(eM na kvadrat) ZAŠTO DIVLJAJU CENE KVADRATA U BEOGRADU I NOVOM SADU? Stanovi su skupi i biće sve skuplji

Samo u velikom gradu ima nekakvog posla i svi smo podjednako daleko od ideala zemlje blagostanja gde nije humano živeti u urbanim jezgrima gradova, nego su poželjni rezidencijalni kvartovi u zelenilu izvan grada. U narednoj deceniji još uvek ništa od decentralizacije, a sve dotle, zbog ogromne potražnje, cene stanova u velikim gradovima neće padati .....

Stan koji je početkom godine koštao 50 hiljada evra, sada košta 60 hiljada! I danas, pred sam kraj godine, u zimsko vreme kada smo navikli da tržište stanova miruje, najčešća pitanja koja se postavljaju u Beogradu i Novom Sadu su: koliko košta kvadratni metar, hoće li cene i dalje rasti ili kod koje banke da uzmem stambeni kredit, kolika je kamata? Usled velike potražnje, cene stanova rastu, čemu je doprineo i dolazak vlasnika nekretnina koji su Rusima prodali zemlju i vikendice u Crnoj Gori i od tog novac kupuju stanove u Beogradu i Novom Sadu. To je vlasnicima stanova i investitorima u ova dva grada, koji danas ujedno predstavljaju i srž srpskog tržišta stanova, dalo još jedan povod da podignu cene. Tako je došlo do situacije da je broj stanova koji se prodaje isti, ali su poskupeli za 20 odsto. Odnos potražnje i ponude stanova u Beogradu je otprilike deset kupaca na jedan stan, a slično je i u Novom Sadu.

Skupo, a ko je kriv?

Logično pitanje je i da li je «narod», koji za sebe obično misli da zna sve o svemu i svačemu, sam kriv za veće cene. Nije tajna da se po Novom Sadu već mesecima priča da će uskoro biti privatizovan NIS i da to znači mnogo para u rukama zaposlenih koje će se opet preliti u nekretnine. Zbog toga i oni koji bi prodali stan čekaju da vide da li će uskoro za njega dobiti mnogo više. Slično se pričalo i za privatizaciju DDOR Novi Sad, ali ta priča «poznavaocima kretanja na tržištu» ipak propade. U Beogradu je skoro ista stvar, priča se o dolasku Rusa koji će stanove plaćati šakom i kapom. Investitori se, savim logično, ne bune, njima svaka priča o poskupljenju odgovara.

Želeći da saznamo ima li u aktuelnom rastu cena stanova i drugih motiva, osim ekonomskih, recimo – psiholoških, pitali smo za komentar i dr Žarka Trebješanina, profesora psihologije na beogradskom Defektološkom fakultetu.

- Ni trunke psihologije, to je čista ekonomija! Veliki migracijski pritisak iz unutrašnjosti na glavne gradove nije nikakva srpska specifičnost, već jasno i prepoznatljivo obeležje svih zemalja u tranziciji, pogledajte samo Rumuniju ili Hrvatsku, kaže profesor Trebješanin.

Samo u velikom gradu ima nekakvog posla i svi smo podjednako daleko od ideala zemlje blagostanja gde nije humano živeti u urbanim jezgrima gradova, nego su poželjni rezidencijalni kvartovi u zelenilu izvan grada. U narednoj deceniji još uvek ništa od decentralizacije, a sve dotle, zbog ogromne potražnje, cene stanova u velikim gradovima neće padati, smatra naš sagovornik.

