Tržište nepokretnosti u Srbiji nastavlja ekspanziju

Geopolitički događaji i inflatorni pritisci imali su veliki uticaj tokom prethodnih 12 meseci na sve sektore tržišta nekretnina u Evropi, ali je na tržište Srbije taj uticaj bio nešto manji i imao drugačiji pravac, zaključak je konferencije kompanije CBRE na kojoj je predstavljen godišnji izveštaj o okolnostima i očekivanjima na tržištu nekretnina Jugoistočne Evrope SEE Market Outlook 2023.

- Eksterni faktori su svakako imali uticaja na tržište nekretnina u Srbiji, ali je taj uticaj bio različit u zavisnosti od sektora o kom govorimo. Tokom prethodne godine, osim sektora investicija, svi komercijalni sektori tržišta nepokretnosti, kao i stambenih nepokretnosti, nastavili su uzlaznom putanjom. Ono što je bitno da naglasimo jeste da naše tržište i u narednom periodu nastavlja dalju ekspanziju - istakala je Jana Jovanović, rukovodilac odeljenja za istraživanje tržišta za region Jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE.

Prošla godina je nepovoljno uticala na segment investicionog tržišta nepokretnosti, i u celom regionu zabeležen je pad transakcija, gde je Srbija bila najniža na skali. Ipak za 2023. godinu predviđa se značajan oporavak, kako u našoj zemlji tako i na tržištima Jugoistočne Evrope. Prema istraživanju koje je kompanija CBRE sprovela na evropskom nivou, više od polovine investitora koje je učestvovalo u istraživanju navelo je da očekuje stabilan nivo aktivnosti ili rast u 2023. godini.

- Kada govorimo o Jugoistočnoj Evropi za 2023. godinu očekuje se da investicije budu na nivou iz prethodnih desetak godina odnosno od oko 1 mlrd EUR - istakao je Uroš Grujić, rukovodilac Odeljenja za kapitalne investicije za Jugoistočnu Evropu.

Ključno pitanje je promena vrednosti nekretnina, koje ujedno predstavlja i izazov i priliku za investitore. Promena stope prinosa je u Srbiji bila na znatno nižem nivou u odnosu na evropska tržišta gde su promene bile i preko 100 baznih procentnih poena. U Srbiji najveći fokus investitora usmeren je ka kancelarijskim objektima, ali sve više i ka sektoru logističkih nepokretnosti, dok je u ranijim godinama fokus bio prevashodno na sektoru maloprodajnih objekata.

Tokom prethodne godine na tržištu Beograda izgrađeno je preko 120.000 kvadrata poslovnog prostora što predstavlja rast od preko 15% na godišnjem nivou i najveću godišnju ponuda kada uzmemo u obzir proteklu deceniju. Ipak, i ovaj rekordni broj novih kvadrata teško zadovoljava tražnju, pa se stopa raspoloživog kancelarijskog prostora u Beogradu kreće oko četiri odsto.

Potražnja za kancelarijskim prostorom nastavljena je tokom cele prethodne godine, a ovom stabilnom trendu umnogome su doprineli širenje kompanija koje su već na tržištu, dolazak novih, kao i relokacije kompanija usled geopolitičkih poremećaja u Evropi, ali i promena u načinu na koji se kancelarijski prostor koristi.

- Izazovi sa kojima se suočavaju zakupci proteklih meseci odnosi se na porast servisnih troškova prilikom iznajmljivanja prostora. Takođe, postoji pritisak i na visinu zakupa koji je u uzlaznom trendu od druge polovine prethodne godine, na šta značajno utiču eksterni faktori, kao i visok nivo potražnje. Konkretno u Beogradu se ostvaruju oko 5% više rente u odnosu na region, a očekuje se i rast cena zakupnina od 10% do 15% u narednom periodu - istakao je Ivan Stojić, rukovodilac pododeljenja za kancelarijski prostor, koji je istakao da se očekuje porast tražnje i u narednom periodu, kao i da buduća ponuda za 2023. potencijalno može da prevaziđe nivo postignut tokom prethodne godine.

Tokom prethodnih godina beleži se i povećanje prosečne veličine kancelarijskog prostora koji se zakupljuje, a razlog tome, između ostalog, leži i u načinu na koji se kancelarijski prostor koristi.

Najnoviji trendovi u konceptima radnog prostora podrazumevaju implementaciju hibridnog načina rada u većoj ili manjoj meri. Evidentno je da se smanjuje potreba prostora za individualnim radom, a povećava za timskim radom i kolaboracijom, pa se samim tim prilagođava i namena i koncept kancelarijskog prostora, a kancelarija sve više postaje mesto okupljanja.

