Prijava

Moja eKapija

Kontakt

Početna

Vesti

Stabilne cene, slaba potražnja poslovnih prostora i značajan udeo dijaspore na tržištu nekretnina u BiH - Ovo su trendovi koje nam je 2023. donela

Izvor: eKapija

Petak, 27.10.2023.

09:35

Komentari

Podeli

Ilustracija (Foto: Pavel L Photo and Video/shutterstock.com)

Tržište nekretnina u BiH u određenoj meri prati trendove regiona, budući da su i ovde cene kvadrata galopirajući rasle tokom 2022. godine, dok je tekuća godina donela određeno smirenje i stabilizaciju. Odnosno, rast cena stambenih i poslovnih kvadrata koji se beleži u 2023. je znatno umereniji pa je tako u poređenju sa prosečnom cenom prodatih novih stanova u 2022. godini, ovogodišnja prosečna cena veća za 6,5%, a u odnosu na drugi kvartal lani veća za 5,1%.

U većim gradovima, poput Sarajeva, Banjaluke, Tuzle, Bijeljine i drugih tražnja je svakako obimnija, cene više variraju da bi ponegde iznosile, za prosečnog kupca, nedostižnih 4.000 EUR po metru kvadratnom.

Statistički gledano, situacija je ipak nešto povoljnija. Prosečna cena prodatih novih stanova u BiH u drugom kvartalu 2023. iznosila je 2.603 KM po metru kvadratnom, objavila je Agencija za statistiku BiH.

Znajući da je prosečna plata za prvih 6 meseci ove godine u BiH iznosila 1.244 KM, a da značajan deo radnika primanja ima ispod ovog nivoa, jedno od najčešćih pitanja koje građani postavljaju sebi i drugima, jeste ko su uopšte kupci stanova, odnosno kako je moguće da sve što se izgradi se i proda. Sa poslovnim prostorima situacija je ipak drugačija.

Centar grada pun praznih poslovnih prostora

Potražnja za poslovnim prostorima nije na nekom zavidnom nivou. Razlozi su nedovoljna privredna aktivnost, nedostatak novih investicija ali i brojni drugi faktori, ističu sagovornici eKapije.

- Kada poredimo sa prethodnom godinom koja je bila specifična i kada se desio značajan rast cena nekretnina, zbog poskupljenja građevinskog materijala, pre svega čelika, zbog inflacije, pooštravanja kriterijuma za podizanje kredita, rast EURIBOR-a a samim tim i kamata na kredite, ova godina je dosta stabilna. Nije bilo značajnih oscilacija. Zabeležena je nešto veća potražnja za poslovnim prostorima za IT kompanije i nešto veći broj novoregistrovanih samostalnih preduzetnika u većim gradovima, pre svega u Banjaluci - navodi za eKapiju Dragan Milanović, regionalni direktor RE/MAX BiH i predsednik Udruženja posrednika u prometu nekretnina Republike Srpske.

Milanović dodaje da su zahtevi poslovnih klijenata različiti zavisno od delatnosti koju obavljaju.

- Zanatske i trgovačke delatnosti zahtevaju manje poslovne prostore na frekventnim lokacijama, uglavnom prizemlja, dok IT kompanije traže prostore većih kvadratura, open space, mirnije lokacije… i naravno cena je faktor koja je presudna za sve. Poslednjih godina su se promenile i navike klijenata i kupaca pa se samim tim i vlasnici biznisa prilagođavaju. Poslovne aktivnosti su se premestile u tržne centre, gde možete na jednom mestu obaviti više potreba. I kupiti što vam treba, i platiti račune i oprati auto i popiti piće… Ovo je važno naročito zimi kada je kretanje, i šetnja ograničena. Tako da smo došli u situaciju da u strogom centru imamo dosta praznih prostora što je ranije bilo nezamislivo. Vlasnici tih prostora još uvek po starim navikama drže dosta visoke cene zakupa - pojašnjava Milanović.

Aleksandar Vuković iz agencije za nekretnine Condo Banjaluka takođe ističe da što se tiče poslovnih prostora već godinama unazad beleže negativan trend kada je u pitanju potražnja.

U Banjaluci postoji veliki broj poslovnih prostora koji su prazni, a razlog je prevelika ponuda poslovnih prostora ali i promena načina poslovanja, s obzirom da je sve popularniji rad od kuće i van kancelarije.

Dijaspora kupuje veće kvadrate

Dragan Milanović (Foto: Remax)

- Na osnovu nekog našeg iskustva i statistika koje imamo i ako uzmemo Banjaluku kao primer najaktivnijeg tržišta, struktura kupaca je otprilike podeljena pola na ljude koji su iz Banjaluke a druga polovina su naši ljudi koji žive u inostranstvu, ljudi iz manjih gradova koji kupuju stanove kao investicijske nekretnine i jedan manji deo koji nije značajan za statistiku su stranci - navodi Milanović.

