(AG Nekretnine) Hotelsko-poslovni kompleks u Bloku 11a – Boris Podrecca sprema novo iznenađenje

Sagledavajući narasle potrebe grada Beograda sve je veći broj poduhvata u razvoju nekretenina u kome se realizuju višenamenski kompleski. Obično su to prostorne celine koje zajednički nude stanovanje, poslovanje, maloprodaju i/ili hotelske sadržaje i to u bilo kojoj kombinaciji od navedenih osnovnih funkcija projekta.

Kao primer ovoj tvrdnji trenutno u Beogradu se razvija u istom momentu bar 7 kompleksa koje imaju ovakve namene. Jedna od njih je lokacija Bloka 11a na Novom Beogradu kod poslovne zgrade Energoprojekta. Na ovom potezu se razvija i sada već realizuje, nekoliko poduhvata sa čijim će završetkom i kompeltiranjem ovaj kvart kao uobličena celina, dobiti na značaju, kvalitetu i prepoznatljivosti ne samo ovog dela grada!

Jedan od njih je poslovno-hotelski kompleks na zapadnom delu raskrsnice Bulevara Mihajla Pupina i Ulice Trešnjinog cveta.Ivestitor ovog kompleksa je Michaeler & Partners, a objekat treba da bude završen do kraja 2009. godine. Tim „Atelier Podrecca“ iz Beča, na čijem čelu se nalazi prof. Boris Podreca (profesor Štutgarskog univerziteta i dopisni član SANU-a), izradio je idejno rešenje, uz podršku „Multicon inženjeringa”, koji je bio zadužen za implementaciju lokalnih standarda i propisa. Pored toga, „Multicon inženjering” tim, na čelu sa Majom Kusmuk, dia, radi celokupan project management, za ovaj posao.

Novi Beograd kao nekadašnja „spavaonica“ ekonomsko-finansijskog i političkog centra socijalističke Jugoslavije, svojevremeno posle grandioznog nasipanja močvarnog zemljišta, zamišljen kao grad budućnosti. Urbanim palniranjem definisani su široki i dugački bulevari, između kojih su „poseđeni“ veliki stambeni kompleski. Pored svog osnovnog koncepta, imao je jako mali broj poslovnih i pratećih sadržaja koji su bili svedeni na nekoliko hotela i poslovni centar „Sava“ i već postojeće zgrade Centralnog Komiteta i Saveznog izvršnog veća.

Početkom novog milenijuma, tokom nadolazećih promena, ranije po nameni definisane velike slobodne površine, počele su da stiču ranije zamišljene uloge i vrednosti. U proteklih nekoliko godina realizovani su poslovni objekti uglavnom stranih investitora, koji su tržištu ponudili savremen kancelarijski prostor A i B klase. Na Novom Beogradu je otvoren prvi veliki moderan šoping mol od 80.000m2 a sledeće godine biće završen još jedan od 130.000m2.

Daljim razvojem tržišta i rastom potražnje, nametnuta je potreba da se pokrene realizacija projekata koji imaju višefunkcionalne namene. Savremeni način življenja nametnuo je definisanje celina koje na jednm mestu nude više funkcija odjednom. Tako je u poslednje vreme na Novom Beogradu, podignuto i formirano nekoliko poslovnih celina koje same za sebe predstavljaju nova poslovna čvorišta. Isto tako, hvatajući korak za razvijenim svetom, projekti koji se u poslednje vreme realizuju kod nas, pogotovo u Beogradu, slede trend razvoja i realizacije po standardima iz inostranstva. Kada se već odlučuju da finansiraju takve komplekse, investitori obično angažuju zvučna imena iz sveta arhitekture, gde se za njima kao prirodan sled razvoja događaja kvalitetnije i brže okupljaju svi preostali učesnici u poslu.

Tako koncipiran posao, kao kvalitetan i referentan, prepoznatljiv je i privlačan bankama da svojom eventualnom finansijskom podrškom, doprinesu njegovom završetku. Zato je uloga domaćih projektanata i projekt menadžera, uz očekivani odabir bonitetnih i pismenih izvođača, formula koja će u narednom periodu opredeljivati investitore da započnu realizaciju potencijalnih poduhvata.

Koncepcija kompleksa

Kompleks se nalazi na jednoj od glavnih novobeogradskih saobraćajnica, Bulevaru Mihaila Pupina. Idejno rešenje objekta proisteklo je iz pažljivog proučavanja lokacije i okruženja, sa naglaskom na zgradu Energoprojekta (delo arh. Aleksandra Kekovića, 1982) koja se nalazi zapadno od predmetne lokacije.

