Serbia Edition
Serbische Ausgabe
Izdanje BiH
Izdanje Crna Gora
Vesti
Dragan Radulović, generalni direktor "CBRE Srbija" - Oživelo tržište nekretnina u svim sektorima
Petak, 20.05.2016.
16:04
Komentari
(Dragan Radulović) Imajući u vidu kretanja poslednjih nekoliko godina u domenu unapređenja zakonske regulative, efikasnijih administrativnih procedura i veće pravne sigurnosti za poslovanje i investicije internacionalnih kompanija, smatram da možemo da budemo optimistični kada je reč o razvoju tržišta nekretnina, kaže u razgovoru za "eKapiju" Dragan Radulović, generalni direktor "CBRE Srbija".
Radulović ističe da su se u 2015. godini desila pozitivna dešavanja u svim sektorima tržišta nekretnina. U Beogradu su započete investicije u nove kancelarijske prostore, kao i stambene objekte. Glavni grad dobiće i dva nova tržna centra, dok u ostalim gradovima Srbije niču ritejl parkovi.
- Razvoj tržišta i transakcije koje su zabeležene u poslednje vreme, kada je nekoliko investicionih fondova kupilo maloprodajne formate u Srbiji, skrenulo je pažnju na potencijal Srbije kao investicione lokacije.
eKapija: Nedavno je na Prvoj srpskoj konferenciji o nekretninama rečeno kako Srbiju narednih godina čekaju značajne investicije u nekretnine, posebno u kancelarijski i maloprodajni prostor. Kako vi gledate na to, koja su očekivanja?
- Tržište komercijalnih nekretnina u Srbiji predstavlja segment koji privlači najveće interesovanje stranih investitora, i u poslednjih desetak godina definitivno fokus rasta tržišta. Međutim, u poređenju sa ključnim regionalnim centrima, prostora za dalji rast ima dosta kada je reč o ponudi modernog kancelarijskog i maloprodajnog prostora. Poređenja radi, Budimpešta i Bukurešt imaju višestruko veću ponudu modernog komercijalnog prostora, što važi i za Zagreb i Bratislavu koji su po veličini neporedivo manji u odnosu na Beograd. Globalna ekonomska kriza pogodila je i građevinski sektor što je usporilo sva dešavanja, naročito u periodu izmedju 2010-2014, tokom koga je vrlo mali broj komercijalnih projekata izgrađen u Beogradu, tačnije svega po 15.000 kvadrata modernog poslovnog prostora godišnje i jedan tržni centar od 30.000 kvadrata.
Ono što nas raduje je činjenica da je 2015. godina donela pozitivna dešavanja sa nekoliko iniciranih projekata u svim segmentima tržišta nekretnina. Imajući u vidu ciklična kretanja koja obično karakterišu tržište nekretnina, očigledno je da Beograd iz faze stagnacije prelazi u fazu razvoja. Nova faza širenja kompleksa "Airport City Beograd", tri poslovne zgrade planirane u okviru GTC projekta "Fortyone", još dva poslovna objekta koji se grade duž ulice Milutina Milankovića ukazuju da će tržište kancelarijskog prostora do kraja 2017.godine biti bogatije za novih 100.000 kvadrata modernog poslovnog prostora.
S druge strane, razvoj maloprodajnog tržišta kao jednog od najmanje razvijenih ali i najatraktivnijih segmenata je takođe bio vidan u 2015. kada su izgrađena dva retail park-a, što je donelo novih 25.000 kvadrata za kupovinu, dok se do sredine 2017. godine očekuje završetak još dva moderna tržna centra, jedan duž Knez Mihajlove ulice i drugi "Belgrade Plaza" na opštini Palilula u Višnjičkoj ulici, kao i jednog retail parka u Borči, čime će ukupna ponuda modernih maloprodajnih formata u Beogradu preći 300.000 kvadrata, što je neosporno i dalje tri puta manji broj kvadrata modernog maloprodajnog prostora nego primera radi u jednom Zagrebu koji je duplo manji od Beograda.
eKapija: Kada je reč o ulaganjima u stambene objekte, koje su po Vašem mišljenju realne potrebe Beograda za novim stanovima i koje su projekcije istraživanja koje sprovodite?
- Kao i za ostale segmente tržišta, i za stambeno se može reći da je doživelo evidentan razvoj tokom poslednjih nekoliko godina, ne samo u broju izgrađenih kvadrata već i u segmentaciji tržišta i sve sofistiranijem pristupu domaćih i stranih investitora, ali i zahtevnijoj ciljnoj grupi kupaca. Pre početka krize, stambeni fond Beograda se u proseku uvećavao za oko 7.000 novih stanova godišnje, što je smanjeno u periodu posle krize, da bi se u poslednje dve godine vratilo na isti taj nivo, s tim da je sada evidentna stabilnost ovog segmenta tržišta i u pogledu cena i odnosu ponude i tražnje.
