Pad cena nekretnina u Srbiji: Da li je sada pravo vreme za kupovinu stana ili treba još sačekati?

Cene kvadrata pale u svim gradovima u Srbiji, Cene stanova pale na nivo od pre dve godine, Pale cene kirija u Beogradu – ovo su samo neki od naslova koji su obeležili medije ovog leta i obradovali potencijalne kupce stanova i podstanare.

Da li su se i jedni i drugi prerano obradovali, gde se u Beogradu danas može kupiti stan za 1.000 evra po kvadratu, kako se Novi Sad približio prestonici po cenama, kakav je trend u turističkim centrima - pitanja su koja istražuje portal eKapija.

Izveštaj Republičkog geodetskog zavoda za prvo polugodište 2023. pokazuje da je nastavljen trend stabilizacije i smirivanja nakon dvogodišnjeg, izrazito dinamičnog rasta, koji je usledio posle izbijanja pandemije korona virusa. Pored smirivanja aktivnosti, tržište nepokretnosti i dalje drži viši nivo u odnosu na predpandemijske vrednosti, navodi se.

Ukupna količina novca korišćena za kupovinu nekretnina iznosila je 3.3 mlrd EUR, što je za 81% više u odnosu na prvo polugodište 2019. (pre pandemije) i za 7% manje u odnosu na isti period prethodne godine. Ukupan broj kupoprodaja u prvoj polovini godine iznosio je 60.014 što je za 26% više u odnosu na drugi kvartal 2019. godine, pre izbijanja pandemije i za 12% manje nego u drugom kvartalu 2022. godine.

Osim Beograda, blagi pad cena i u drugim gradovima

Prema podacima sa specijalizovanog sajta za nekretnine 4zida, prosečno oglašene cene stanova kada je reč o prodaji, beleže stabilizaciju i blagi pad u drugom i trećem kvartalu ove godine. PR menadžerka 4zida Aleksandra Mihajlović kaže za portal eKapija da je prosečno oglašena cena nekretnine u Beogradu u prvom kvartalu 2023. godine iznosila 2.500 EUR po metru kvadratnom, u drugom kvartalu 2.462 EUR, dok u trećem iznosi 2.433 EUR.

- U Novom Sadu se takođe beleži neznatni pad cena. Trenutno prosečno oglašena cena je 2.247 EUR po kvadratu što je za oko 50 EUR manje u odnosu na prva tri kvartala ove godine. Pad ili stabilizaciju cena beleže i ostali veći gradovi u Srbiji poput Kragujevca, Niša i Subotice – navodi Mihajlović.

Cene novogradnje uglavnom stabilne (Foto: Robert Kneschke/shutterstock.com)

Saglasan je i izvršni direktor agencije City expert Miloš Mitić koji objašnjava da je usporavanje na tržištu nekretnina očekivano. Prema njegovim rečima, faktori poput situacije u Ukrajini i restriktivne monetarne politike sa visokim kamatnim stopama su uticali na smanjenje tražnje za nekretninama. Kako kaže, stabilizacija i blagi pad cena primećuje se i u Beogradu, posebno u pojedinim delovima grada, pre svega u delu starogradnje.

- Trenutno beležimo pad cena od oko 10% u starogradnji, dok novogradnja uglavnom ostaje stabilna. Investitori su postali oprezniji u vezi sa cenovnom politikom, te su predimenzionirane cene retkost. Investitori koji zadrže visoke cene mogli bi se suočiti sa sporijom dinamikom prodaje – upozorava Mitić.

Gde u Beogradu može da se kupi stan za 1.000 EUR po kvadratu?

Ipak, ono što je do pre samo nekoliko godina bila realnost – kupovina stana po ceni od 1.000 EUR po kvadratu u određenim delovima Beograda, poput Miljakovca, Mirijeva, Borče – danas je misaona imenica. Kako kaže naš sagovornik, cena kvadratnog metra na obodima Beograda je već više od godinu dana znatno viša od 1.500 EUR po kvadratnom metru.

- U Mirijevu prosečna cena iznosi oko 1.700 EUR za kvadrat, dok su cene u Borči i Krnjači oko 1.500 EUR. Na lokacijama kao što su Miljakovac i Rakovica, cene se kreću oko 1.800 EUR. Ove cene se odnose na novogradnju, dok su cene starogradnje nešto niže, za oko 10% u zavisnosti od stanja stambenog objekta – ističe Mitić.