Da li ovo daje pravi odgovor na pitanje zašto su cene stanova u Beogradu i Novom Sadu, uprkos mizernom standardu, dosegle cene u velikim evropskim prestonicama, procenite sami. Ova država ionako nije baš poznata po tome što suštinski i dugoročno brine o boljitku većine građana, a udruženja potrošača još dugo neće biti dovoljno jaka da ozbiljno postave pitanje

zaštite potrošača u ovom segmentu

Srbija je zemlja s ogromnim brojem podstanara, kojih po nekim računicama ima čak pola miliona. Da bi koliko-toliko olakšala rešavanje stambenog pitanja, država je, mora se priznati, poslednjih godina pokrenula više projekata, od programa socijalnog stanovanja, subvencionisanih stambenih kredita, do poreskih olakšica, koje su letos stupile na snagu, ali su se ove inicijative i mere gotovo preko noći utopile u povećanoj ceni kvadrata. Ove godine stanovi u Novom Sadu su skuplji za 20 odsto nego lane, a kao glavni razlog se navode poskupljenje komunalija i placeva, kojih je u gradu sve manje. Građevinsko zemljište i infrastrukturno opremanje učestvuju u ceni stana čak sa 44 odsto, što se ocenjuje kao preterano. Tako je cena kvadrata u glavnom vojvođanskom gradu za stanove na atraktivnijim lokacijama premašila 1.500 evra. Poskupeli su i novi i stanovi u starim zgradama, zatim oni manji koji su uvek najviše traženi, kao i veliki koji su raskošnije opremljeni. U agencijama za promet nekretnina kažu da se najviše traže manji stanovi, do 45 kvadratnih metara. Agenti ocenjuju da je porastu cena doprinela veća potražnja, a većoj potražnji dugoročni stambeni krediti nešto bolja platežna sposobnost stanovništva. Zašto su stanovi, generalno, skupi? Zato što su troškovi izgradnje dosta veliki, objašnjava strukturu cene stanova Vojislav Stevanović, specijalista za stanogradnju Ekonomist magazina. U strukturi cene izgradnje na gradskim lokacijama cena raseljavanja je postala veoma velika – ona ide i do trećine vrednosti novoizgrađene zgrade, objašnjava on.

Drugo, gradske takse su postale nerealno visoke, troškovi dovođenja struje, vode, kanalizacije, praktično, troškovi komunalnog uređenja zemljišta u Beogradu danas se kreću od 16 do dvadeset posto cene nove zgrade.

Grubi građevinski radovi koštaju 400-500 evra po kvadratu i to ako je baš kvalitetna gradnja, a uz razna snalaženja može da se «izvuče» i za 300 evra po kvadratu. Onda krenu fini instalacioni radovi, dok se tu ugradi jedan, pa drugi, pa treći, pa se onda na kraju doda marža investitora koji neće da radi i angažuje svoj novac za manje od 25 odsto. Kad sve to saberete onda dobijete 1.500 do dve hiljade evra za kvadrat gotovog stana u Beogradu.

Uzdržavanje od kupovine?

- Kada bi veliki strani investitori koji su u stanju da odjednom izgrade čitave blokove zgrada došli ovde da grade, to bi bitno poremetilo ustaljeno tržište i cene. U Beogradu i u Novom Sadu postoji uglavnom pojedinačna gradnja, sve su to, u stvari, sitni investitori koji rade nekoliko desetina stanova i samo je utisak da se kod nas mnogo gradi, jer gledamo iste dizalice koje su na istim mestima nekoliko godina, tvrdi Stevanović. Vidi li se kraj stalnom rastu cene kvadrata stana i mogu li se kupci organizovati da jedno vreme ne kupuju stanove, dok se cene malo ne smire, pitamo Gorana Papovića iz Pokreta za zaštitu potrošača Vojvodine.

- Mi smo krajem novembra kao Pokret potrošača imali akciju koja se zove "Uzdržavanje od kupovine". To je međunarodni dan koji se obeležava i kada treba bojkotovati robu koja je u toku godine najviše poskupela, a u ovom slučaju to su stanovi. Naravno, to je nemoguće izvesti u praksi ali zaštita potrošača je izuzetno važna kada je u pitanju trgovina nekretninama. Vi danas imate toliko graditelja stanova, izvođača građevinskih i zanatskih radova, potrošači su prosto zbunjeni tolikim ponudama tako da je prvo i osnovno pitanje svakog potencijalnog kupca stana: Da li znate nekog pouzdanog investitora?, kaže on.