Sa druge strane, potencijal tržišta treba posmatrati sa aspekta tražnje, za koju se uprkos krizi može reći da je relativno stabilna u poslednje dve godine, jer se u proseku u Beogradu godišnje proda između 9.000 i 10.000 stanova. Iako podaci ukazuju da je zabeležen blagi pad od 5% u broju prodatih stanova na nivou Beograda u 2015. u odnosu na 2014.godinu, broj prodatih stanova značajno prevazilazi broj izgrađenih stanova, što daje optimizam o rastu potreba na tržištu za novogradnjom. Osim toga, neke beogradske opštine, poput Novog Beograda i Voždovca beleže veću tražnju, što potvrđuju brojni aktivni projekti koji se razvijaju baš u ovim delovima grada.
eKapija: Kakva je sada, prema Vašim procenama, potražnja za kancelarijskim prostorom? Može li se izaći u susret zahtevima zakupaca?
- Iako je u jednom momentu vladalo mišljenje da Beograd ima poprilično slobodnog prostora, stabilna tražnja i višegodišnja smanjena izgradnja u ovom segmentu doveli su do toga da zakupci imaju poteškoća u izboru kancelarijskog prostora koji bi ispunio njihova očekivanja, a posebno zakupci koji su u potrazi za kancelarijskim prostorom od 1.000 i više kvadratnih metara. Naime, na kraju 2015. godine stopa raspoloživog kancelarijskog prostora je bila na nivou od 6.5%, tačnije manje od 5% na Novom Beogradu, koji se tokom godina pozicionirao kao poslovni centar Beograda, što je ujedno i najniža stopa slobodnog prostora u poslednjih pet godina.
Tražnja beleži rastući trend, i u 2015. je bila značajno veća u odnosu na 2014. godinu, zahvaljujući proširenju prisutnih kompanija i činjenici da je završen prvi petogodišnji ciklus zakupa u modernim poslovnim zgradama što je podstaklo kompanije da razmisle o promeni lokacije ili produženju ugovora u postojećem prostoru.
Sa druge strane, ono što je takođe doprinelo rastu tražnje je ulazak novih kompanija, a posebno kompanija koje su, zahvaljujući dostupnoj i obrazovanoj radnoj snazi, prepoznale Beograd kao destinaciju za osnivanje uslužnih operativnih, razvojnih ili informativnih centara, poput call centara ili centara za razvoj softvera, i relokaciju takvih centara iz regiona u Beograd. Sve ovo iniciralo je gradnju u ovom segmentu koju smo pominjali ranije, kao i sve veću težnju investitora da zakupcima ponude kvalitetan kancelarijski prostor, koji ispunjava standarde na kojima većina internacionalnih kompanija insistira.
eKapija: Koja je pozicija Srbije u odnosu na zemlje regiona po investicijama u nekretnine?
- Srbija je relativno mala zemlja, i zbog manjka kvalitetnih investicionih mogućnosti, do pre izvesnog vremena nije bila prepoznata kao atraktivna destinacija velikim investicionim fondovima. Međutim, razvoj tržišta i transakcije koje su zabeležene u poslednje vreme, kada je nekoliko investicionih fondova kupilo maloprodajne formate u Srbiji, skrenulo je pažnju na potencijal Srbije kao investicione lokacije.
Kada govorimo o najznačajnim transakcijama, moramo pomenuti kupovinu jedne trećine vlasništva MPC portfolia, koji uključuje i "Ušće tržni centar", od strane južnoafričkog fonda "ATTEBURY Europe", kao i najskoriju, a ujedno i najveću transakciju na tržištu, investiciju "Hyprop Grupe" u kupovinu dva "Delta City" tržna centra u Beogradu i Podgorici za 202.8 mil EUR. U ovu transakciju je i naš tim bio uključen, jer smo od strane kupca "Hyprop Grupe" bili angažovani da, u saradnji sa našim kolegama iz Londona, izvršimo opsežnu tehničku analizu objekata i komercijalnu analizu poslovanja centara, odnosno "technical i commercial due diligence", pre donošenja odluke i ulaska u investiciju klijenta, što je ujedno i prva analiza ovog obima ikad rađena u Srbiji.
eKapija: Kako strani investitori gledaju na nove zakonske propise koje je država uvela, poput roka od 28 dana za dobijanje građevinske dozvole? Koliko su ti potezi doprineli jačoj aktivnosti investitora?
