(AG Nekretnine) Stanje hotelske industrije u jugoistočnoj Evropi

U našim dosadašnjim izdanjima, u ovoj rubrici, imali smo nekoliko tekstova koji su u preseku aktuelnih izveštaja sa gradskih tržišta Budimpešte, Bukurešta i Zagreba, formirali jasnu sliku stanja sa tržišta pojedinih vrsta nekretnina tih država. Ovoga puta, želeći da dâmo kompletnu sliku stanja i razvoja hotelske industrije iz okruženja, umesto stanja u Mađarskoj i Budimpešti, dajemo stanje sa beogradskog tržišta hotelskih kapaciteta.

Opšte je poznata situacija bila u svim zemljama Istočne Evrope na početku njihove tranzicije, početkom devedesetih prošlog veka. Turizam je, sem malobrojnih izuzetaka, bio potpuno zapostavljen. Putovanja su takoreći bila zabranjena van tih zemalja, primanje „gostiju sa zapada“ je bilo svedeno na minimum. To je za sobom između ostalog povuklo smanjen i gotovo zaustavljen razvoj hotelskih kapaciteta svuda po bivšim zemljama „istočnog bloka“. Zbog toga su tokom nadolazeće tranzicije veliki iznosi slobodnih investicija, usmerena i u ponovan oporavak postojećih hotelskih kapaciteta. U tu grupu danas spada Srbija a do skoro je tu bila Rumunija.

Pokretanje i proširenje novih biznisa, iziskivao je nove smeštajne kapacitete za nove poslovne poduhvate. Zatim je usledilo i njihovo brojčano proširenje, pa su može se reći, hoteli počeli da niču kao pečurke posle kiše. U Hrvatskoj, kao zemlji koja ima izuzetno dugačku primorsku obalu, Bogom danu za turizam, ponovni „start“ početkom tranzicije je bio nešto lakši i brži, što se tiče daljeg razvoj hotelske industrije.

Beograd i Srbija

Današnje hotelsko tržište Beograda može da očekuje period tranzicije sa procesima modernizacije - renoviranja i uz izgradnju novih projekata u hotelskoj industriji u narednom periodu. Tržište je kao i u ostalim sektorima nerazvijeno, većina trenutne ponude je ispod standarda i ponude, koji se sreću u razvijenim ekonomijama. Nadalje stiče se pogrešan utisak o standardizaciji koja je primenjena, a koja ne zadovoljava međunarodni sistem klasifikacije hotela.

Nekoliko prepoznatljivih međunarodnih operatora su prisutni na tržištu, kao na primer Hyatt i Best Western već postoje na tržištu, ali veliki deo tržišta je još uvek nepopunjen i slobodan. Skoro otvoreni In Hotel bi trebao da dopuni hotelske sadržaje Beograda.

Svedoci smo da je potražnja za dobrim lokacijama od strane domaćih i stranih investitora u stalnom porastu za samostalne ili mešovite projekte, gde se u kasnijem periodu internacionalni lanci javljaju kao pokretači mogućih projekata. Ponuda zemljišta i cene su trenutno velika prepreka, ali će se nastaviti povećanje mogućnosti za izgradnju, pogotovo po završetku procesa privatizacije i restitucije. Često se govori o hotelskim operatorima koji ulaze na tržište Beograda, ali je ova grana industrije pod velom tajne, pa je istinitost ovakvih novosti teško utvrditi.

Mogućnosti postoje za zajednička ulaganja, rentiranje ili ugovore o vođenju poslova i trebalo bi da preovlada porast ponuda, praćen snažnim rastom ekonomije, poslovnih putovanja, turizma i poboljšanjem avio saobraćaja ka Srbiji. Porast u ponudi bi takođe trebao da bude vidljiv u hotelima nižih kategorija kao i hotelima sa pet zvezdica koji će se naći na najboljim lokacijama i ponuditi možda nešto malo drugačije od dosadašnje ponude. Kada potražnja bude zadovoljena i hotelski operateri se nađu na tržištu Beograda, tržište hotelskih investicija će se takođe razviti.

