(AG Nekretnine) Aktuelna, krizna tema : Prenos prava na objektu u izgradnji

Kako preneti pravo nad objektom u izgradnji? Zbog čega najjednostavnija prodaja objekta u izgradnji izaziva probleme u praksi? Kako prilikom kupovine objekta u izgradnji na što jednostavniji način steći prava iz odobrenja za izgradnju ili dobiti odobrenje za izgradnju na svoje ime? Uticaj „pravnih konstrukcija“ na kvalitet transakcije i neophodnost istih usled nepostojanja i/ili nekonzistentnosti propisa?

U poslednje vreme u praksi je sve češća situacija da se investitori odlučuju na to da prodaju – otuđe nepokretnost (objekat) čija izgradnja je u toku (bolje rečeno, čija izgradnja još uvek nije završena) zajedno sa pravom gradnje takvog objekta. Prenos vlasništva nad objektom u izgradnji i prava građenja (prodaja objekta za koji je izdato odobrenje za izgradnju) je pravno moguća i dozvoljena transakcija i u teoriji ona može biti izvršena na osnovu ugovora o prodaji nepokretnosti.

Međutim, ovakav način prometa objekata u izgradnji u praksi nije čest. Razlog za to je činjenica da se njima po automatizmu ne prenose prava iz odobrenja za izgradnju koje je izdato na ime investitora (prodavca objekta u izgradnji). Drugim rečima, propisi ni na jedan način eskplicitno ne predviđaju da se prilikom prodaje objekta u izgradnji automstaki stiču prava građenja i prava iz odobrenja za izgradnju. Posledica ovakve transakcije bila bi da kupac (sticalac) objekta po zaključenju ugovora o prodaji mora da pokrene sve administrativne postupke kako bi odobrenje za izgradnju bilo izdato na njegovo ime. To zahteva previše vremena i dodatnog rada za koji, uglavnom, niko nema vremena. Iz istog razloga retko se pribegava i prenosu objekta u izgradnji i prava gradnje putem unošenja tih prava u vidu osnivačkog uloga u privredno društvo.

Elegantna rešenja

Zbog toga što zakon na jasan i eksplicitan način ne predviđa da je prenos objekta u izgradnji i prava građenja moguć, kao i da je takvim prenosom, po samom zakonu moguće preneti i sva prava i obaveze iz odobrenja za izgradnju i celokupne prateće dokumentacije, u praksi se najčešće pribegava jednom od dva moguća „indirektna“ načina sticanja objekta u izgradnji i prava na gradnju:

(i) sticanje pravnog lica na čije ime je izdata dozvola za izgradnju (ili sticanjem pravnog lica koje kontroliše to pravno lice), ili

(ii) prenosom odobrenja za izgradnju putem namirenja potraživanja obezbeđenog hipotekom nad objektom u izgradnji (ustupanje prava gradnje).

Prednost navedenih modaliteta je što se u prvom slučaju pravo na gradnju stiče bez izdavanja odobrenja za izgradnju, a u drugom slučaju nadležni organ je dužan da sticaocu izda istovetno odorenje za izgradnju, pa se samim tim i otklanjaju sve pravne nedoumice vezane za mogućnost i uslove izdavanja odobrenja za izgradnju na ime sticaoca.

Sticanje vlasništva (ili bar kontrole) nad pravnim licem koje je nosilac prava na izgradnju, odnosno na čije ime je izdato odobrenje za izgradnju zahteva jako detaljno razmatranje. Ovo posebno ako se uzme u obzir da se navedeni transfer može izvršiti ne samo penosom udela ili akcija, već i putem statusnih promena kao što su odvanjanje uz osnivanje, odvajanje uz pripajanje ili odvajanjem uz pripajanje zajedno sa odvajanjem uz osnivanje, kao i spajanjem uz pripajanje i podelom uz pripajanje.