- Sudeći prema broju projekata koji su trenutno u izgradnji, moguće je zaključiti da ove promene pozitivno utiču na investitore. Međutim, ono što je važnije je da su to inicijative koje dugoročno imaju efekte i vode ka unapređenju načina poslovanja u Srbiji čime se stiče poverenje stranih investitora, što predstavlja osnovnu premisu njihovog ulaska, odnosno aktivnosti na našem tržištu.
eKapija: Koje su glavne prepreke za investiranje i poslovanje u Srbiji? Koje su Vaše preporuke u cilju lakšeg poslovanja i gradnje novih objekata?
- Gledajući iz ugla investitora sa kojima usko sarađujemo počev od faze akvizicije zemljišta i analize sadržaja koji će se graditi, ono što su ranije bile glavne prepreke su svakako nedostatak planske dokumentacije i nerešena pitanja vlasništva nad zemljištem. Međutim, usvajanjem čitavog seta planova generalne regulacije kao i Generalnog urbanističkog plana Beograda, koji se smatra najvažnijim strateškim dokumentom za razvoj prestonice, umnogome će biti prevaziđena ograničenja prouzrokovana nedostatkom planske dokumentacije sa kojom se grad suočavao u prošlosti. Ovi planovi imaju za cilj da olakšaju izdavanje potrebnih dozvola, jer pružaju jasne informacije šta je na nekoj lokaciji moguće graditi.
Kao jedan od preostalih otežavajućih faktora koji može udaljiti potencijalne investitore je pitanje svojine nad zemljištem, koje bi trebalo da je ublaženo novim Zakonom o konverziji, kao i dalja posvećenost usklađivanju prakse sa novodonetom zakonskom regulativom u domenu efikasnijih administrativnih procedura koje prate razvoj svake investicije. Svi ovi fakori utiču na unapređenje na tržištu nekretnina, što se jasno vidi kroz povećanu aktivnost.
eKapija: Koje su to lokacije u Beogradu i Srbiji posebno atraktivne stranim investitorima za ulaganje?
- Kada analiziramo potencijal i atraktivnost lokacija za investitore, ne možemo da ne uzmemo u obzir koji su interesi investitora prilikom razmatranja Srbije kao destinacije za ulaganje. Iz tog razloga, grubo gledano, investitore možemo podeliti na dve grupe, gde jednu grupu čine investori koje privlači dostupna i finansijski pristupačna radna snaga i njihov plan je ulaganje u manje razvijene, odnosno nerazvijene delove Srbije u cilju izgradnje proizvodnih i industrijskih kapaciteta. Sa druge strane, imamo investitore koji imaju za cilj ulaganje u razvoj nekretnina, a koje, po logici stvari interesuju najbolje lokacije za izgradnju. U tim slučajevima, za stambene i komercijalne projekte traže se najbolje dostupne lokacije u gradu, za industrijske ili logističke komplekse se odlučuju za lokacije u blizini autoputeva E75 i E70, dok su za retail parkove postali atraktivni manji gradovi Srbije, poput Pančeva, Šapca, Subotice, Zrenjanina i slično.
eKapija: Beogradska opština Palilula je oživela gradnjom kompleksa "Central Garden", čiji ste vi zastupnik u prodaji stanova. Šta je to što ovaj kompleks izdvaja u odnosu na ostale?
- Centar grada u svakoj metropoli nosi izazov koncepta stanovanja gde vam je sve sto čini zivot samo na par minuta šetnje i kompromisa koji pravite sa gradskom vrevom, nemogućnošću parkiranja, i u krajnjoj liniji odsustva mira koji nam je svima posle napornog radnog dana neophodan. S druge strane, razvojno i infrastrukturno posmatrano, centar Beograda predstavlja poseban izazov i za investitore i upravo s toga vec jako dugi niz godina belezi izgradnju malog broja stambenih jedinica, mahom u okviru pojedinačnih objekata sa ne vise od 20 stanova. Najpozitivniji primer na trzistu ovakvog spoja lokacije i kvaliteta stanovanja, koji u najboljem smislu reflektuje očekivanja svoje ciljne grupe kupaca je i prvi kondiminijum u centru prestonice "Central Garden", izraelskih investitora "Afi Europe" i "Shikun & Binui Group". "Central Garden" je jedinstven i po tome sto predstavlja svojevrsnu urbanu regeneraciju, tj. tretiranje čitavog kvarta u centru prestonice.
eKapija: Na jesen počinje gradnja poslovne zgrade u tom kompleksu. Recite nam nešto više o tome?