Stanove za rešavanje stambenog pitanja kupuju uglavnom mlađi ljudi, bračni parovi za sebe ili eventualno za roditelje a oni preuzimaju njihove stanove ako su veći ili uslovniji za potrebe koje imaju. Dok investicijske stanove kupuju, što je i logično ljudi boljeg imovinskog stanja, ljudi iz biznisa, iz inostranstva.

- Zbog pooštrenih uslova za dobijanje stambenih kredita i rasta kamata, ove godine primećujemo da se smanjuje broj kupaca koji finansiraju kupovinu nekretnine iz kredita a povećava se broj onih koji kupuju iz vlastitih sredstava. Što ima i ekonomsku logiku i opravdanost. Sa jedne strane su poskupeli stanovi, sa druge strane poskupeo je i kredit a sa treće strane inflacija i opšti rast cene je smanjio tim kupcima mogućnost zaduženja. Dok kupci koji imaju vlastita sredstva gube zbog inflacije i njih, uslovno rečeno, ovakvo stanje tera na investiranje - dodaje Milanović.

Iz kompanije Aragosta Invest za eKapiju kažu da struktura kupaca umnogome zavisi od strukture stanova koji se nude, naravno od lokacije i cene, a i globalnih tržišnih kretanja.

- Tako da u ovom trenutku, mogu reći da je dijaspora većinski kupac većih stanova (trosobnih, četverosobnih), jer su u pitanju veće investicije. Mladi bračni parovi, koji imaju svoja sredstva ili manjim delom iz kredita, uglavnom su kupci trosobnih stanova, manje površine, dok su dvosobni stanovi i garsonjere uvek najtraženiji i kupuju ih i domaći kupci i dijaspora, uglavnom u smislu investicije, iz vlastitih sredstava - dodaju u ovoj kompaniji.

Vuković iz agencije Condo potvrđuje da postoji i veliki broj dijaspore koji kupuje stanove, ali da uglavnom dominiraju domaći kupci.

- Način isplate je većinom putem kredita, ili deo na kredit, deo kroz ušteđevinu, posebno ako se radi o domaćim kupcima, dok dijaspora uglavnom to finansira gotovinski.

Nekretnina kao investicija ili dom

- Mladi bračni parovi kupuju uglavnom za život, dok kupci iz unutrašnjosti i drugih gradova nekretninu vide kao investiciju pa je nakon kupovine izdaju, dok dijaspora to koristi za boravak kada dođu na odmor ili izdaju kako bi ostvarili određeni povrat - navodi Aleksandar Vuković.

- Što se lokacije tiče sve zavisi ko su kupci, mladi bračni parovi i kupci koji uzimaju na kredit se prilagođavaju i gledaju šta im je povoljnije, a ujedno i da su im blizu bitne institucije, škola, vrtići, i slično, pa su njima prihvatljiva i neka naselja dalje od centra - dodaje.

- Naravno najdominantnija je kupovina za život, tj. za rešavanje stambenog pitanja. Kupovina nekretnina za odmor, vikendica, apartmana na planini ili stanova za rentiranje je takođe dosta zastupljena ali podrazumeva se kupcima koji imaju "viška" kapitala. I njih je, nažalost, mnogo manje nego ovih drugih - kaže nam Dragan Milanović i dodaje da se u poslednje vreme promijenio fokus interesovanja za neke druge vrste nekretnina.

To su individualni objekti, placevi za gradnju kuća ili stanovi u starijoj gradnji na nekim manje atraktivnim mestima.

Iz Aragosta investa navode da je kod nas još uvek najveća potražnja za stanovima u centralnom delu grada i gradskim naseljima u širem krugu centra.

- Međutim, ove godine, pored centralnih lokacija, u ponudi imamo i jedan stambeno-poslovni kompleks u prigradskom banjalučkom naselju Lazarevo, što je najdalja lokacija od centra na kojoj smo gradili. Radi se o lokaciji koja ima jako dobru saobraćajnu povezanost sa gradom i svim bitnim funkcijama, tako da je potražnja za stanovima i na ovoj lokaciji velika, što govori da se grad širi i da kupci postaju toga svesni - kažu nam u ovoj kompaniji.

Što se tiče preprodaje stanova i takvog oblika zarade, Vuković pojašnjava se i takvi slučajevi dešavaju ali ne baš u značajnoj meri, s obzirom da postoji porez na kapitalnu dobit, tako da se smanjuje mogućnost velikog profita. Uglavnom su to ljudi koji kupuju stanove za život ili je to vid investicije, i ako se odluče da kasnije prodaju stan to je tek nakon nekoliko godina, vrlo retko čim se zgrada završi.

Ilustracija (Foto: STUDIO GRAND OUEST/shutterstock.com)

Milanović dodaje da se u Banjaluci većina stanova proda u fazi gradnje i gotovo je nemoguće kupiti stan u novogradnji a da je useljiv.

- Naročito kada govorimo o manjim stanovima i atraktivnijim lokacijama. Nije razlog rane kupovine preprodaja i zarada već upravo što je teško kupiti završen nov stan. Mada ima i primera da kupci sa viškom sredstava investiraju u nekretninu pa je kasnije prodaju kada dostigne nešto veću cenu. Inače investitori ne prave velike razlike u ceni kada se kupuje na početku ili pred kraj gradnje.

