Stambene zgrade na obali ruše imidž države - Neizgrađene prostore Buljarice, Jaza i Velike plaže rezervisati za gradnju luksuznih hotela

Crna Gora ima mogućnost da obezbijedi visokokvalitetne turističke projekte i postane prestižna mediteranska i planinska destinacija, ali mora riješiti veliki broj problema kao što su pretjerana stambena izgradnju uz obalu, nedovoljna komunalna i saobraćajna infrastruktura, slaba saobraćajna povezanost, slaba ekološka svijest..., navedeno je, između ostalog, u nacrtu Prostornog plana Crne Gore do 2040. godine.

Pretjerana stambena izgradnja uz obalu, kako je navedeno, onemogućava razvoj kvalitetenih turističkih sadržava i smanjuje eksluzivnost lokacije. Zbog toga se predlaže da se u urbanim zonama na primorju ograniči izgradnja stambenih objekata u zoni 100 metara od obale, a van urbanih zona da se oni ne mogu graditi ni hiljadu metara blizu obale.

Predviđa se i ograničavanje izgradnje novih objekata za takozvani privatni smještaj, kako bi se što više preostalih lokacija koristilo za izgradnju luksuznih hotela. Naveden je podatak da je u 2019. godini bilo 2.862 kreveta u hotelima sa pet zvijezdica, dok je u prijavljenom privatnom smještaju bilo 163.000 kreveta. Odnosno svega 1,4% smještaja bilo je u hotelima sa pet zvjezdica.

Planom se želi podstaći rast broja kreveta u luksuznim hotelima sa godišnjom stopom od oko 10%, a da stopa rasta privatnog smještaja bude svega 0,7%. Tako bi u 2030. godini imali tri i po puta veći broj kreveta u hotelima sa pet zvijezdica, da bi oni tada činili 4,1% ukupnog smještaja.

Da bi se to postiglo, potrebno je prilagoditi prostorne i urbanističke planove kako bi se spriječila dalja izgradnja stambenih zgrada u blizini obale.

- Prostornim planovima u svim regionima Crne Gore treba usmjeriti razvoj smještajnih kapaciteta u smjeru diverzifikacije i visokog kvaliteta. Navedeno je poseban izazov u smislu snažnog rasta privatnog smještaja i kapaciteta u nekomercijalnim objektima, primarno u obalnim područjima, koji opterećuju opštu infrastrukturu te u određenom dijelu generišu i druge negativne posljedice kao što su visoka sezonalnost i niži nivo opšteg kvaliteta proizvoda - navedeno je u dokumentu.

Predlažu da se neizgrađeni prostori Buljarice, Jaza i Velike plaže rezervišu iskučivo za gradnju luksuznih hotela najvišeg ranga, ali da se za to koriste i preostali elitni neizgrađeni prostori duž obale.

Kao veliku slabost koja ograničava razvoj turizma naveden je i nedostatak infrastrukture odnosno "otvoreni problemi snabdijevanja vodom", kao i nedovoljno izgrađena kanalizaciona mreže sa prečišćavanjem otpadnih voda, problemi sa otpadom, snabdijevanjem strujom...

Slabosti su i izolovanost od glavnih međunarodnih koridora u drumskom i željezničkom saobraćaju, nedovoljan kapacitet lokalnih i međugradskih puteva i parkinga u špicu sezone, potpuno zanemareno pitanje specijalizacije hotela, nedovoljna diverzifikacija turističkog proizvoda, nedostatak kvalitetne vanhotelske ponude, rastuća devastacija priobalnog pojasa, nacionalnih parkova, zaštićenih šuma...

Problem je i "hiper koncentracija turista u sezoni u Primorskom regionu, na bazi sivog tržišta" što "dramatično premašuje nosivost prirodnih resursa, posebno plaža, prirode i životne sredine najužeg obalnog pojasa i infrastrukture, i drastično obara kvalitet ukupne turističke destinacije".

Slabost je i nedostatak dovoljnog broja mlađih kadrova sa primijenjenim menadžerskim vještinama, kao i to što je "umoran postojeći turistički brend", pa je potreban njegov rebranding na državnom nivou.

Navode i da je potrebna rekonstrukcija postojeće ponude, kao i posebnih planova urbanističke i turističke sanacije. Predlažu i razvoj nove hotelske i vanhotelske ponude "sa poštovanjem zaštićenih područja i ekoloških principa razvoja".

