Profesor Robert Edelstein, California univerzitet, Berkeley - Investiranje u nekretnine u Jugoistočnoj Evropi

(Robert Edelstein)

Srbija postaje tržište koje je sve interesantnije za strane investitore, a posebno interesovanje postoji za ulaganje u nekretnine. Iako je naša zemlja drugačija u mnogo aspekata od ostalih država regiona, ipak prolazi kroz tipične faze, kroz koje prolazi svaki "Emerging Market" (tržište u ekspanziji). Profesor Robert Edelstein, sa California univerziteta Berkeley, je jedan od najvećih svetskih stručnjaka za investicije u nekretnine na tržištima u ekspanziji i posetiće naš region početkom jula. Gospodin Edelstein će tada biti gost SECCF i DBF i održaće predavanje na temu " Investicije na međunarodnom tržistu nekretnina: Fokus na tržista u ekspanziji” . Tim povodom novinari eKapije su intervjuisali profesora Edelsteina i pokusali da saznaju više o tome kako strani investitori vide nas region.

eKapija: Profesore Edelstein, koji su najvažniji aspekti kod investiranja u nekretnine u tržištima u ekspanziji (Emerging Markets). Molim Vas, takođe, da nam u kratkim crtama navedete metode koje se najčešće koriste kod evaluacije nekretnina na ovim tržištima.

Menadžment investiranja u nekretnine je u suštni menadžent rizika. Ukratko, morate prvo identifikovati rizike, a za stranog investitora prepoznavanje rizika zahteva razumevanje lokalnih običaja, politike kreditiranja i oporezivanja, mehanizme korišćenja zemljišta, pravne regulative vlasnišva nad nekretninama, kao i dinamiku ekonomskog aspekta nekretnina (istorijsko kretanje cena nekretnina). Kada su rizici identifikovani, investitor mora izvršti procenu svakog rizika na odgovarajuć način, uključjući i opcije za mitigaciju pojedinih rizika. Na kraju, investitor treba da struktuira transakcije, tako da zadovolji svoj profil, u smislu prihvatljivog rizika i željene dobiti.

Internacionalizacija i globalizacija tržišta nekretnina se pojavljuje kao važan fenomen širom sveta. Investitori u svim delovima sveta traže što kvalitetnije investicije,kao i one sa što većim prihodom, a u toj potrazi spremni su da idu i van granica svoje zemlje. Ovaj fenomen je delimično uzrokovan enormnim povećanjem bogatstva u razvijenim zemljama, ali i u zemljama brzo rastućih ekonomija, kao i željom da se poveća prihod, a u isto vreme uradi i diversifikacija investicija.

Danas su investicioni fondovi najznačajniji "novi" investitori u nekretnine. Oni predstavljaju jedan od najvažnijih izvora rastućeg investicionog kapitala. Investitori u nekretnine koji razmatraju investiranje van njihove zemlje, moraju pažljivo razmotriti i razumeti razlike u lokalnim običajima i principima tržišta, pravne ograde, a takođe u računicu je neophodno uključiti i dodatni valutni rizik. U jednoj rečenici, investicije u nekretnine u inostranstvu zahtevaju dodatni stepen istraživanja, analize i razumevanja tržišta na kome se želi investirati.

Ključni alat koji se koristi kod analize investicija u nekretnine je isti u celom svetu, i to je primena neke od formi diskontovanja novčanih tokova (DNT). Za one koji bi želeli da se više upoznaju sa ovim metodologijama i načinom primene kod investiranja u nekretnine, preporučujem da se priključe predavanjima koja ću održati od 4-6. jula na ostrvu Koločepu, kod Dubrovnika, gde ću posebno obraditi više metodologija koje se koriste kod analiza investicija u nekretnine.

eKapija: Kada posmatramo tržište jugoistočne Evrope, prepoznajemo države sa različitim stepenom razvijenosti i u različitim fazama tranzicije. Takođe, sa aspekta uključivanja u Eropsku uniju, imamo neke zemlje kao što su Slovenija, Rumunija i Bugarska (koje su već u EU), neke druge zemlje su svega godinu- dve od tog cilja, dok će nekim zemljama biti potrebno čitavih 5-6 godina da postanu članice EU. Koji je po Vasem mišljenu najbolji tajming, iz ove perspektive, za ulaganje u nekretnine jugoistočne Evrope?

