Prijava

Moja eKapija

Kontakt

Početna

Nekretnine

Investirati u nekretnine?

Kako oceniti da li je nekretnina korektna dugoročna investicija?

Izvor: Promo

Sreda, 22.02.2017.

10:57

Komentari

Podeli

(Foto: hxdbzxy/shutterstock.com)

Ako kupimo nekretninu za "x" hiljada evra koliki godišnji prihod bi bio dobar za očekivati od njenog izdavanja? Šta je dobar godišnji prihod od izdavanja?

Konsultantska kuća World First objavila je rezultate istraživanja na ovu temu za 2016. godinu obrađujući 29 zemalja EU uključujući i Tursku. Holandija se ispostavila najisplativijom, a Švedska najmanje interesantnom po ovom pitanju.

Brojevima:

6,57% Holandija
6,47% Portugal
6,29% Belgija
…

2,88% Švedska

Znači, za 100.000 EUR uloženih u stan u Holandiji možemo očekivati godišnje 6.570 EUR prihoda. I to je najbolji rezultat u EU. Najgori je 2.880 EUR u Švedskoj a, istini za volju, i to je prilično bolje od kamata na oročena sredstva koje trenutno daju banke.

Gde se Crna Gora uklapa u sve to, odnosno kako proceniti godišnji prihod za nekretninu u CG?

Na primer u Kotoru, slična matematika se lako primenjuje i na ostale lokacije pa je toplo preporučujemo pre nego se odlučite za investiciju u nekretnine:

Prvo da vidimo šta se izdaje po internetu. Na najvećem sajtu za individualna izdavanja AirBnB pronalazimo lepo "skockan" stančić nedaleko od Starog Grada i blizu mora. Veličina 45 m2, jedna soba, četvoro može da prespava. Odlične reference od bivših gostiju. Cene su od 25 EUR na dan van sezone do 55 u špicu. OK, njega ćemo za primer.

Koliko godišnje bi se moglo očekivati od ovakvog stana?

Podelimo godinu na pet perioda:

Od januara do aprila (ukupno 120 dana) je totalno van sezone i u Kotoru se ne može očekivati nekih prihoda. Malo oko uskršnjih praznika i za vreme raspusta kao i poneki zalutali turista. Računaćemo da tek 15% ovog perioda možemo popuniti iliti 18 dana od ukupno njih 120. Za 25 evra na dan * 18 dana = 450 EUR za četiri meseca!?

Maj (31 dan), – tu bi već mogli očekivati nekih 25% popunjenosti (8 dana) po ceni od 35 EUR na dan što izlazi 271 evra za maj.

Špic sezone jun-avgust (92 dana) – ovde ćemo računati 80% popunjenosti po ceni od 55 EUR na dan = 4.048 EUR za sezonu.

Septembar (30 dana) – tu bi se moglo postići 12 dana (40%) za nekih 40-ak evra na dan = 480 EUR.

Oktobar-decembar (92 dana) – opet "mrka kapa" izuzev oko Božića i Nove godine. Računajmo maksimalnih 15% popunjenosti (14 dana) po 25 EUR na dan = 345 EUR.

Saberimo sve ovo i dobijamo bruto prihod od 5.594 EUR.

E, sad treba odbiti račune, porez, održavanje. Recimo neka na to sve ode jedna četvrtina iliti 1.400 EUR.

Ostaje nam 5.594 – 1.400 = 4.194 čistog (neto) prihoda.

Koliko platiti za ovaj stan ako bi se prodavao?

Da ga platimo 100.000 sa početka ove priče godišnja kamata bi nam bila 4,19% što bi nas svrstalo tek na 24 poziciju ove tabele unutar EU. Mora da bude jeftiniji od toga tj 24-ta pozicija je loša čak i da smo unutar EU.

Ako bi smo hteli dostići holandske standarde onda bi za njega trebalo ponuditi znatno manje od 100.000 ili preciznije 63.775 EUR što dođe 1.417 evra/m2.

Da li se ovakve ponude mogu naći na tržištu?

Za 63.775 ne može. Ali definitivno može ispod 100.000.

Npr. ovaj stančić namešten prilično ukusno, sa bazenom, parkingom i super pogledom može se dobiti za 85.000. Prihod od 4.194 EUR godišnje bi bio 4,74% (porez na promet nepokretnosti i troškovi Notara uračunati). Sa tim rezultatom smo već na 16 mestu.

Ako uz malo dodatnog cenkanja oborimo cenu na npr. 80.000 EUR godišnji prihod će nam porasti na 5,04% što nas podiže na 14 mesto i tako dalje.

Znači Crna Gora (Kotor konkretno) se trenutno nalazi u nekoj zlatnoj sredini u poređenju sa EU.

I ovo je jedan od razloga pada cena na tržištu nekretnina kojem smo svedoci poslednjih godina. Jednostavno Crna Gora postaje konkurentnija. Mora.

Bilo bi sjajno i da se sezona može malo produžiti.

Za "domaći" dajemo još nekoliko interesantnih predloga u i oko Starog Grada pa otavljamo onim malobrojnim koji su izdržali da kraja ovog teksta da na praktičnim primjerima izbruse ovu jednostavnu finansijku matematiku koja nam mnogo može pomoći u donošenju ispravnih odluka oko dugoročnog investiranja u nekretnine tj radi izdavanja.

Autor teksta: Saša Vukićević, Montenegro Prospects

Firme:

Montenegro Prospects doo Bar

Tagovi:

Saša Vukićević

Montenegro Prospects

cene stanova u Crnoj gori

cene stanova u Kotoru

Komentari

Vaš komentar

Rubrike za dalje čitanje

Retrospektiva investicija

Potpuna informacija je dostupna samo komercijalnim korisnicima-pretplatnicima i neophodno je da se ulogujete.

Zaboravili ste šifru? Kliknite OVDE

Za besplatno probno korišćenje, kliknite OVDE

Pratite na našem portalu vesti, tendere, grantove, pravnu regulativu i izveštaje.

Registracija na eKapiji vam omogućava pristup potpunim informacijama i dnevnom biltenu

Naš dnevni ekonomski bilten će stizati na vašu mejl adresu krajem svakog radnog dana. Bilteni su personalizovani prema interesovanjima svakog korisnika zasebno, uz konsultacije sa našim ekspertima.