Ko ima skromni budžet od 1.000 EUR po kvadratu, moraće u starogradnju na periferiju grada. Ili da se odrekne beogradske adrese i sreću pronađe u Banovcima i Pazovi.

- Po ceni od 1.000 EUR po kvadratu, trenutno je veoma teško pronaći stan bilo gde u Beogradu, čak i u nelegalizovanim objektima. Eventualno, pojedini stanovi u starogradnji na periferiji grada, koji zahtevaju renoviranje, mogli bi se približiti toj ceni. Što se tiče novogradnje, lokacija koja bi mogla biti najbliža toj ceni je Krnjača (oko 1.500 EUR), ili lokacije van Beograda koje postaju sve zanimljivije, kao što su Banovci i Pazova – navodi Mitić.

Novi Sad se po cenama približava Beogradu (Foto: photosmatic/shutterstock.com)

Aleksandra Mihajlović takođe primećuje da se po ceni od 1.000 EUR po kvadratu može naći stan na periferiji Beograda.

- Potpuno renoviran stan sa pripadajućim dvorištem u opštini Čukarica u naselju Stari Cerak se prodaje po ceni od 933 EUR po kvadratu. Takođe se u Surčinu, Zemun polju, Petlovom brdu u starogradnji mogu pronaći stanovi koji se kreću od 900 do 1000 EUR po kvadratu, dok se u Mladenovcu, na primer, stan sa centralnim grejanjem u zgradi sa liftom u starogradnji prodaje za 847 EUR po kvadratu, a u cenu je uključeno i parking mesto – otkriva Mihajlović.

Najskuplji Stari grad i Vračar

Od 1,7 mlrd EUR koliko je izdvojeno za nepokretnosti u Beogradu u prvom polugodištu, najveća cena postignuta je za kvadrat od 11.475 EUR na Beogradu na vodi, dok je najveća suma izdvojena za stan, u istom kompleksu, i iznosi 2.601.888 EUR. Najskuplja kuća prodata je na Savskom vencu za 4.802.000 EUR, dok je najskuplje parking mesto plaćeno 58.400 EUR, na teritoriji iste opštine. Najviša prosečna cena stanova u novogradnji je na lokaciji Depo residence na Vračaru i iznosi 4.440 EUR po kvadratu.

Kako naš sagovornik navodi, centralne gradske opštine, kao što su Stari grad i Vračar, generalno imaju najviše cene u Beogradu.

- Cena kvadratnog metra u novogradnji u ovim opštinama se kreće između 3.500 i 5.000 EUR, sa mogućim ekstremima. Cena kvadrata u starogradnji je nešto niža, prosečno za 10 do 15% - kaže Mitić.

Inače, najtraženiji su dvosobni i dvoiposobni stanovi – kad je reč o starogradnji, oni učestvuju sa 36% u ukupnom prometu, a sa 28% u novogradnji.

Na Zlatiboru izazovno postići povrat investicije u kratkom roku

Pad cena zabeležen je i u turističkim centrima. Kako kaže Aleksandra Mihajlović, u jednoj od najpopularnijih destinacija kad su banje u pitanju, Vrnjačkoj banji, trenutno prosečno oglašena cena stanova na sajtu 4zida je 1.687 EUR po kvadratu i beleži se blagi pad cena u odnosu na prva dva kvartala ove godine. Jeftinija od Vrnjačke banje je starogradnja u Sokobanji gde se trenutno oglašene cene stanova kreću oko 1.485 EUR po kvadratu.

- I ovde je došlo do pada cena za oko 240 EUR u odnosu na drugi kvartal ove godine. Za kupovinu kuće potrebno je da se izdvoji u proseku 430 EUR po kvadratu što je za oko 300 EUR manje nego za kuću u Vrnjačkoj banji. Prosek oglašenih cena stanova na Zlatiboru je na gotovom istom nivou kao u drugom kvartalu i kreće se oko 2.000 EUR, dok su na Kopaoniku prosečne cene oko 2.070 EUR i ova planina beleži pad cena u odnosu na prva dva kvartala 2023. godine – navodi Mihajlović.

Mitić ističe da je pad cena, osim Kopaonika, Sokobanje i Vrnjačke banje, primetan i na Zlatiboru.

- Na Zlatiboru je postalo izazovno postići povrat investicije u kratkom roku, s obzirom na cene izdavanja koje su pale ispod nivoa povrata investicije u roku od 15 godina – kaže Mitić.