Očekivan nastavak stabilnih cena

Dragan Milanović kaže i da je trenutno stanje na tržištu nekretnina dosta stabilno.

- Naravno, kada ovo kažem mislim na veće gradove gde se uopšte o tržištu može i govoriti. Imamo malih opština gde gotovo da nema nikako interesa za promet nekretnina. Veoma je važno da je ova privredna grana stabilna, jer građevinarstvo sa sobom vuče i mnogo drugih delatnosti. A i prihodi za budžete na svim nivoima su jedni od najznačajnijih iz ove privredne grane - ističe on za eKapiju i poručuje da je teško proceniti sa sigurnošću u kom pravcu će ići tržište.

- Najzdravije je kada ima prirodan, organski rast zasnovan na tržišnim parametrima ponude i potražnje. A kada dođe do nekih nestabilnosti kao što je bio slučaj prošle godine onda je teško prognozirati. Kako sad stvari stoje ja ne očekujem neke poremećaje. Nema prostora za rast cena jer je potražnja zbog svega što sam naveo pala. Ali još uvek zadovoljavajuća da bi bilo značajnog pada cena - smatra Milanović.

Ilustracija (Foto: Freepik / jcomp)

Sličnog mišljenja je i Vukanović koji smatra da će tržište ostati stabilno i u narednom periodu, da neće biti rasta cena nekretnina, a i ako dođe do rasta da će to biti minimalno u poređenju sa prethodnim periodom.

- Naše tržište je specifično i vezano je za zemlje Zapadne Evrope jer veliki broj naših ljudi živi i radi u tim zemljama, a takođe i dosta ljudi koji žive i rade u Republici Srpskoj i BiH zavise od ekonomske situacije u tim zemljama, tako da treba pratiti šta se dešava u tim zemljama, to će svakako uticati na tržište nekretnina kod nas, kao i visina kamatnih stopa koja je trenutno u porastu. Sve to bi moglo dovesti do pada potražnje, što onda može uticati na cenu nekretnina kod nas. Dok god imamo potražnju na ovom nivou cene nekretnina će mirovati ili rasti minimalno iz godine u godinu kao što je to bilo u periodu pre korone i visoke inflacije.

Trenutno je stanje na tržištu, što se tiče cena, a i potražnje stabilnije kažu nam i u Aragosta Investu.

- Prisutan je i dalje trend rasta cena, svakako manjeg intenziteta nego 2022. godine, kada se desio drastičan rast. Potražnja je zadovoljavajuća i ono što gradimo i nudimo svojim kupcima, prodajemo u zadatim rokovima i očekujemo da će tako ostati. Pored kvalitetne gradnje, koju kupci prepoznaju iz godine u godinu, posvećeni smo arhitekturi i dizajnu naših objekata, kako vanjskih tako i unutrašnjih prostora, a konačno je došlo vreme da se i kod nas vrednuje dizajn - navode u Aragosta Investu.

Senka Trivić

Pogledajte kompletan sadržaj tematskog biltena

"Nekretnine i gradnja – Od vizije do investicija"

Tagovi:

cena stanova Banjaluka

cene stanova BiH

potražnja za stanovima BiH

prodaja stanova BiH

tematski bilten

tematski bilten nekretnine

nekretnine 2023

Komentari

Vaš komentar

Naš izbor

"Vodič za razvoj nekretnina" - Dragocena pomoć investitorima za lakše investiranje Vesti

Da li biste živeli "na Mladenovcu"? - Stanovi i kuće upola i više jeftiniji nego po Beogradu Finansije

U Republici Srpskoj se ponovo kupuju nove nekretnine Vesti

Stabilizovale se cene građevinskog materijala - Nekretnine u Srpskoj uskoro jeftinije? Građevina

Laza Kovačević, generalni direktor CTP Srbija - U 2023. smo duplirali broj kvadrata u našem portfoliju, za sledeću godinu planiramo razvoj novih lokacija Industrija, Građevina

Tematski bilten "Nekretnine i gradnja - Od vizije do investicija" 19. oktobra na eKapiji Građevina

Najskuplji stan u Republici Srpskoj prodat za skoro 350.000 EUR Građevina

Pregled tržišta nekretnina u Srbiji, Bosni i Hercegovini i Crnoj Gori - Koliko košta kvadrat u novogradnji i gde treba investirati? Vesti

Rubrike za dalje čitanje

Retrospektiva investicija

Potpuna informacija je dostupna samo komercijalnim korisnicima-pretplatnicima i neophodno je da se ulogujete.

Zaboravili ste šifru? Kliknite OVDE

Za besplatno probno korišćenje, kliknite OVDE

Pratite na našem portalu vesti, tendere, grantove, pravnu regulativu i izveštaje.

Registracija na eKapiji vam omogućava pristup potpunim informacijama i dnevnom biltenu

Naš dnevni ekonomski bilten će stizati na vašu mejl adresu krajem svakog radnog dana. Bilteni su personalizovani prema interesovanjima svakog korisnika zasebno, uz konsultacije sa našim ekspertima.