Kako katastar garantuje sigurnost nekretnina

Katastar štiti upisane vlasnike nepokretnosti, ali garantuje sigurnost i budućim vlasnicima, potencijalnim kupcima, omogućujući im da naprave "informisan izbor" prilikom kupovine nepokretnosti, navodi se u saopštenju iz Republičkog geodetskog zavoda.

Prilikom svake kupovine nepokretnosti veoma je važno za sve kupce da razlikuju situacije u kojima je zabranjen promet nepokretnosti od situacija u kojima ne postoji ovakva vrsta zabrane, ali je kupoprodaja rizična.

Svako prometovanje nepokretnosti koja nije upisana u katastar predstavlja rizičnu kupovinu. Slični nivoi rizika postoje i u situacijama kada se prilikom kupovine zanemaruju upisani tereti na nepokretnosti (zabeležba spora i sl.). Danas je taj rizik najčešće minimalan, odnosno postoji visok stepen verovatnoće konačnog sticanja svojine i njenog nesmetanog uživanja.

U situacijama kada kupac procenjuje rizik kupovine, najvažniji instrument i mehanizam kontrole koji država pruža je katastar nepokretnosti. U najvećem broju slučajeva koji danas dospevaju u žižu javnosti, u kojima se stanari suočavaju sa imovinskim problemom sa nepokretnošću, koren tog problema je bio vidljiv u katastru u momentu kupovine. Iako se radi o rizicima koji se retko ostvare kupci svakako moraju da ih budu svesni prilikom kupovine, veoma često, kada dođe do problema, imamo priliku da čujemo rečenicu "da su svi tako kupovali". Međutim, ova činjenica apsolutno nije dovoljna za potpunu sigurnost upisa, već je neophodno koristiti podatke katastra nepokretnosti koji su transparentni i dostupni građanima.

Uloga javnih beležnika, u procesu kupoprodaje nepokretnosti, kako se navodi, ogleda se u proveri činjenice da li određena nepokretnost uopšte sme da se kupi. U slučaju stanara iz Mirijeva, koji je trenutno aktuelan u medijima, prvobitni kupci stanova, iz perioda 2003-2010. godine, nisu imali ni taj nivo zaštite jer su ugovori overavani pred sudom, koji je prema zakonu garantovao samo za identitet ugovarača.

Međutim, ni javni beležnici ne isključuju sve rizike prilikom kupovine nepokretnosti. Na primer zabeležba spora ne sprečava promet, ali kupac pristaje na rizik načina okončanja spora između drugih lica; građevinska dozvola je dovoljna za prodaju stana ali niko ne može da garantuje da će zgrada dobiti i upotrebnu dozvolu, niti iko može da garantuje da postojeća građevinska neće biti poništena pred nadležnim organom.

Dodatni kvalitet koji katastar pruža je vidljivost i uočavanje eventualnih nedostataka. Svako može proveriti da li je prodavac upisan sa pravom svojine na stanu i da li postoji neki teret na nepokretnosti.

Republički geodetski zavod već godinama ozbiljno radi na podizanju svesti javnosti o značaju podataka katastra, koristeći svaku priliku u medijima. Štaviše, razmišljajući u istom smeru u službi građana Srbije, RGZ je spreman da napravi korak dalje: davanje zvanične garancije za budući upis, što je već zvanično predloženo Vladi Republike Srbije, saopšteno je iz Zavoda.

Ukoliko ovaj predlog bude usvojen i sproveden u delo provera mogućeg upisa prava i obima prava nad nepokretnostima biće omguća i pre overe kupoprodajnog ugovora. U ovom slučaju upis po osnovu ugovora više ne bi bio stvar visoke verovatnoće, već apsolutne izvesnosti.

Naravno, sprovođenje ovakvog plana podrazumeva drugačiju organizaciju i angažovanje većeg broja pravnika. Kupac ne bi mogao da bude sprečen da uloži sredstva u nepokretnost za koju katastar ne pruža garancije, ali bi tada bilo još jasnije da to čini isključivo na svoj rizik i bez garancija države.