Kako država određuje vrednost nepokretnosti za eksproprijaciju?

Vlada Srbije je, povodom izgradnje nekoliko važnih infrastrukturnih objekata, donela rešenja o eksproprijaciji nepokretnosti – kako u Beogradu, tako i u nekim delovima Srbije. Na mestima gde će doći do potpune ili vremenski ograničene eksproprijacije vršiće se gradnja ili rekonstrukcija linijskih infrastrukturnih objekata od posebnog značaja za Republiku Srbiju, poput pruge, Nacionalnog stadiona, industrijskih zona, obilaznica, mostova…

U zoni izgradnje pruge od Zemunskog polja do reke Save i Nacionalnog stadiona već je počela eksproprijacija zemljišta. Vlasnicima parcela biće raspodeljeno više od sedam miliona dinara nadoknade za korišćenje oko 6.600 hektara zemljišta.

Eksproprijacija u Srbiji je regulisana odredbama posebnog zakona (Zakon o eksproprijaciji). Nepokretnostima se smatraju zemljišta, zgrade i drugi građevinski objekti, a u praksi je najčešća eksproprijacija zemljišta koja se obavlja u svrhu ostvarivanja javnog interesa.

Druga važna karakteristika eksproprijacije jeste da se ona vrši uz pravičnu naknadu, što znači da vlasniku nepokretnosti koja prelazi u javnu svojinu pripada novčana nadoknada koja ne može biti niža od tržišne cene te nepokretnosti.

Iz Poreske uprave za Biznis.rs kažu da procenu tržišne vrednosti poljoprivrednog i građevinskog zemljišta, saglasno odredbama Zakona o eksproprijaciji, vrši organ nadležan za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava na nepokretnostima, odnosno – Poreska uprava.

- Procena se vrši metodom parifikacije, na potpuno isti način kao i kada je u pitanju procena vrednosti nepokretne imovine za potrebe utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava - navode.

Osnovica poreza na prenos apsolutnih prava je ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti.

- Nadležni poreski organ utvrđuje osnovicu poreza na prenos apsolutnih prava u visini ugovorene cene u slučaju kada ta cena nije niža od tržišne vrednosti. Ukoliko nadležni poreski organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 60 dana od dana prijema poreske prijave utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti - navodi se u objašnjenju.

Iz Poreske uprave ističu da ocenu visine ugovorene cene nadležni poreski organ vrši poređenjem sa podacima o tržišnim vrednostima istorodnih vrsta nepokretnosti iz pravosnažno okončanih predmeta prenosa apsolutnih prava na nepokretnostima koji su vršeni uz naknadu.

Utvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti može se vršiti sa ili bez izlaska na teren. Procena tržišne vrednosti bez izlaska na teren odvija se kod prometa uz naknadu prenosa prava svojine na stanu, poslovnom prostoru, garaži, kada se nalaze u okviru stambenih zgrada, kao i kod prenosa prava svojine na poljoprivrednom i građevinskom zemljištu.

Procena tržišne vrednosti stana, poslovnog prostora ili garaže bez izlaska na teren vrši se na osnovu podataka o tržišnoj vrednosti utvrđenoj u najmanje dva pravosnažna rešenja poreskog organa, doneta u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava – za promet istog ili sličnog prostora na tržištu, koji je u istom mestu, opštini, zoni, istom ili najbližem naselju, ulici, zgradi, i koji je datumski najbliži momentu nastanka poreske obaveze koja se utvrđuje.

Iz Poreske uprave kažu da se procenjena vrednost može umanjiti najviše do 25% ili uvećati bez ograničenja, u zavisnosti od nekoliko faktora.

Od minus 10 do plus 10% – zavisno od lokacije (zona grada, blizina magistralnom putu i drugo), zatim od minus 15 do plus 15 procenata zavisno od godine gradnje.

Na vrednost može uticati do minus 20% ako se nepokretnost nalazi u potkrovlju, ispod ploče ili u suterenu,

- Procena vrednosti zemljišta vrši se na osnovu podataka o tržišnoj vrednosti utvrđenoj u najmanje dva pravosnažna rešenja poreskog organa, doneta u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava, za promet istog ili sličnog zemljišta na tržištu koje je u istoj katastarskoj opštini, susednoj ili bližoj katastarskoj parceli, iste ili slične kulture kao što su njiva, voćnjak, livada, šuma i koji je datumski najbliži momentu nastanka poreske obaveze koja se utvrđuje - objašnjavaju iz Poreske uprave.

Procenjena vrednost zemljišta može se izuzetno umanjiti najviše do 10 odsto ili uvećati, primenom korektivnih faktora, zavisno od lokacije, blizine saobraćajnica, obezbeđene infrastrukture, blizine naseljenom mestu i drugo.