Prema rečima Miloša Antovića, direktora saradnika u CBRE odeljenju Projektnog menadžmenta, najveći izazov danas, kada govorimo o opremanju kancelarijskog prostora, predstavlja planiranje budžeta, imajući u vidu makroekonomska kretanja, i stoga je faza planiranja izuzetno bitna.

- Upravo u segment planiranja projekta ulažemo dosta vremena i kako bismo razumeli potrebe klijenata i pravilno isplanirali sve aspekte projekta - istakao je Antović.

Značajna ekspanzija zabeležena je u prethodnom periodu u sektoru logističkih i industrijskih objekata. Samo u poslednjih pet godina ponuda logističkih nepokretnosti u Beogradu i široj okolini porasla je za preko 70% čemu je značajno doprineo kontinuirani rast tražnje za modernim skladišnim prostorom koje prevashodno generišu 3PL kompanije, kao maloprodajni lanci i kompanije koje sve više transformišu svoje poslovanje i usmeravaju ka elektronskoj trgovini.

Kontinuirana tražnja ohrabrila je i internacionalne investitore koji pokazuju interes ne samo za Srbiju, već i ostale zemlje regiona, pre svega Hrvatsku.

- Konkretno u Zagrebu potražnja je na izuzetno visokom nivou imajući u vidu da do prošle godine, ako uzmemo u obzir poslednjih 10 godina nije bilo izgradnje značajnijih logističkih nepokretnosti. Usled te činjenice cene rentiranja povećane su 40-50% i iznose oko 7 EUR po kvadratnom metru, što je ranijih godina bilo nezamislivo - istakao je Božidar Gaćeša, rukovodilac pododeljenja za logističke i industrijske nekretnine za Jadransku regiju.

Kako je Gaćeša naglasio, dolaskom inostranih investitora kreira se i konkurentnije okruženje, a samim tim i povoljniji uslovi za zakupce. Dosadašnja situacija je takva da je stopa raspoloživog logističkog prostora blizu nule, pa se transakcije dogovaraju makar šest do devet meseci unapred. Sa novim investitorima i lokacijama, zakupci će imate više opcija, kao i mogućnost da nađu prostor u relativno kraćem periodu.

- Ovo je mlado tržište koje je počelo da se razvija tek pre 4-5 godina. Definitivno postoji prostora za nove kapacitete i dalju ekspanziju - zaključio je Gaćeša.

Kao najviše pogođena grana tokom pandemije, tržište maloprodajnih prostora polako se vraća na period pre 2020. godine, ali još uvek ne u potpunosti kada su određeni parametri u pitanju. Makroekonomska kretanja odrazila su se na dužinu procesa pregovaranja ili donošenja odluka, preciznije proračune povrata investicija, a obzirom na kretanje stopa inflacije, zajedničkih troškova, indeksacije.

Ipak, Srbija je vodeća po dešavanjima na tržištu maloprodaje u odnosu na zemlje okruženja.

- Ono što je naša prednost u odnosu na zemlje okruženja je to što još uvek nismo zasićeno tržište, pogotovo kada se radi o maloprodajnim parkovima. Dodatno, jačanjem privrede i ekonomskih okolnosti, kada posmatramo istorijski u odnosu na prethodne periode, prisutan je i sve veći broj investicija u sekundarnim, pa i tercijarnim gradovima u zemlji - istakla je Olivera Behara, menadžer za izdavanje maloprodajnog prostora u kompaniji CBRE.

- Kako se približavamo standardima zemalja iz okruženja, pre svega u poređenju sa zemljama članicama EU, raste i zainteresovanost za tržište Srbije, kako i sa strane investitora, tako i samih brendova, ali smo još daleko od ulaska luksuznih brendova na naše tržište - navela je Behara.

Ono što je obeležilo kraj 2022. i što će kao trend obeležiti i 2023, jesu povećani zahtevi zakupaca u pogledu komercijalnih uslova kroz pregovore, kao i za određenim komforom i održivošću lokacija koje biraju. To je uzročno-posledično uticalo na duži proces donošenja odluka, usporilo pregovore, ali istaklo i opreznost maloprodajnih zakupaca u pogledu donošenja odluka i upravljanja rizicima. Tehnički opisi prostora postaju sve zahtevniji, zakupci postaju sve više osetljivi na visinu rente, kao i visinu operativnih troškova. Neka vrsta obezbeđivanja rizika za maloprodajne lance u smislu ograničavanja troškova i indeksaciju, definitivno su postali mnogo značajnija tema nego ranije.

Stanje na finansijskim tržištima, odnosno cena i raspoloživost kapitala, glavni su pokretači svakog tržišta nekretnina, i na strani ponude i na strani tražnje. Na strani ponude, uticaj raspoloživosti kapitala će biti značajniji od njegove cene. Cena projektnog finansiranja se duplirala, ali zbog kratkih rokova izgradnje i relativno malog učešća u ukupnim troškovima gradnje cena je sekundarni problem za investitore stambenih projekata. Banke su sve restriktivnije kod odobravanja projektnih finansiranja i za očekivati je da kvalitet projekta i investitora neće biti jedino što će banke gledati kod odobravanja finansiranja.

