Nemoguće dobiti stambeni kredit za kupovinu vikendice - Kako do novca?

U bankama kažu da nije izvodljivo da se za kupovinu vikendice uzme stambeni kredit jer se "vikendica ne smatra stambenom nepokretnošću".

S obzirom na cene vikendica koje se po procenama agencija za promet nekretnina kreću od oko 10.000 EUR, pa naviše, potreban je pozamašan gotovinski kredit. Dodatna nepogodnost je visina kamatnih stopa na keš kredite koja, prema podacima NBS, u proseku iznosi oko 12,1%.

Do pre nekoliko godina o vikendicama se nije mnogo razmišljalo, ali sve je promenila pandemija virusa korona i rad na daljinu. Kupovina vikendica u Srbiji i beg iz grada eksplodirali su 2021. godine. Žitelji velikih gradova bili su željni prirode, pa su kupovali kuće na selu, nadomak planina ili brojnih banja u Srbiji. One su pre svega služile kao vikendice - mesto za odmor. Ali kako je pandemija dosta uticala na način rada, mnogi su kancelariju zamenili prirodom pa se tu i trajno preselili.

Da je kupovina vikendica i dalje u modi, pokazuju i podaci Republičkog geodetskog zavoda, jer je u prvom kvartalu ove godine u te svrhe izdvojeno oko 5,2 mil EUR. U poređenju sa istim periodom prethodnih godina, ta suma dostignuta je još samo pandemijske 2021. godine, da bi u prvom kvartalu 2023. pala na oko 3,5 mil EUR.

Ipak, za one koji nemaju gotovinu, postoji još jedan način na koji mogu doći do vikendice.

Pored klasičnog gotovinskog kredita, banke nude još jedan način kreditiranja kako bi se uz povoljniju kamatu došlo do pozajmice banke koja može poslužiti za kupovinu vikendice. Kako objašnjavaju bankari, radi se o tzv. gotovinskim kreditima sa hipotekom. Na taj način se može obezbediti značajna suma gotovine, što zavisi od toga da li je kredit dinarski ili je indeksiran u evrima.

Većina banaka nudi iznos gotovinskog hipotekarnog kredita do pet miliona dinara, a indeksiranog do 100.000 EUR, uz duži period otplate, pa i do 20 godina. Za dinarski hipotekarni kredit nije potrebno učešće, dok se za pozajmicu u evrima predaje depozit od 30%. Ovde se kamate kreću od oko 8,7% za hipotekarne kredite indeksirane u evrima, dok su dinarski skuplji pa stopa iznosi nešto manje od 12%.

Hipotekarni krediti predstavljaju određenu vrstu dugoročnih bankarskih kredita kod kojih se kao sredstvo obezbeđenja potraživanja banke ugovara založno pravo na nekoj nepokretnosti koja je u svojini dužnika (hipoteka). Najvažniji uslov za ovakvu pozajmicu je da je korisnik kredita vlasnik nepokretnosti na koju se stavlja hipoteka, zatim da na njoj ne postoji druga hipoteka i da njena vrednost bude dovoljna ili veća od iznosa kredita koji se dobija.

Bankari kažu da se upravo takvi krediti najčešće koriste za kupovinu objekata koji ne mogu da se finansiraju putem stambenih kredita, kao što su garaže koje se kupuju naknadno, vikendice, placevi, nekretnine sa nedovoljnim stepenom izgrađenosti i slično.

NBS je ranije upozoravala na značajne razlike između hipotekarnog kredita i nekih drugih kredita. Radi se o tome da kod hipotekarnog kredita poverilac na raspolaganju ima sredstvo obezbeđenja, založno pravo na nekoj nepokretnosti. Međutim, hipoteka je samo dodatno sredstvo obezbeđenja, a ne ključni preduslov za odobravanje kredita. U tome najvažniju ulogu ima kredibilitet i platna sposobnost dužnika.

Takođe, s obzirom na to da su hipotekarni krediti uglavnom dugoročni, za vreme njihovog trajanja može doći do oštećenja ili, na drugi način, do smanjenja vrednosti nepokretnosti na kojoj je konstituisana hipoteka. Zbog toga banke često zahtevaju od hipotekarnih dužnika da osiguraju kako nepokretnost, tako i dužnika (kroz životno osiguranje) kod nekog osiguravajućeg društva.

Inače, u bankama objašnjavaju zašto nije moguće dobiti stambeni kredit za kupovinu vikendice. Kako kažu, banka nema u ponudi model kredita za kupovinu vikendica jer se one u skladu sa Odlukom o klasifikaciji bilansne aktive i vanbilanskih stavki banke Narodne banke Srbije (NBS) ne smatraju stambenom nepokretnošću, te ne mogu biti predmet kreditiranja.

U centralnoj banci detaljnije objašnjavaju zašto banke ne odobravaju klasičan stambeni kredit za kupovinu vikendice. Naime, stambeni kredit opredeljuje njegova namena, navode u NBS, imajući u vidu da je reč o posebnoj kategoriji dugoročnih kredita, koji se odobrava za kupovinu stana ili kuće, kao i za izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju i adaptaciju stambenog objekta.

- U skladu sa propisima NBS, za potrebe određenog regulatornog tretmana, pod stambenom nepokretnošću smatraju se kuća, stan i delovi stambene zgrade koji su namenjeni stanovanju, garaža, odnosno garažno mesto zajedno sa stanom, kao i zemljište s građevinskom dozvolom za izgradnju kuće, s tim što se vikendice ne smatraju stambenom nepokretnošću - kažu u NBS za Bloomberg Adriju.

Dakle, da bi se nepokretnost smatrala stambenom, prevashodna je namena korišćenja takve nepokretnosti, a to je stanovanje. "Vikendice, ukoliko su po svojoj nameni objekti namenjeni odmoru, kao takve ne predstavljaju stambene objekte u užem smislu i u tom smislu se njihova kupovina ne finansira putem stambenog kredita, što ne isključuje druge vrste kreditiranja od strane banke."

U tom smislu, kako objašnjavaju u NBS, uslove odobravanja kredita banke utvrđuju svojom poslovnom politikom. "Sa aspekta važeće regulative koja uređuje poslovanje banaka, ne postoje pravne prepreke koje bi banke onemogućavale da, u skladu sa svojom politikom kreditiranja fizičkih lica, odobravaju kredite za kupovinu vikendica."

Konsultant i bivši bankar Toma Ćukić takođe naglašava da je ovde ključno pitanje namene.

- Namena stambenih kredita je rešavanje stambenog pitanja, a vikendice nemaju tu namenu. Ista stvar je i kod kupovine garaža ili poslovnog prostora - kaže Ćukić za Bloomberg Adriju.