Trenutno je u Novom Sadu ponuđeno na prodaju oko osam hiljada stanova. Većina tih stanova je još u izgradnji, ali za njima je prava pomama. Dešava se da investitori rasprodaju sve stanove u budućoj zgradi, a stara kuća još nije ni srušena na tom placu...

Na pitanje zašto su stanovi sve skuplji, Edina Popov, predsednica Unije potrošača Srbije, odgovara da je to zato što još uvek ima mnogo ljudi koji smatraju da je investicija u nekretnine prava stvar, oni hoće da kupe stan svojoj deci baš u Beogradu ili Novom Sadu, ne pitajući za cenu.

- Ne treba dizati poviku na investitore i graditelje stanova, kao da su oni "krivci" zato što su stanovi preskupi, treba malo prozivati i državu, kaže Edina Popov.

Nije dovoljno da vam država samo omogući kredit, možda lokalna vlast treba da napravi još neki korak više u obezbeđivanju jeftinijeg zemljišta za gradnju... Zašto se državnim merama ne stimulišu investitori kada prodaju stan, recimo, mladom bračnom paru, da ih država oslobodi neke obaveze, a da oni takve stanove prodaje jeftinije? Dakle, država mora više da prati šta se to dešava na tržištu stanova i da adekvatno reaguje, ne možemo samo tražiti od investitora da se zarad nižih cena odreknu profita, a da se država ničeg ne odriče, ni takse, ni poreza, ni drugih dažbina, predlaže Edina Popov.

Tražnja "nabija" cene

- Cene po kojima se sada plaćaju stanovi svakako nisu normalne, jer nije realno da za stan u centru grada po kvadratu plaćate dve i više hiljada evra. Njih diktira tržište, a ne stanogradnja. Dokle god bude bilo onih koji pristaju da kupe stan po ovakvim cenama, one neće padati, kaže jedan od najvećih beogradskih graditelja stanova.

- Stanovi će stalno da poskupljuju sve dok tražnja bude toliko veća od ponude, tvrdi i Voja Stevanović. Mi imamo problem što nema dovoljno stanova ni u Beogradu, ni u Novom Sadu, a to su naša glavna tržišta nekretnina jer ljudi iz unutrašnjosti stalno i nezadrživo migriraju iz unutrašnjosti ka ovim centrima. U regionalnim centrima u unutrašnjosti cene padaju. Dakle, osnovni razlog zašto rastu cene stanova jeste odnos ponude i tražnje.

- Uopšte me ne bi iznenadilo da na proleće stanovi u Novom Sadu skoče još za pedeset odsto, kaže on, jer je ogroman pritisak i tražnja posle svih privatizacija velikih firmi i, najnovije, posle velikih prodaja nekretnina u Crnoj Gori taj kapital se seli u kupovinu stanova u Beogradu i Novom Sadu. To je taj tzv. sezonski faktor poskupljenja stanova. Ljudi su sada spremni da za stan daju zaista mnogo jer su neočekivano mnogo novca dobili za svoje nekretnine u Crnoj Gori. To su ljudi koji na gomili imaju 300-400 hiljada evra i nije ih mnogo briga da li će za ovdašnji stan platiti 1.600 ili 1.700 evra po kvadratu i oni tako nesvesno "nabijaju" cene nekretnina na kontinentu.

Znači, tražnja je dovoljno velika, ima dovoljno ljudi koji imaju puno novca, sve je lakše doći do stambenih kredita i sve je više ljudi koji to mogu sebi da dozvole – prema tome, stanovi će i dalje biti skupi i sve skuplji, predviđa Stevanović.