Izvan Beograda takođe postoje mogućnosti za razvoj, u ski centrima kao i u regionalnim centrima kao što je na primer Novi Sad. Ovo je jako zanimljiv period za ovaj sektor koji predstavlja veliku mogućnost za ulaganja.

Hoteli u Rumuniji i Bukureštu

Posmatrajući raspored turističke potražnje u Rumuniji, Bukurešt i ostali veliki gradovi su glavna destinacija (48%) hotelskih kapaciteta, a za njima slede planinska i odmarališta na moru. Analiza rasporeda dolazaka turista po pokrajinama, pokazuje da je na prvom mestu pokrajina Konstanca a za njom sledi Bukurešt.

Poslednjih nekoliko godina se beleži značajan porast poseta stranih turista, i time turizam postaje sve značajniji izvor zarade, za kompanije koje se bave poslovima vezanim za turizam. Tokom 2005. godine turisti iz Evrope su bili najbrojniji, a među njima je bilo naviše Italijana (14%) i Nemaca ( 13%).

Najposećenija destinacija je Bukurešt i ostali glavni gradovi pokrajina. Najposećeniji su bili hoteli sa tri zvezdice, pogodni za službena putovanja. U 2005. godini broj smeštajnih kapaciteta je bio 2,606 objekata sa preko 60,000 soba. Najveći udeo zauzimaju hoteli sa 72% od totalnih smeštajnih kapaciteta.

Tokom 2005. godine, najveći broj smeštajnih kapaciteta je bio u pokrajini Konstanca (20% svih kapaciteta u Rumuniji) zbog velike koncentarcije smeštajnih kapaciteta na Crnom Moru, zatim u pokrajini Brašov (7.7%) zbog mogućnosti rekreativnog planinskog turizma. Razlika u kapacitetima u ovim dvema destinacijama je zbog sezonskog karaktera. Turistička sezona na Crnom Moru je ograničena na letnji period, dok su planinski predeli tokom cele godine atraktivni za turiste. Kako je Rumunija postala članica EU 01. Januara 2007., potpomognuta stabilnom političkom situacijom i pozitivnom situacijom u zakonodavstvu, kao i ekonomskim razvojem, smatramo da će poslovni turizam biti veliki potencijal Rumunije.

Tokom poslednjih deset godina, poslovni turizam je vodeća grana rumunskog turizma, čini jer 60-70 % prihoda turističkog sektora.

Više od deset hotela sa tri i četiri zvezdice je izgrađeno u Bukureštu tokom 2005. Očekuje se da će se ovaj trend proširiti na hotele sa dve i tri zvezdice. Tokom 2005. prosečna popunjenost hotelskih kapaciteta u Bukureštu je bila 69%, sa godišnjim porastom od 5%, i 2% višim prosekom od evropskog. Učesnici na tržištu očekuju privatne investicije od 1 milijarde eura u hotelski sektor tokom sledeće tri godine, većinom u sektor poslovnog turizma. Takođe očekuje se izgradnja pet novih hotela sa pet zvezdica i šest hotela sa četiri zvezdice u Bukureštu.

Pretpostavlja se da je u Bukureštu potrebno oko 1,100 soba u hotelima sa dve zvezdice (segment koji za sada nije dovoljno pokriven), 600 soba u hotelima sa tri zvezdice, 900 soba u hotelima sa četiri zvezdice i 1,200 soba u hotelima sa pet zvezdica do 2009 godine. Takođe se očekuje da će do 2010, gradovi kao što su Brašov, Konstanca, Iasi, Cluj-Napoca, Temišvar, Oradea i Sibiu imati makar po jedan hotel sa četiri zvezdice. Tokom narednih deset godina, procenjuje se da će prihodi prosečno rasti 7.9% godišnje, usled stabilnog porasta broja stranih turista u Rumuniji. Značajne investicije usled rastuće potražnje su takođe korisne za veliki razvoj, pogotovo velikih međunarodnih hotelskih lanaca na tržištu Bukurešta.