Dve namene kompleksa, gradski hotel i poslovna zgrada su izražene dijalogom dva odvojena kubusa. Kristalna struktura poslovne staklene kule povezana je sa hotelskim objektom povučenim veznim delom. Hotelsku fasadu prema reci karakterišu blage vertikalne krivine i luk koji prati zavijeni tok reke Dunav. Poslovna zgrada se sastoji od dve celine, jedanaestospratne kule i četvorospratnog trakta.

Ovaj poduhvat kao celina ima dve podzemne etaže ispod celog kompleksa. Nadzenmni deo kompleksa podeljen je na dve nezavisne celine različitog sadržaja. Na istočnom delu kompleksa planiran je hotel. Njegova spratnost je P+8+Ps, a u zapadnom delu kompleksa projektovan je poslovni objekat. Poslovni objekat sadrži dve prostorne celine. Sektor A je poslovna kula spratnosti P+11, dok je sektor B niži, sa spratnošću P+4. Ukupna bruto razvijena gradjevinska povrsina podzemnog i nadzemnog dela kompleksa je 24 200m2.

Oblikovanje hotela

Hotel je u osnovi ima oblik slova „L“. Hotelsku fasadu okrenutu prema unutrašnjem dvorištu karakterišu blage vertikalne krivine i luk. Prizemni stakleni kubus koji izranja iz fasade omogućava da se čak od ulice vide zelene površine iza objekta i obezbeđuje više prostora za bistro/bar. Zastakljena osnova kratkog kraka slova „L“ zavija iza ugla i diže se nagore, obezbeđujući svetlost i vizure hotelskim hodnicima, a zatim se presavija i vraća na zemlju sa druge strane kubusa. Krak koji se nalazi paralelno sa Bulevarom završava se visokom vertikalom požarnog stepeništa prema budućem susedu na istoku.

Hotel je projektovan prema standardima za hotel sa četiri zvedice. Pozicioniran je kao gradski hotel koji pruža usluge poslovnom svetu, kongresnim posetiocima i turistima koji posećuju grad.

U prizemlju se nalazi centralni hol, recepcija sa pripadajućim kancelarijskim prostorom i prostorijom za prtljag, hotelski restoran, bistro/bar i salon za pušače (cigar lounge). Restoran je orijentisan sa pogledom na mali park. Prostrano otvoreno stepenište povezuje hotelski hol i hol konferencijskog centra na nivou -1. Mali konferencijski centar se sastoji od šest višenamenskih sala, tri manje i tri velike. Tri sale imaju mogućnost spajanja u jednu, sklopnom zvučnom izolovanom mobilinom pregradom između. Tako se obezbeđuje nezavisno održavanje raznovrsnih događaja u isto vreme. Od malih konferencija, seminara i sastanaka do velikih banketa, venčanja ili proslava. Sale su opremljene najmodernijom audio-vizuelnom opremom.

Hotelske sobe su organizovane od prvog do osmog sprata (ukupno 185 soba). Uz 14 hotelskih soba, na prvom spratu se još nalaze i administrativne prostorije, kao i i garderobe i trpezarija za zaposlene. Hotelske jedinice–sobe koje se nalaze od prvog do osmog sprata su projektovane u skladu sa standardima za ovu kategoriju hotela. U objektu su projektovane četiri sobe za hendikepirane povezane sa susednom sobom za pratioca, kao i osam soba koje mogu da funkcionišu odvojeno ili spojeno kao apartmani. Svi spratovi od drugog do osmog su projektovani samo za smeštaj gostiju (od drugog do šestog po 25 soba na spratu, a na sedmom i osmom 23 sobe). Na povučenom spratu je predviđen biznis klub sa manjom servisnom kuhinjom za opsluživanje i terasom orijentisanom prema Bulevaru Mihaila Pupina. U izdvojenom delu povučenog sprata nalaze se prostorije za relaksaciju (fitnes, sauna, parno kupatilo, solarijum, prostorija za odmor, terasa i potrebne prateće prostorije).

Enterijer hotela sa svom pratećom opremom je zamišljen kao vrhunski odgovor na zahteve savrenog poslovanja, prepoznatljivosti i održavanja. Pažljiv odabir materijala, posebno keramike i pratećih tekstilnih tkanina za opremanje zidova, primena suve gradnje komponovana sa modernim osvetljenjem, kvalitetan i funcksionalan nameštaj, krasiće ovaj hotel. Potreban broj liftova, moderna telekomunikaciona oprema, video nadzor, dojava požara, snabdevanje i otprema svih potrebština, ponudiće Beogradu jedan novi savremeni hotelski kapacitet. Autori Idejnog koncepta enterijera su arhitekte studia „Bost group“ iz Berlina.

Poslovna zgrada

Objekat se sastoji od 2 oblikovne celine koje se međusobno prožimaju – nižeg zidanog kubusa sa naizmenično staklenim i punim površinama koji se proteže duž celog prizemlja, podiže obuhvatajući ceo 4-spratni trakt i staklene „lebdeće“ kule-prostornog repera na uglu, blago nepravilno izlomljene po sredini poput nepravilnog kristala od I-XI sprata. Na samom vrhu kule je transparentna čelična mrežasta struktura-kruna, koja vizuelno krije mašinsku opremu na krovu a prati zakrivljenost staklene površine.

U dvorišnom delu se po travnatim površinama pojavljuju lanterne koji obezbeđuju svetlost i ventilaciju sa prostore koji se nalaze ispod zemlje. Staze partera i ulazni plato na jugu pokriveni štampanim betonom u 2 boje, dok su na severnoj dvorišnoj fasadi primenjene obloge od lomljenog kamena i kulije. Pristupna saobraćajnica protivpožarnim vozilima je obložena novom vrstom travnatih elemenata od tvrde plastike saćaste strukture koji omogućuju odvođenje vode sa zemlje a mogu da izdrže težinu tih vozila. Lanterne sa žaluzinama za ventilaciju, odimljavanje i sigurnosnog stakla za osvetljnje garaže raspoređene su po parteru.

Objekat je inače namenjen poslovno-administrativnim sadržajima da zadovolji potrebe lokalnih i stranih kompanija vrhunskom lokacijom, funkcijom, opremljenošću i modernim izgledom. U podzemnim nivoima smeštene su podzemna garaža, sklonište, tehničke prostorije. Ulazni hol sa portirnicom, prostorijom obezbeđenja, prostorijom za primanje i odnošenje smeća, toaleti u prizemlju, kao i stepenišno i liftovsko jezgro, instalaterski dahtovi i pretprostor lifta duž svih etaža, zajednički su sadržaji, dok se ostatak prostora izdaje zakupcima. Taj ostatak omogućuje budućem zakupcu fleksibilan raspored prostorija, od tradicionalnih kancelarijskih jedinica do potpuno otvorenih landscape kancelarija. Za svakog zakupca predviđeni su i toaleti i čajna kuhinja.

Spoljni zidovi celog prizemlja, celog sektora B i veznog dela sa hotelom su zidani gas-betonskim blokom. Preko njega su tvrde ploče mineralne vune naizmenično razmeštene u šah polju tanke fiber-cementne ploče na potkonstrukciji i netransparentne pregrade. Prozori i pregrade između zidanih polja su od PVC na severnoj i istočnoj fasadi a na zapadnoj i južnoj od plastificiranih Al profila (powder coated).

Obodni zidovi podzemnih etaža su od vodonepropusnog betona. Zidovi skloništa koji su uz obodne zidove objekta su dupli sa drenažnim slojem preko dvo-komponentnog hidroizolac premaza kao i slojem stirodura između zidova. Zidovi nadzemnih etaža su: betonski obloženi gipsanim pločama, gipskartonski i od opeke zidani produžnim malterom. Zidovi između prostora različitih zakupaca su od vatrootpornih gipsanih ploča visine od poda do plafona. Pod prizemnog lobija je plivajući, završno obrađen livenim teracom. Podovi komunikacija i ofis prostora su zbog horizontalnog razvoda instalacija dupli, montažni, od akustičnih ploča, na podkonstrukciji sa završnom tekstilnom oblogom, koja u hodnicima mora biti klase A1 - nezapaljiv i ekološki ispravan.

Između kancelarija su pregrade od eloksiranih Al profila sa staklenom ispunom. Staklena pregrada pretprostora liftova je sa PP zaštitom, obložena Al maskama profila i sa PP staklenom ispunom i protivdimnim vratima. Svi metalni delovi štite se antikorozivnim premazom u 2 sloja pa visoko kvalitetnom bojom za metal.

Poslovni prostori su snabdeveni svim potrebnim instalacijama: TTI (grejanje, venilacija, klimatizacija), EI i TK, VIK, sprinkler sistemom i liftovima (3 putnička na električni pogon, dva lifta nosivosti po 1275kg i jedan nosivosti 820kg).

izvor : AG Nekretnine