Sokobanja jeftinija od Vrnjačke banje (Foto: Shutterstock/Sasa_Stojanovic)

Kad je reč o gradovima, prema izveštaju RGZ-a, trenutno se beleži najveći pad tražnje u Novom Sadu, ali su cene i dalje visoke, primećuje naš sagovornik. Prema njegovim rečima, gradovi poput Niša i Kragujevca su tokom poslednjih nekoliko godina doživeli tendenciju rasta cena, ali su se cene stabilizovale ili blago pale usled ekonomske situacije.

A da li se cene mogu spustiti ili vlasnici zaista dobijaju traženu sumu koja neretko deluje enormno onima koji tek počnu da gledaju oglase? Letimičan pogled na oglase pokazuje da vlasnici stana na poslednjem spratu trospratnice iz 2011. godine u Učiteljskom naselju na Zvezdari za njega traže 2.935 EUR po kvadratu – bez lifta i obezbeđenog parking mesta. Na uvek popularnom Novom Beogradu, u ponudi je stan od 66 kvadrata u Bloku 70 na poslednjem spratu četvorospratnice iz 1975. godine po ceni od 3.409 EUR po kvadratu.

- Mogućnost spuštanja cene u odnosu na oglašenu zavisi od konkretnog slučaja. Visoke cene u oglasima često dovode do sporije prodaje nekretnina. Ako je cena znatno iznad realne tržišne vrednosti, moguće je postići popust od čak 20%, posebno u slučaju skupljih nekretnina – savetuje Mitić.

Iznajmljivanje – Nema više garsonjera za 1.000 EUR

A čemu mogu da se nadaju oni kojima je kupovina nekretnine još daleko, pa moraju da iznajmljuju stan? Za sve kojima su i dalje sveže traume iz nedavnog perioda kada su vlasnici za garsoenjere u centru Beograda tražili i 1.000 EUR mesečno, naš sagovornik ima dobre vesti. Na tržištu iznajmljivanja nekretnina takođe je došlo do pada cena nakon drastičnog povećanja, primećuje.

- Ovaj pad i stabilizacija cena su očekivani, s obzirom na to da je situacija sa cenama bila veštački predimenzionirana prethodnih godina. Iako se cene nisu vratile na nivo iz perioda pre dve godine, sada se može primetiti stabilizacija, a ekstremno visoke cene, poput onih od 1.000 EUR za garsonjere u centru, jesu retkost – kaže Mitić.

Naša sagovornica, ipak, primećuje da su kada je u pitanju izdavanje stanova u Beogradu, prosečno oglašene cene na sajtu prva dva tromesečja bile na istom nivou, dok je u trećem kvartalu došlo do blagog rasta.

- Prosečna cena kirije za garsonjeru u Beogradu skočila je sa 300 EUR koliko je iznosila u prva dva kvartala ove godine na 330 EUR koliko je sada. Sličan trend beleže i ostale strukture stanova – kaže Aleksandra Mihajlović.

Pitanje svih pitanja: Kada će cene značajnije pasti?

Ukoliko se pitate da li sada da kupite stan ili da sačekate jer, kako svi tvrde, cene moraju pasti u nekom trenutku, nemamo dobre vesti. Naši sagovornici ne žele da prognoziraju kada se može očekivati značajniji pad cena nekretnina u Beogradu i Srbiji. Ekstremni pad cena, ipak, ne očekuju.

- Predviđanje značajnijeg pada cena nekretnina u Beogradu i Srbiji je izazovno. Trenutno, tržište nekretnina i bankarski sektor pokazuju stabilnost i otpornost na ekonomske izazove. Zbog toga se ne očekuje ekstremni pad cena. Period stabilizacije i blagog pada cena će verovatno trajati do proleća, kada se očekuje ukidanje restriktivnih mera monetarne politike, smanjenje euribora i stabilizacija inflacije, što bi moglo podržati ponovni rast tržišta nekretnina – ističe Mitić.

Aleksandra Mihajlović dodaje da je nezahvalno davati bilo kakve prognoze imajući u vidu kompleksna geopolitička dešavanja kako u zemlji tako i u svetu.

- Ono što je sigurno to je da ne bi trebalo da dođe do velikih potresa na tržištu nekretnina kakvi su se desili u prethodnom periodu, ali se cene neće sigurno vratiti na nivo od pre nekoliko godina – zaključuje Mihajlović.

Marija Dedić

Sve tekstove iz tematskog biltena pogledajte OVDE.