Gledajući podatke o broju prodatih stanova u poslednjem kvartalu protekle godine ostvaren je rast od 11% u odnosu na isti period 2021 godine, što ukazuje da potražnja za stanovima u Srbiji ne opada. Tražnja za stanovima skoro svuda u Evropi je u padu, usled visoke inflacije i posledično rasta kamatnih stopa. Stambeni krediti su dugoročni, i dizanje kamatnih stopa značajno povećava ratu kredita i direktno utiče na smanjenje tražnje za kreditima, pa i stanovima.

- Na razvijenim tržištima ovo znači drastičan pad tražnje, dok je kod nas situacija značajno drugačija. I pre rasta kamata na našem tržištu su dominirali keš kupci, gde je preko 70% transakcija bilo iz ličnog kapitala kupca. Sada "keš kupci" već čine preko 80% transakcija, sa tendencijom daljeg rasta - istakla je Zvezdana Milutinović, direktor saradnik u pododeljenju za stambene nekretnine u kompaniji CBRE.

Govoreći o tome kako će se dalje kretati cene u sektoru stambenih nekretnina Milutinovićeva je naglasila da tržište predstavlja savršen mehanizam gde ponuda i potražnja određuju cenu, kao i da disbalans u nekom od ova dva parametra može dovesti do destabilizacije tržišta nepokretnosti.

- Na strani tražnje ćemo imati dva suprotna generatora, jedan je negativan: povećana cena kapitala koja usporava tražnju i smanjuje broj transakcija, a drugi je pozitivan: visoka tražnja na domaćem nivou, uz eksterne faktore kao što je priliv stranih državljana iz Istočne Evrope koji dodatno povećava tražnju, broj transakcija, kao i cene i zakupa i prodaje na gore. Koji od ova dva faktora će preovladati teško je oceniti u ovom trenutku - objasnila je Milutinovićeva uz napomenu da je ponuda stanova u Srbiji i dalje manja od tražnje, pogotovo na najatraktivnijim lokacijama.

Prema prognozama kompanije CBRE, gotovo je izvesno da će ponuda stanova na našem tržištu biti niža, i to naročito u projektima tipa kondominijuma koji su vrlo popularni na tržištu.

- Svesni smo najava velikog broja novih projekata, ali je pitanje koliko od njih će dobiti finansiranje i biti realizovano, uprkos tome što postoji realna tražnja za stanovima. Mogućnost dobijanja kredita će postati izuzetno značajna. Sa manjim brojem kondominijuma fokus tržišta se može ponovo vratiti na manje projekte. Uz manju izgradnju i očekivane eksterne faktore verujemo da će cene nekretnina i dalje rasti, ali da će doći do usporenja tržišta. Dakle, nećemo imati obim i promet koji smo do sada imali, ali će cene nekretnina još neko vreme nastaviti da rastu - zaključila je Milutinovićeva.

Na konferenciji je takođe istaknuto da su zahtevi, pre svega zakupaca kancelarijskog prostora, pa i logističkih nepokretnosti, ali i maloprodajnih objekata sve više "zeleni" i usmereni ka održivim rešenjima.

- Održivi razvoj i ESG su postali jedne od gorućih tema u globalnoj ekonomiji kao i u industriji nekretnina. Industrija nekretnina proizvodi 40% od ukupne emisije zagađenja na globalnom nivou i od velike je važnosti da vrednosti održivog razvoja postanu osnovni postulati naše industrije. Svet u kojem živimo se menja velikom brzinom, pa tako vidimo i evoluciju ESG-a u industriji nekretnina. Pre par godina bilo je "lepo imati" usvojene ESG vrednosti i u poslovanju, a danas je postalo obavezno. Konkretno što se tiče naše industrije, zahtevi zakupaca su se drastično promenili - istakao je Igor Milošević, ESG konsultant u kompaniji CBRE.

Kako je Milošević naglasio ESG nisu samo zelene zgrade, već su one samo jedan korak ka održivom poslovanju u industriji nekretnina.

- Održivost je zasigurno obeležila prethodni period i biće siguran trend razvoja kako građevinske struke, i svih strana u sektoru nekretnina. Održivim putem ide i kompanija CBRE koja je postavila jako ambiciozne ciljeve, a jedan od najvažnijih je da budemo NET ZERO do 2040. godine, što znači da se obavezujemo da smanjimo nivo štetnih gasova u našem poslovanju ali i našem lancu snabdevanja i ohrabrujemo naše partnere da se priključe ESG inicijativi u zaustavljanju zagađenja prirode - zaključio je Milošević.