Kod investiranja u tržišta u ekspanziji (Emerging markets), kao sto je tržište jugoistočne Evrope, i kada posmatramo zemlje koje su u različitoj fazi "tranzicije", može se reći da važi princip – što ranije investirate u tržište, to su nekretnine “jeftinije”, ali rizici mogu biti značajno veći. Zato investitori moraju da analiziraju tržište, uzimajući u obzir i svoju spremnost da rizikuju kao i to da li će se komotno osećati kod ovakvih investicija.

Na kratke staze, postoji značajan internacionalni makroekonomski rizik, koji nastaje kao posledica realne mogućnosti usporavanja svetske ekonomije. Ja bih zbog toga preporučio investitorima da budu izuzetno obazrivi kada razmišljaju o investicijama u "Emerging Market" (tržišta u ekspanziji) i čak sam pre za to da preporučim investiranje u zemlje i tržišta koja su "dalje odmakla" u procesima tranzicije i ulaska u Evropsku uniju. Na duže staze, sudeći iz iskustva u južnoj Evropi tokom poslednje dekade, priključenje zemlje EU donosi novu pažnju prema nekretninama u toj zemlji, obično uzrokujući nagli porast vrednosti. Dobar primer pretsavljaju iskustva Portugalije i Španije gde su CAP vrednosti pale u roku od par godina sa 10% na 5% (CAP "Capitalisation rate" odnos između neto pozitivnog prihoda od nekretnine na godisnjem nivou i njene cene). Takva situacija može da se lako ponovi i u Jugoistočnoj Evropi.

Međutim, pošto su tržišta nekretnina u zemljama i gradovima Jugoistočne Evrope mala, opseg mogućnosti i prilika je dosta ograničen. Postoji rizik da ta mala tržišta pate od kratkoročnih "balona cena" (bubbles) uzrokovanih novim investicijama. U takvim tržištima, sa ograničenom ponudom i potražnjom, novogradnja je često preferirana investiciona strategija ali i ona nosi svoje specifične rizike (zbog nedostatka kvalitetnih nekretnina).

eKapija: Profesore Edelstein, recite nam koliko je bitan prihod od nekretnina u razmatranju investicije, imajući u vidu kupovnu moć stanovništva u zemljama Jugoistočne Evrope gde rente ne mogu imati isti trend porasta kao i nekretnine?

Kao sto sam pomenuo ranije, može se očekivati pritisak i smanjenje CAP vrednosti (CAP "Capitalisation rate" odnos između neto pozitivnog prihoda od nekretnine na godisnjem nivou i njene cene), ali i povećanje neto prihoda (renti) u uzlaznoj fazi zemalja u ekspanziji (Emerging countries). Obično, ovo što sam rekao, više važi za "skuplji deo" tržišta nego za “jeftiniji” . Mogućnosti da imamo investicije u nekretnine koje će imati povraćaj od preko 50% je sasvim realna. Međutim, investitor mora da uradi svoj "domaći zadatak" – promišljenu i pažljivu ekonomsko-finansijsku analizu da bi bio siguran da će nagrada biti u skladu sa preuzetim rizicima. Preporučujem da investitori obavezno urade kompletan set DNT analiza za nekretnine od interesa (DNT – Diskontovani Novčani Tok).

eKapija: Recite nam za kraj intervjua, kod nas u Srbiji je trenutno aktuelna promena vlade. Sta vlade zemalja u ekspanziji mogu da urade da privuku strane investitore i povećaju nivo investicija u nekretnine u svojim zemljama?

Najvažnija funkcija koju vlada neke zemlje može da uradi za privlačenje stranih ivesticionih fondova (Foreign Direct Investment Funds) je da ubede investitore da će investirati u zemlju u kojoj će biti stabilno političko i ekonomsko okruženje, da su prava nad nekretninom transparentna i da se pravo primenjuje u potpunosti. Takođe je bitno pokazati da pravni sistem tretira strane investitore na isti način kao i domaće. Strani investitori se često brinu da li vlada može da stabilizuje i održava stabilnu valutnu politiku i kurs valute. Drugi načini koji pomazu da se strani investitori privuku uključuju i olakšice kao što su privremena redukcija takse itd. Međutim sve te mere su uspešne samo ukoliko strani investitori vide da su političko i ekonomsko okruženje stabilni.

U pdf fajlu možete pogledati biografiju profesora Roberta Edelsteina

Preuzmite PDF dokument