovim budžetima.

U sadašnjim uslovima, 2.000 m2 na Novom Beogradu, donosi uštedu u desetinama hiljada evra. Cena iznajmljivanja kvadrata poslovnog prostora, visoke A klase, stoji oko 16 EUR mesečno, a procene govore da će za dve godine biti dva evra veća. Imajući u vidu, da se ugovori obično potpisuju na četiri do sedam godina, računica kaže da će zakupcu ostati “čisto” najmanje 200.000 EUR.

Kad se tome doda mogućnost da zakup kvadrata kroz nekoliko godina skoči i više od prognoziranih 12%, jasno je koliko se može uštedeti.

Slično je i u Novom Sadu, gde je A klasa od 10-14 evra po kvadratu mesečno, ali i u Nišu i Kragujevcu, gde pravog tržišta poslovnog prostora još uvek nema. U centru Zagreba, kvadrat A klase "dođe" 16 EUR mesečno, u Sofiji 17, Podgorici 22, Istanbulu 23, Bukureštu 24 EUR.

Poznavaoci tvrde da uslovi nikada nisu bili povoljniji.

(Jovica Jakovac)

- Cena je dostigla donju tačku, eventualno do kraja godine možemo očekivati blagu koreciju, od 5-10 odsto. Praktično, svaki zakupac koji danas potpiše ugovor na sedam godina, može biti siguran da se cena neće menjati naredne dve godine, a da će kasnije početi da raste - kaže za "Novac" Jovica Jakovac direktor svetske poznate agencije za nekretnine "Colliers International Serbia" i dodaje da su do pre pola godine uslove na tržištu postavljali investitori, a da ih danas zbog velike ponude i pada tražnje, postavljaju zakupci.

U te procene se uklapaju i podaci o nepopunjenosti poslovnog prostora. Pre godinu dana nepopunjenost prostora klase A u Beogradu je bila 7-8%, dok je danas oko 13%.

Trenutno u Srbiji ima oko 600.000 kvadrata klase A i B poslovnog prostora, od čega gro u Beogradu. Prošle godine na tržište je došlo oko 145.000 kvadrata, a do 2010. biće još oko 300.000 novih kvadrata.

U Beogradu je najviše poslovnog prostora na Novom Beogradu, oko 80 odsto, a ostatak u centru grada. U kvadratima, to je, prema podacima "Colliers" 419.000, odnosno 117.000 kvadrata na Vračaru i Starom Gradu.

- Stari grad je primamljiv, zbog dobrog javnog prevoza, i blizine vladinih institucija, ali ima mnogo minusa. Na prvom mestu je infrastruktura, u centru grada su uvek gužve i nikada ne postoji dovoljan broj parking mesta. Naravno, nema mogućnosti za gradnju velikih projekata - kaže Jakovac.

U poslednjem kvartalu ove godine za zakup će biti spremna zgrada "Tri lista duvana" na uglu ulica Bulevar kralja Aleksandra i Kneza Miloša. Kako se priča, cena u toj zgradi od 9.000 kvadrata, trebalo bi da bude 18 evra po kvadratu mesečno. Zakupcima su omogućena i parking mesta u garaži, što je retkost za centar grada.

Tu je i luksuzna zgrada "B2" na Terazijama koja se prostire na blizu 25.000 kvadrata, u kojoj će biti šoping mol, stanovi i poslovni prostor, kao i četiri podzemna sprata garaža.
Dragan Praštalo direktor "Malog kolektiva", investitora te zgrade, kaže da je značajan deo prostora useljen, ne želeći da precizira po kojoj ceni.

U Knez Mihajlovoj ulici iznajmljuje se prostor u zgradi bivšeg "Centrotekstila" i "Elektotehne", te u jednoj zgradi kod Ruskog cara od 400 kvadrata po ceni od 18-20 evra po kvadratu mesečno.

U centru je, međutim, mnogo više preuređenih zgrada čije su cene, često, veće nego što je to ekonomski opravdano. Neke, renovirane, prošle godine, držale su cenu od 20 evra po metru kvadratnom, pa su pale na 18, a i ako, kako procenjuju poznavaoci, ne bi trebalo da budu veće od 16 evra, koliko je kod Arene.

Najatraktivnija lokacija je Novi Beograd, zbog raspoloživih lokacija i dobre infrastrukture. Prosečna renta za prostor klase A trenutno je 16 evra po kvadratu, dok je za klasu B oko 13 evra. U "Airport City-ju" trenutno se izdaje takozvana treća faza 1.700 od 12.000 kvadrata, a zakupcima se nudi kancelarijski prostor u skladu sa najvišim svetskim standardima.

Na jesen će biti spremna za zakup i zgrada na Novom Beogradu, "Blucentar", preko puta SIV-a sa 35.000 kvadrata i dve podzemne garaže sa vrhunskom infrastrukturom.

Osim centra grada i Novog Beograda, poslovnog prostora, doduše u zanemarljivoj meri, ima i na Dedinju, Vračaru i Voždovcu. Cene se kreću od 11-13 evra po kvadratu mesečno za A klasu, i 10-12 evra za B klasu. Još manje raspoloživog prostora je u predgrađu, gde je recimo zgrada na Žarkovu dugo "držala" cenu od deset evra.

Slobodnih zgrada za kancelarije skoro da nema na Banovom brdu i u Zemunu. Nakada tu su najveći klijenti bile banke koje su manje lokale plaćale 30-50 evra po kvadratu mesečno. Cena je varirala i do 50 odsto u zavisnosti od potrebnih ulaganja i od veličine prostora jer su lokali, po pravilu, uvek skuplji od velikog prostora.

Kako se investitori bore za zakupce?

U vreme kada jača ponuda poslovnog prostora i pada tražnja zbog ekonomske krize, investitori su sve raspoloženiji da se dogovoraju sa zakupcima o pogodnostima. Kako navode u kompaniji "Colliers", investitori su spremni da snize cenu kvadrata, da ponude po koje parking mesto besplatno ili po nižoj ceni. U centralnoj poslovnoj zoni, cena parking mesta u garaži je između 100 i 150 evra mesečno, dok je na Novom Beogradu u Trećem bulevaru oko 60 evra. Inevestitori su spremni i da zakupcu ponude besplatnu reklamu na zgradi gde je zakupio poslovni prostor.

Cenu lokala u Knez Mihajlovoj određuje broj šetača

Deo kod hotela Mažestik i nije ekstra lokacija, koliko je ulica Kneza Mihajla kažu poznavaoci. Udaljenost od svega stotinak metara, u ovom slučaju, često znači upola manji promet. Istraživanje rađeno prošle godine govori da ulicom Kneza Mihajla dnevno prođe oko 400.000 ljudi, dok je broj prolaznika pored Mažestika daleko manji. Zakupci gledaju i koliko ljudi prođe kojom strane ulice, u koje vreme ima najviše prolaznika, koliki je prosečan promet po čoveku…

(Napomena: tekst je u potpunosti preuzet iz lista "Blic Novac" od 06.06.09.)