- Tržišno integrisanje disperziranog turističkog proizvoda Crne Gore, kroz oslonac na dva tržišna stuba - masovniji kupališni turizam većeg kvaliteta i alternativni turizam visokog kvaliteta na bazi bogate kulturne i prirodne baštine. Ostvarivanje integracije primorskih i planinskih turističkih potencijala. Savremeno školovanje i trening hotelskog osoblja u već formiranim edukativnim centrima, naročito onim koji praktikuju verifikovane internacionalne programe edukacije. Priprema domaće infrastrukture (planovi, privatni lokalni partneri) za grin fild investicije renomiranih partnera, uključujući i internacionalne "velike igrače". Urbana revitalizacija i oplemenjivanje javnih prostora kroz inovativne projekte urbanog razvoja. Rasterećenje putnih saobraćajnih pravaca i razvoj javnog drumskog i plovnog saobraćaja - samo su neki od predloga autora plana.

Navedene su i opasnosti koje mogu uticati da se ne ispune ciljevi plana o povećanju kvaliteta turističke ponude.

- Nekoordinirani proces izrade regionalnih i lokalnih prostornih i urbanističkih planova. Neefikasno suzbijanje stambene izgradnje u turističkim zonama. Ignorisanje preporuka iz inoviranog master plana do 2020. g., kroz proces nekontrolisanog uvlačenja biznismena, koji nijesu skloni poštovanju planova i institucionalnoj kontroli. Realizacija turističkih projekata rizičnih za narušavanje lokalnih zajednica i eko sistema - navedeno je u dokumentu, uz ocjeni da bi nastavak ovih loših praksi doveo do slabljenja turističkog imidža Crne Gore.

Autori podsjećaju i da su Strategijom razvoja turizma u Crnoj Gori do 2020. bile definisane smjernice kako bi Crna Gora postala cjelogodišnja, visokokvalitena turitička destinacija, čime bi se stvorili uslovi otvaranja novih radnih mjesta, regulisao neuravnotežen regionalni razvoj i povećao životni standard građana Crne Gore. Navedeno je i da su ciljevi ovog plana ostali isti do 2040.

U sjevernom regionu predviđena je "najsnažnija stopa rasta kvalitetnih kapaciteta u hotelima i sličnim objektima, ali i rast kapaciteta u specijaliziranim planinskim kampovima (glamping i slični objekti)". Do 2030. godine u sjevernom regionu predviđen je rast sa 4.353 na 10.100 kreveta.

Zvanična statistika, kako navode autori plana, ne bilježi posebno sportsko-rekreativne objekte u turističkim mjestima ni u turističkim kompleksima. Oni upozoravaju da ne postoje statističke evidencije, niti strategije razvoja sportskog turizma u Crnoj Gori.

Crna Gora, kako je navedeno u planu, ima 98 plaža ukupne dužine od oko 106 kilometara, koje se ubrajaju u najljepše plaže Jadrana.

- Njihov kapacitet, po standardu od 5 do 10 kvadrata po kupaču je oko 270.000 istovremenih kupača, dok je potreba za plažnim prostorom 364.000 procijenjenih gostiju u špicu sezone. Nedostaje, dakle, mjesta za 94.000 kupača. Kada se ovome doda zaposjednutost plaža ugostiteljskim inventarom, onda je nedostatak mnogo veći - navedeno je u dokumentu.

Autori predlažu investicije u nove plažne kapacitete, kako bi se obezbijedilo mjesta za još 110.000 kupača.

- Postojeći podaci pokazuju da je zagađenje plaža otpadom iznad predloženih osnovnih i graničnih vrijednosti, a za količinu otpada na crnogorskim plažama, izraženu kao broj komada na 100 kvadrata, može se zaključiti da dobro stanje životne sredine nije postignuto - navedeno je u dokumentu.

Autori navode da je prema popisu iz 2011. godine na primorju bilo 120.000 stanova za sezonsko stanovanje, a procjenjuju da je ta brojka sada porasla na 140.000.

- Ocjena je da postojeća struktura smještajnih kapaciteta nije u skladu sa strateškim ciljevima razvoja turizma posebno na planirani porast učešća osnovnih smještajnih kapaciteta. Vikend kuće i stanovi kao nepoželjan vid učestvuje sa 67% u ukupnim kapacitetima - navedeno je u dokumentu.

Autori kažu i da nova rezidencijalna naselja na Primorju (Luštica Bay, Porto Montenegro, Portonovi) još nisu bitno uticali na obogaćivanje hotelske ponude, jer njihov koncept predviđa veći fokus na rezidencije i njihovu prodaju ili najam, a ne na razvijanje hotelskog biznisa.