- Poslovna kula je planirana u okviru treće faze izgradnje kompleksa prema ulici Starine Novaka, kao objekat autetičnog identiteta, potpuno izdvojen od života u kondominijumu. S obzirom na skoncentrisanost centralne poslovne zone na Novi Beograd, moderna poslovna zgrada A klase u centru grada će definitivno generisati veliko interesovanje kompanija zakupaca koje u skladu sa potrebama poslovanja prednost daju starom delu grada gde do sada praktično nije postojala adekvatna ponuda modernog poslovnog prostora.
eKapija: Na kojim sve poljima je "CBRE" angažovan u Srbiji i regionu? Koje usluge nudi vaša kompanija?
- Od samim početaka poslovanja kompanije u Srbiji, naš moto je bio "kada pomislite na nekretnine - CBRE" i njom se godinama vodimo. Prateći razvoj tržišta kao i potrebe naših klijenata, vremenom smo razvijali i upotpunjavali paletu usluga koju pružamo. Počevši sa uslugama posredovanja u segmentu kancelarijskog, stambenog i maloprodajnog prostora i uslugama procena vrednosti i istraživanja tržišta, došli smo do situacije kada uz ove usluge pružamo i sve ostale vrste konsultantskih usluga – od usluga savetovanja šta je na određenoj lokaciji najbolje graditi, finansijskih analiza izvodljivosti i isplativosti projekata, vođenja projekata tokom procesa gradnje ili adaptacije, marketinga u oblasti nekretnina, analize najbolje iskorišćenosti prostora, pa sve do pružanja usluga profesionalnog upravljanja nekretninom i procesom održavanja te nekretnine.
Paralelno sa proširenjem usluga, proširili smo se i teritorijalno, te je kompanija otvorila kancelarije i u Makedoniji i Crnoj Gori kako bismo bili u mogućnosti da isti kvalitet usluge pružimo našim klijentima koji su prisutni i u zemljama u regionu.
eKapija: Koji će biti pravci "CBRE Srbija" u razvoju tržišta nekretnina u Srbiji?
- Kao i do sada, "CBRE Srbija" će nastaviti da prati impulse tržišta nekretnina i nastaviće da se prilagođava promenama koje novi ciklus razvoja tržišta donosi. Jedan od naših imperativa ostaje potreba za edukacijom tržišta u pravcu shvatanja važnosti strateškog savetovanja prilikom razvoja projekata i inicijalnih finansijskih analiza pre ulaska u investiciju, kako bi se gradio projekat koji je u potpunosti prilagođen potrebama tržišta, odnosno određenoj lokaciji, po pitanju strukture, kvaliteta, cene i dostupnih sadržaja i koji ispunjava očekivanja ciljne grupe kupaca, odnosno zakupaca na datoj lokaciji. Primeri takvih projekata se već mogu videti u Beogradu, a pravac razvoja koji mi priželjkujemo je da većina, ako ne i svi projekti, budu pažljivo planirani i definisani, pre početka procesa izgradnje.
eKapija: Kakav trend vidite u razvoju nekretnina u narednim godinama?
- Imajući u vidu kretanja od poslednjih nekoliko godina u domenu unapređenja zakonske regulative, efikasnijih administrativnih procedura i veće pravne sigurnosti za poslovanje i investicije internacionalnih kompanija, smatram da možemo da budemo optimistični kada je reč o razvoju tržišta nekretnina. Činjenica da je Srbija sve prepoznatljivija za multinacionalne sisteme koje strateški daju prednost upravo našoj zemlji za otvaranje operativnih i uslužnih centara kojima pokrivaju poslovanje u ovom delu Evrope, poput call centara, razvojnih, softverskih i IT giganata, zasigurno će predstavljati vetar u leđa i za ostale slične sisteme koje po pravilu prate trend koncentrisanja na određene regione.
Zatim segment proizvodnih kapaciteta koji je samo u poslednjem periodu privukao kompanije kao što su "Lear", "Geox", "Delphi", "Johnson Electric" da upravo u Srbiji izgrade svoje proizvodne kapacitete. I najbitnije, razvoj dugoročnih investicionih projekata u praktično svim segmentima tržišta nekretnina od strane već prisutnih internacionalnih investitora ali i najava ulaska drugih globalno prepoznatljivih imena, što bi u godinama koje dolaze moglo potpuno da promeni sliku tržišta nekretnina, naravno paralelno i sa trendom razvoja ostalih privrednih grana kao jednim od preduslova.
Teodora Brnjoš
Kompletan sadržaj Tematskog biltena "Nekretnine - novi investicioni ciklus" možete pročitati OVDE.
CBS International Beograd
AFI Europe Amsterdam
Shikun Binui Group
Predstavništvo MPC Properties International B.V. Beograd
Confluence property management d.o.o. Beograd
Delta City 67 d.o.o. Beograd
Lear Corporation d.o.o. Novi Sad
Technic Development d.o.o. - u likvidaciji
APTIV MOBILITY SERVICES DOO NOVI SAD
Johnson Electric doo Niš