NAZADOVANJE: U Srbiji danas ima oko tri miliona stanova, a 1950. godine ih je bilo upola manje. Pretpostavljajući da stan u proseku traje sto godina, to znači da je za održavanje fonda stanova potrebno svake godine graditi novih 30 hiljada stanova. Uz to, ne treba zaboraviti činjenicu da je veliki broj stanova starih 30 ili 40 godina već toliko ruiniran da bi ih trebalo porušiti i iznova izgraditi. U Srbiji je 2000. godine izgrađeno oko 12 hiljada stanova. Deset godina ranije, 1990. godine, izgrađeno ih je tri i po puta više - oko 40 hiljada. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, u prvoj polovini godine u Srbiji je izgrađeno oko 1.500 stanova ukupne površine 82.805 kvadratnih metara. Naravno, koliko se danas stanova godišnje gradi je neprebrojivo, jer se ne plaćaju porezi i nigde se ne prijavljuje sve što se izgradi, ali lako je pretpostaviti da se količini izgrađenih stanova od pre četvrt veka nismo ni izdaleka približili. Nije teško, dakle, odgonetnuti šta zapravo poskupljuje cenu kvadrata stana.

BEOGRAD: Stanovi u centru Beograda sada se prodaju za 1.500-2.000 evra po kvadratu, trenutno je Zeleni venac ekstremno jeftin, a to će za nekoliko godina biti veoma dobra lokacija - sada se prodaje za 1.100-1.200 evra kvadrat. Vračar je standardno skup, ali ovde ima dosta onih koji tek dolaze u Beograd i malo su iracionalni. Sve bi dali da se dosele na Čuburu, oni ne pitaju za cenu – to sada košta 2.500 evra po kvadratu. Oni plaćaju status Beograđana. Cena za Novi Beograd se kreće od 1.600 do 1.700 evra, mada može da se nađe i za 1.300 evra, tvrdi Vojislav Stevanović iz Ekonomist magazina.

NOVI SAD: Kvadrat useljive garsonjere na novosadskoj Grbavici koja je trenutno najatraktivnija lokacija u gradu košta oko 1.500 evra, dok se prošle godine mogao kupiti za 200-300 evra manje. Na Novoj Detelinari gotovi mali stanovi do 40 kvadrata prodaju se po 1.200 evra, a u predugovaranju za sto evra manje. Za garsonjeru u užem centru grada takođe treba izdvojiti do 1.500 evra po kvadratu, a za Liman se traži 1.300 evra. I u Radničkoj ulici kvadrat je dosegao 1.500 evra. Na popularnom Bulevaru oslobođenja i stari stanovi se nude i prodaju po ceni od 1.400 do 1.500 evra za kvadrat.

KRAGUJEVAC: U Kragujevcu stanovi i lokali nisu menjali cenu. Kvadrat stana u novogradnji je 700 do 1.000 evra, dok je u starom jezgru grada od 580 do 880 evra. Za dobar poslovni prostor u centru Kragujevca treba platiti najviše 2.000 evra. Neimari ne spuštaju cene, jer očekuju značajnije investicije iz inostranstva i oporavak ovdašnje privrede.

NIŠ: Cena kvadratnog metra u Nišu se drži već nekoliko godina, a ponuda je mnogo puta veća od potražnje. Svako ko i malo snizi cenu stana - odmah ga proda! Najčešći kupci stanova su gastarbajteri, a stanove kupuju i roditelji koji šalju decu na studiranje u Niš.

SUBOTICA: U Subotici cene nekretnina miruju već pet godina. U ovom gradu gotovo i da nije bilo privatizacije od koje bi se vlasnici akcija "oparili". Zato se stan u novogradnji može kupiti za 500 do 700 evra po kvadratu. Pristojan dvosoban stan od 55 kvadrata u centru staje 30.000 evra, dok su kuće još jeftinije.

piše: Aleksandar Đivuljskij

poziv na pretplatu na - www.stanart.co.yu