(AG Nekretnine) Facility management - Sistem održavanja Robnih kuća Beograd

Okončanje stečaja i višegodišnjeg propadanja „Robnih kuća Beograd“ kulminirala su privatizacijom kompanije i ulaskom privatnog kapitala VERANO grupe i grčke „Marfin investment group“. Istovremeno, otvoren je prostor za novi život ovog giganta, čime je spašena, pre svega, velika socio-kulturološka vrednost koju „Robne kuće Beograd“ imaju u životu svih nas.

„Robne kuće Beograd“ nisu bile samo sinonim za dobru kupovinu, već i uobičajeno mesto okupljanja, prostorni reper za koji su se, naročito u malim sredinama, vezivale različite ljudske sudbine. Omogućeno je da ponovo do izražaja dođe nemerljivi potencijal u infrastrukturi, logistici i funkcionalno-tehnološkim karakteristikama, što je posebno karakteristično za objekte u unutrašnjosti Srbije, gde grad prostorno, funkcionalno i kulturološki gravitira objektima „Robnih kuća Beograd“.

Sa druge strane dugoročne investicije koje današnje stanje globalne ekonomije diktira i na tržištu Srbije, ne ostavljaju mnogo prostora za razmišljanje o planiranju odžavanja i životu nekretnine u periodu otplate njene investicije. Čak i zarada se tretira kao kratkoročni efekat koji mora da prati rizike investiranja „tuđim kapitalom“.

„Robe kuće Beograd“ čine 34 objekta locirana po čitavoj Srbiji uvezanih u jedan sistem. Osim Beograda, gde je locirano devet prodajnih objekata, poslovni i distributivni centar, kompanija ima svoje robne kuće i u gradovima kao što su Niš, Subotica, Kragujevac, Kraljevo, Pirot, Vranje, Leskovac, Bor, Zaječar, Knjaževac, Jagodina, Paraćin, Požarevac, Smederevska Palanka, Bajina Bašta, Užice, Valjevo, Vršac, Zrenjanin, Kikinda, Bačka Topola, Kula, Sombor. U tom smislu govorimo o 250.000 kvadratnih metara najekskluzivnijeg prostora, u najužim gradskim jezgrima, koji je arhitektonski i funkcionalno ukomponovan po projektima najznačajnijih arhitekata druge polovine dvadesetog veka.

Primena savremenih tehnika FM u objektima „RKB“

Kada se bavite delatnošću gde vaša produktivnost i zarada direktno zavise od volje trećih lica, zakupaca, ponuda i usluga diktiraju cenu. U tom pogledu direktna komunikacija sa korisnikom mora biti unapred isplaniran proces, uslovljen različitim tehnikama komunikcije i menadžmenta ljudskim resursima, zarad rešavanja različitih situacija, koje različiti karakteri na različite načine predstavljaju sebi i drugima. Svest o ekonomskoj moći i platežnoj vednosti kod onoga ko plaća za određene usluge nekada objektivno, a ponajčešće subjektivno, ispoljava se kroz različite zahteve i to zna da poremeti odnose u kojima je zakupodavac taj koji diktira uslove.

U ponudu, osim prostora koji se izdaje u zakup, ulaze i svi tehnički sistemi koji se nude zakupciama, osvežen i redizajniran enterijer. Od njihovog stanja uveliko zavisi interesovanje zakupaca da uđu u ove prostore i tu konačno dolazimo do pitanja održavanja i brige o objektima „Robnih kuća Beograd“. Ovo je naročito bitno ako se zna da su robne kuće koncipirane kao jedinstven prostor sa zajedničkim sistemima po horizontali i vertikali objekta. Dakle, rad svih pripadajućih sistema najčešće je u tesnoj vezi sa radom srodnih i dopunskih sistema, funkcionalnom organizacijom prostora, i tehnologijom funkcionisanja objekta. U tom pogledu potpuno su osposobljeni svi sistemi: termotehnički – grejanja, hlađenja, ventilacije, hidrotehničke instalacije, elektro instalacije jake i slabe struje, - uređaji za vertikalno i horizontalno kretanje, dizel agregati, višenamenski elektromotori, sigurnosni sistemi, merno-upravljačka oprema i ostalo.

Čitav sistem održavanja „Robnih kuća Beograd“ koncipiran je na principu uvezanih podsistema. Zamišljeno je njihovo formiranje na sekvencijalnom nivou po određenim grupama sistema, evolucionom nivou uspostavljanjem određenih procedura koje važi za kontrolu svih sistema na objektu i cikličnom nivou ponašanja sistema, koje bi se manifestovalo ponavljanjem čitave procedure u zavisnosti od određenih perioda u toku godine. Radi lakše kontrole i praćenja svakog od objekta išlo se na maksimalnu centralizaciju po svim pitanjima, od izdavanja prostora u zakup, do načina funkcionisanja tehničkih sitema, praćenja njihovog rada i kontrole istih.

Funkcionalne celine sistema RKB

Prostorno svi objekti „Robih kuća Beograd“ sastoje se iz tri funkcionalne celine: prodajnog prostora sa pratećim magacinima i kancelarijama, tehničkog dela i spoljnjim pripadajućim prostorom. Prodajni prostor je projektovan kao otvoren prostor bez pregrada i odvajanja podcelina. Prodajni prostor podržan je pratećim površinama magacina i kancelarijskog prostora, najčešće lociranih uz liftovska jezgra i stepenišne krakove, kao direktan vid komunikacije i najbrža trasa kretanja. Komunikacija je koncipirana kao kontinualna trajektorija, gde se kupac navodi da u jednoj liniji kretanja obiđe čitavu površinu, sa posebno izdvojenim celinama samoposluga u prizemlju i suterenskim etažama, kao i otvorenim restoranima, sa krovnim terasama na poslednjim etažama. Tehničke prostorije na najnižim etažama, koje čine funkcionalni sistemi koji pokreću objekat, su njegovo jezgro. Pod spoljnjim pripadajućim prostorom podrazumevaju se zelene površine, prilazni koridori i parking prostori kao najdragocenije blago urbanih celina u najužem gradskom jezgru.

Funkcionalno svi objekti „Robnih kuća Beograd“ bazirani su na prodaji ili sličnim uslužnim delatnostima za potrošače i podržani su sa nekoliko različitih službi održavanja i brige o objektu, njegovim sistemima i ljudstvu. Svuda figuriraju tri vrste korisnika: zaposleni u robnim kućama, podizvođači na radovima održavanja i brige o objektu, zakupci i kupci kao zajednički spoljni korisnici naših objekata

Po pitanju tehničke funkcionalnosti sistema, njegova centralizacija bazira se na principu uvazivanja koncentričnih krugova – prstenova,koji gravitiraju regionalnim centrima iz kojih će se kontrolisati nekoliko objekata, putem svih danas poznatih i pristupačnih IT tehnologija i tehnoloških inovacija.

Geometrija sistema

Prvi krug stvara se u objektu robne kuće gde se oko jedinog lica, koordinatora i njegovog zamenika, pravi služba održavanja u integraciji sa podizvođačima. U ovom slučaju to su firme Hauzmajstor i Verano security, koje su sa svojim ljudima konstantno zadužene za poslove održavanja i čišćenja, bezbednosti i zaštite.