Ovaj modalitet sticanja objekta u izgradnji je moguć i čest u onim slučajevima u kojima postoji privredno društvo koje je osnovano upravo sa namerom da se na njegovo ime izda odobrenje za izgradnju, odnosno tamo gde je moguće izvršti statusnu promenu čiji bi krajnji ishod bio (i najčešće jeste) da predmet sticanja vlasništva (ili bar kontrole) bude privredno društvo na čije ime glasi odobrenje za izgradnju i čiju imovinu u osnovi predstavlja objekat u izgradnji i imovina koju su prenosilac i sticalac (najčešće kupac i prodavac) definisali kao imovinu koja je predmet prodaje.

Međutim, u slučajevima kada je nemoguće ili necelishodno vršiti sticanje pravnog lica (bilo zbog toga što imovinu pravnog lica predstavlja i druga imovina izuzev prava na gradnju i nepokretnosti u izgradnji, bilo zbog toga što je nemoguće izvršiti razdvajanje katastarske parcele ili usled toga što je postupak statusne promene relativno dugotrajan), pribegava se indirektnom pravnom poslu. On se, striktno gledano, u pojedinim slučajevima graniči sa simulovanim pravnim poslom. U pitanju je ustupanje odobrenja za gradnju kroz namirenje hipotekarnog poverioca (hipoteka nad objektom u izgradnji).

Krajnje pojednostavljena „pravna konstrukcija“ ovakvog prenosa je sledeća:

(a) prodavac obezbeđuje svoj dug prema kupcu (ili trećem licu) konstituisanjem hipoteke nad objektom u izgradnji za koji je izdato pravnosnažno odobrenje za izgradnju u korist hipotekarnog poverioca;

(b) prodavac – ovde dužnik - ne plaća svoj dug i založni poverilac pristupa namirenju, odnosno prodaji objekta u izgradnji; i

(c) kupac ili treće lice pod kontrolom kupca kupuje objekat u izgradnji, kojom prilikom se vrši ustupanje prava gradnje koje je utvrđeno pravnosnažnim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji.

Ovo je, ujedno, i jedini zakonom propisan slučaj kada je organ koji je izdao odobrenje za gradnju dužan da, na zahtev kupca, izda bez odlaganja istovetno odobrenje za gradnju na ime kupca i poništi staro odobrenje za izgradnju.

Umesto zaključka

Ni ovaj, krajnje posredan, način sticanja vlasništva nad objektom u izgradnji nije do kraja regulisan zakonom, zbog čega, kod manje stručnih ili neiskusnih pravnika, nastaju nedoumice. Jedna od takvih nedoumica je pitanje koja je pravna sudbina potvrde o prijavi radova koja je izdata na ime prvobitnog investitora, a pre realizacije hipoteke nad objektom u izgradnji. Ova nedoumica nastala je usled obaveze izdavanja „istovetnog“ odobrenja za gradnju, u kome se nalazi i rok otpočinjanja radova – podnošenje prijave početka izvođenja radova. Sledeći logičnu činjenicu da je radove na građevinskom objektu moguće početi samo jednom, pa je samim tim samo jednom i moguće po osnovu jednog projekta prijaviti početak radova, očigledno je da u ovom slučaju nema potrebe za „ponovnim“ podnošenjem prijave početka izvođenja radova. Međutim, neka se niko ne iznenadi ako u praksi pojedini „revnosni“ službenici banke ili pravnici angažovani od strane banke, traže i dokaz da je prijava otpočetih radova izvršena po drugi put i time uslovljavaju davanje kredita. To što oni nisu u pravu ne znači da vreme neće biti uzalud izgubljeno.

Imajući u vidu očekivanja da će u bliskoj budućnosti biti povećan broj prenosa vlasništva nad objektima u izgradnji, nadamo se da će se izmenama zakona i drugih propisa omogućiti prenos vlasništva nad objektom u izgradnji i prava građenja, te da će na taj način nestati potreba za sačinjavanjem gore navedenih „pravnih konstrukcija“.

Autor : Nenad Stanković

Senior Partner u Joksović, Stojanović&Partners

[email protected]

izvor : AG NEKRETNINE