(AG Nekretnine) Finansijski model HVB Banke za finansiranje nekretnina u Srbiji

(HVB banka Beograd)

Finansiranje izgradnje i eksploatacije nekretnina u našoj zemlji nije uvek bilo u skladu sa realnim potrebama investitora, graditelja i krajnjih korisnika. Rokovi kreditiranja često nisu bili u skladu sa potrebnim rokovima izgradnje i eksploatacije nekretnine, o budžetima i dokumentaciji, kao i o stvarnom stanju na gradilištu malo se vodilo računa. Rezultat takvog finansiranja bio je poguban kako za finansijera tako i za finansirane, rokovi i budžeti su probijani i kada bi došlo do definitivnog deficita vremena, novca i poverenja, investitori su ulazili u nove projekte iz kojih su pokušavali da završe prethodno započete projekte.

Ova lančana igra se uglavnom pogubno završavala za sve učesnike u investiciji.

HVB Banka je prva donela na srpsko tržište kapitala model finansiranja prilagođen ozbiljnom razvoju nekretnina. Predmet finansiranja su stambeni kompleksi, poslovni centri, komercijalni objekti (hiper/marketi, šoping centri i retail parkovi), turistički i industrijski kapaciteti (industrijske hale, magacini, logistički centri). Bez obzira na širok dijapazon predmeta finansiranja nekretnina oni svi imaju nešto zajedničko – moraju da se izgrade tako da služe svrsi kojoj su namenjeni. Ono sto bitno razlikuje stambenu izgradnju, u najvećem broju slučajeva, od ostalih tipova nekretnina je to što ona ima za cilj izgradnju i brzu prodaju, odnosno brz obrt finansiranja i otplate kredita. Ostali tipovi nekretnina imaju drugačiji cilj: izgradnju radi dugoročnog eksploatisanja nekretnine, bez obzira da li će je Investitor kraće ili duže držati u svom vlasništvu.

Model finansiranja

Standardni model finansiranja nekretnina HVB Grupe je identičan za Srbiju kao i za sve druge zemlje, respektujući različite zakonske regulative od zemlje do zemlje. Model finansiranja nekretnina zasnovan je na sledećim uzansama:

- korisnik kredita je investitor, sa dokazanim iskustvom u ovoj oblasti;

- investitor za ovu potrebu mora da osnuje novu kompaniju, koja nije opterećena drugim delatnostima investitora;

- investitor, mora da investira određeni deo sredstava pre nego sto počne da koristi kredit Banke. Iznos sopstvenih sredstava je prilagođen tipu nekretnine i riziku investicije;

- „vlasništvo“ nad zemljom na kojoj se gradi, dozvole, odobrenja, saglasnosti i sva ostala dokumentacija moraju da glase na novoosnovanu kompaniju;

- budžet prezentiran Banci mora da dokaže svoju realnost i da bude apsolutno precizan, koliko god je to moguće, i da omogući da se objekat izgradi u predviđenom roku;

- tenderska dokumentacija za izbor glavnog izvođača mora da bude javna i u skladu sa projektom koji se finansira, što će omogućiti da investitor izabere najboljeg izvođača sa najčvršćim garancijama za kvalitetan i u roku završetak objekta;

- garancije za dobro izvođenje radova i razna adekvatna osiguranja za izgradnju objekta moraju da se obezbede, što štiti i investitora i Banku;

- rokovi su prilagođeni stvarno potrebnim rokovima za izgradnju, i eventualnu dalju eksploataciju objekta;

- povlačenje novca iz kredita Banke je u skladu sa stvarnim napredovanjem objekta u izgradnji, konstatovanom od strane nezavisnog supervizora projekta;

- kontinuirano praćenje situacije na gradilištu, koje podrazumeva ne samo kvalitet gradnje, već i njenu usklađenost sa planskom dokumentacijom i dozvolama;

- otplata kredita iz budućih prihoda po osnovu prodaje ili eksploatacije nekretnine;

Ovako uprošćen model finansiranja se naravno uz manja odstupanja prilagođava svakom pojedinačnom projektu, uvažavajući specifičnosti svakog projekta.

Izvori otplate kredita

Otplata kredita kao osnovna, ali ne i jedina, razlika između finansiranja stambenih i drugih objekata, prilagođena je osobenostima ovih investicija. Otplata kredita za izgradnju stambenih objekata se ostvaruje iz prihoda ostvarenih prodajom stanova. U ovom slučaju Banka uzima specijalnu ulogu, da finansira i investitora i kupce, krajnje korisnike investicije. Stavljajući akcenat na praćenje i kontrolu izvođenja objekta koji se finansira, Banka je u prilici da razvije i ponudi kupcima stanova, različite proizvode, modele finansiranja, pružajući im time veću sigurnost i vise komfora u kupovini stana.

(EBC, Beograd)

Kod ostalih oblika finansiranja nekretnine pored izgradnje, akcenat je na dugoročnoj eksploataciji, rentiranju, kao izvoru otplate kredita. Za ovakvo finansiranje normalno je da se Investitor prati u izgradnji objekta, i da se po stavljanju objekta u upotrebu, kredit dugoročno otplaćuje iz prihoda od rente, takođe pod nadzorom Banke. U dugoročnoj otplati izgrađenog objekta namenjenog rentiranju postoji niz osobenosti o kojima treba voditi računa. Dugoročna otplata kredita, trebala bi da bude pokrivena dugoročnim ugovorima o zakupu sa pouzdanim zakupcima. Ovakvi ugovori trebali bi da budu obezbeđeni minimalnim ugovornim penalima, 3 do 6 mesečnih zakupnina, potkrepljenim depozitima ili bankarskim garancijama. Rente su promenljive i mogu doživeti velike oscilacije na duži period, zbog čega će neki zakupci tražiti drugačije uslove ili druge prostore. Tokom dugoročne eksploatacije nekretnine Investitor mora voditi računa o zakonskoj obavezi amortizacije objekta i plaćanja poreza, ali i stvarnim troškovima koji mogu nastati kao obaveza velikih popravki, osiguranju objekta, troškovima koje će trpeti ako neki zakupac izađe iz objekta izraženim kao umanjenje prihoda od rente, troškovima pronalaženja novog zakupca i troškovima prilagođavanja postojećeg prostora novom zakupcu.

(Airport city Beograd)

U ovom kratkom i uopštenom pregledu modela finansiranja nekretnina svakako nije izražen ukupan odnos između Banke, Investitora, Glavnog izvođača i krajnjih korisnika, ali je dat kratak pregled kako se to uspešno radi.

Miloš Srejić

Head of Real Estate Department

HVB Banka Srbije i Crne Gore, a.d.

[email protected]

Napomena : ako ste zainteresovani za pretplatu na

pozovite ++381 11 444 89 87.