Budući da objekat radi svaki dan u periodu 7 do 21 čas, posao održavanja i čišćenja je da domarski konstantno prate rad svih sistema, sprovode preventivne preglede i obavljaju poslove tekućeg i mogućeg interventnog održavanja. Za sve radove koji prevazilaze ove resurse, pravi se posebna lista izvođača koji se aktiviraju u zavisnosti od potrebe za njihovim uslugama. Svi poslovi fizičko-tehničke zaštite ojekta, lica i robe, povereni su Verano security-ju. Preko koordinatora koji je na vrhu ovog lanca, izdaju se radni nalozi za sve poslove u okviru jedne robne kuće. Zamišljeno je da se putem posebnog softvera, svi radni nalozi od strane koordinatora ili ovlašćenih lica zakupaca, kao i Tehničke službe „Robnih kuća Beograd“, prate i da se analitički obrađuje nivo njihovog izvršenja i produktivnosti. Drugi krug podrazumeva funkcionalnu organizaciju, na način da će se iz jednog centra slati u gravitirajuće objekte specijalizovani serviseri, tehnička lica, organizovati posebne usluge na nivou održavanja, nabavke, dopremanja i slično. Treći krug čini uvezivanje svih robnih kuća u jedinstvenu celinu preko jedinstvenog softverskog sistema putem VPN mreže.

FM tehnike po horizontali procesa u okviru RKB

Sama Tehnička služba organizovana je po principu više uvezanih jedinica i čine je pet odeljenja. Odeljenje tehničkog i investicionog održavanja, stara se o radu svih sitema, njihovoj redovnoj kontroli i svim vanrednim intervencijama na njima, a čini ga inžinjerski kadar zadužen za nadzor i izvođenje radova, projektovanje, pripremanje tendera i slično. Odeljenje bezbednosti i zaštite, vodi računa o praćenju bezbednosnih procedura, pokrivajući sve jedinice sistema konstantnim obilascima i različitim vidovima kontrole a u skladu sa izvršiocima na objektima u okviru Verano security-ja. Odeljenje IT-a pruža administrativnu i sistemsku podršku robnim kućama, preko VPN mreže uz povremen obilaske objekata i kontrolu sistema. Odeljenje logistike stara se o funkcionisanju sitema za potrebe nabavki i podrške iz centrale. Čine ga call centar, centralni magacin i prateći vozni park. Odeljenje za menadžment objekata, koji čine izvršioci na samim objektima, kontrolišu stanje objekata i staraju se o njihovom nesmetanom radu.

Svo održavanje koncipirano je u četiri nivoa i to: preventivno održavanje, tekuće održavanje, interventno održavaja, remontno održavanje. Po ovim nivoima prate se vrste usluga, troškovi, rad svakog posebnog sistema i sva ostala moguća analitika.

Knjigom tehničkih standarda „Robnih kuća Beograd“, definisane su posebne procedure za poslove unutar objekata. Ove procedure tiču se stanja prostora koji se predaje zakupcima, nivoa intervencija koji je dozvoljen u njemu, načinu rada izvođača, kontrole radova, bezbednosnih parametara, i slično. Procedure za funkcionisanje robnih kuća, po pitanjiama ulaska i izlaska, dopremanja robe, kontrolu ljudi i robe, vanrednih situacija, održavanja, kontrole stanja objekta, potrošnje, definisani su Knjigom procedura za funkcionisanje „Robnih kuća Beograd“.

Procedure za funkcionisanje službi održavanja objekata, definisane su knjigama kontrole svakog sistema, koje propisuju dnevne, nedeljne, mesečne i periodične radove koje je potrebno sprovoditi na svakom sistemu ponaosob. Svi ovi procesi biće kompijuterizovani, i postojaće mogućnost njihovog praćenja, analitike i kontrole iz jednog centra, po različitim nivoima i sistemima.

Posebni procesi u funkcionisanju sitema

Kao poseban vid preventive planiraju se usko stručne obuke za sve službe održavanja, kao i same korisnike – zakupce, čime bi se nivo greške sveo na minimum, a sam sistem održavanja u što većoj meri sveo na šablon, naročito u domenu preventivnog i tekućeg održavanja. Na ovaj način svi učesnici u ovom procesu dobili bi priliku da se prvo upoznaju sa radom srodnih službi, i da ujedno steknu sliku i naviku da se o Robnim kućama staraju kao o svom drugom domu.

Milan Ivković,

Corporate Services Director

[email protected]

www.rkbeograd.rs