Što se tiče konkurencije, ostali smeštajni kapaciteti su slabo razvijeni naspram potražnje. Centreville i Elite Apart-Hotel koji se nalaze u centru Bukurešta pružaju usluge prijatnog smeštaja u sobama i apartmanima opremljenih kvalitetnim pokućstvom. Bucharest Comfort Suites se nalazi u centru Bukurešta na Bulevaru Magheru i takođe nudi apartmane od 115 eura dnevno sa mogućnošču popusta od 10% ukoliko je boravak duži od 10 dana. Cena sobe zavisi od opremljenosti i dužine boravka. Postoji veliki broj stanova u starijim zgradama koji mogu da se iznajmljuju na kraći period i po cenama sličnim kao u regionu oko 35-60 eura po danu u zavisnosti od lokacije i kvaliteta smeštaja, i dužine boravka. Postoji nekoliko objekata koji mogu da ponude ovakav tip smeštaja, koji je pogotovo izražen od strane poslovnih posetilaca koji ostaju duži period.

Najvažniji lanci hotela na tržištu Rumunije su Howard Jonhsin i Ramada Hoteli (CENDANT franšiza), Marriott, Hilton Athene Palace, Crowne Plaza i Inrekontinental Hoteli, Best Western, Continental Chain (nacionalni lanac hotela) i Accor Grupa, kao što su Novotel Hoteli, Golden Tulip i NH Hoteli.

Hotelska industrija u Hrvatskoj

Sa preko 6.000km ukupne dužine svoje obale, Hrvatska ima veliki potencijal za razvoj hotelske industrije. Uzimajući u obzir teritoriju prethodne Jugoslavije, na teritoriji Hrvatske su svojevremeno bili izgrađeni veliki smeštajni kapaciteti. U Istri pogotovo, zatim na centralnom delu dalmatinske obale i na njenom jugu, gde je centar hotelske industrije i danas, Dubrovnik sa okolinom. Hrvatska se sada nalazi u završnoj fazi konačnog ujednačavanja svih uslova i pravila čije postizanje i poštovanje, vodi u članstvo Evropske Unije. U tom smislu se odvija i dalji razvoj hotelske industrije.

Te uslove možemo pokazati na sledećem primeru. Dva istarska hotela, rovinjski Maistrini hoteli „Istra“ i „Eden“ koji se nalazi u asocijaciji „Special hotels of the World“, morali su da ispune više od 305 uslova međunarodne hotelske asocijacije da bi postali članovi navedene asocijacije. U ovu se asocijaciju ulazi isključivo na prethodni poziv organizacije „Great Hotels“ koja upravlja grupacijom. Ulaskom u članstvo asocijacije, hoteli zadržavaju sve svoje specifičnosti, što je zapravo i jedna od najprepoznatljivijih odlika ove grupacije. S druge strane, hoteli se uključuju u sve marketinške aktivnosti grupacije (e-marketing, međunarodni sajmovi, distribucija brošura, odnosi s javnošću), što je, prema riječima predstavnika Uprave Maistre, već rezultiralo interesom da rovinjski hoteli u idućem razdoblju budu organizatori nekoliko kongresa. Prema projekcijama Maistra bi 2009. trebala imati manji broj ležajeva, 32.000 umesto sadašnjih 34.000, ali bi se zato prosečna potrošnja po noćenju trebala povećati za 100%.

Poučan je primer i hotela „Novi resort“. To je ustvari turistički kompleks sa 336 luksuznih apartmana čija se izgradnja u Novom Vinodolskom finansira, po sistemu „bay-to-let“ (kupi pa iznajmi), dok Hypo Alpe Adria Banka nudi 70 % hipotekarno kreditiranje za kupce nekretnine u Novi Resortu. Riječ je o jednosobnim, dvosobnim i trosobnim apartmanima s balkonima, ugrađenim podnim grijanjem, plazma TV-om i pristupom Internetu, koje su opremljene stilskim nameštajem.

James Lloyd BSc (Hons) MRICS
Head of Agency and Investment

King Sturge, Belgrade

[email protected]

izvor: