(E Magazin) Mile Đukić i Grading Invest - graditelji tržno-poslovnih centara u Srbiji

Intervju: Mile Đukić, vlasnik i osnivač kompanije „Grading Invest"

Svako treba da radi svoj posao!

Kako situaciiu u graditeljstvu vidi neimar tržno-poslovnih centara Milenijum, Futura i Ivanijum?

Gospodin Mile Đukić je karijeru neimara počeo pre više od 20 godina otvorivši 1983. godine u Beogradu radnju koja se bavila izvođačkim radovima u građevinarstvu. Ta radnja 1992. godine prerasta u preduzeće koje nastavlja da radi u istoj delatnosti uz proširenje obima posla. Od 1994. se sam ili u saradnj sa drugima bavi i investiranjem. Od 1994. kompanija Grading Invest se pojavljuje na tržištu kao samostalni investitor gradeći u Spasićevom pasažu u strogom centru Beograda poslovno-tržni centar poznat kao Milenijum. Ovaj objekat, kao i naredni poslovno-tržni centar Futura na Slaviji, započet početkom 2000. godine, osvojili su prestižne nagrade kao arhitektonska ostvarenja. Od sredine 2002. godine ova kompanija i njen vlasnik angažovani su za izgradnju tržno-poslovno-hotelskog centra Ivanijum u Balkanskoj ulici u Beogradu.

em: Možete li da nam predstavite poslovni milje u zemlji, u delatnosti kojom se bavite?
MĐ: Mi nismo pioniri privatnog preduzetništva u oblasti graditeljstva kod nas, ali smo u tom poslu od samih početaka. U početku smo imali sopstvenu operativu koja je vremenom smanjivana, da bi sada radili po principu inženjeringa. Oko naše firme kao nosioca posla okupljaju se firme koje vrše projektovanje. izvođenje i nadzor. Do 1990. godine nije bilo moguće da privatna firma dobije bilo šta na konkursu za izgradnju objekata. U to vreme su dodelu zemljišta za izgradnju vršile opštine, pa smo bili primorani da razvijemo saradnju sa stambenim zadrugama. Danas se situacija promenila, pa i u ovoj oblasti poslovanja vladaju zakoni tržišta i duh slobodnog preduzetništva.

em: Da li ste zadovoljni pravnom regulativom koja obuhvata oblast vašeg delovanja?

MĐ. Apsolutno ne! Ono što je loše, a najavljeno je da će se promeniti, jeste najava zakona o hipoteci, čije usvajanje će omogućiti da se zalaže čak i pravo na izgradnju. Donošenje ovog zakona će olakšati osiguranje kredita kod banaka. Poznato je da su neosigurani krediti skupi, što je i po ovu delatnost i po korisnike naših usluga, a i za banke loše. Sa drnge strane, centralne gradske lokacije koje smo mi uvek do sada radili su uvek bremenite problemima. Za razliku od na primer lokacija na Novom Beogadu gde se zna i gde se nalazi i gde se planira inlrastruktura, kablovi, cevi itd., na centralnim lokacijama uvek nailazimo na puno iznenađenja. Može da se desi, kao što je nama na objektu u Balkanskoj bio slučaj, da zateknete ukopanu eisternu za grejanje koja je nasred vašeg placa, a koja nije nigde evidentirana. Bilo bi znatno bolje da se neka institucija u nadležnosti grada bavi pripremom zemljišta za gradnju koje bi potom na licitaciji bilo ustupljeno investitorima i izvodačima uz maksimalno skraćenje vremena potrebnog za dobijanje saglasnosti. Danas lako može da vam se de-
si da izgradite objekat a da nemate vodu, struju, instalaciju daljinskog grejanja ili nešto drugo. Radovi na izgradnji infrastrukture nisu i ne mogu da budu u nadležnosti firmi kao što je Grading Invest.

em: To je jedan od problema sa kojima se susrećete. Drugi je svakako obezbeđivanje finansijskih sredstava potrebnih za izgradnju.

MĐ: Na ovom polju se pojavio novi i značajan proizvod banaka, a to je tzv. ,projektno finasiranje objekata“. Irnamo saznanja da poslovne banke svojim komitentima odobravaju finansiranje projekata pod uslovom da prodaja izgrađenog prostora kasnije ide preko njih. To je jako dobro i, kada se omasovi, predstavljaće značajan podsticaj i privredi (koja će ova sredstava koristiti) i nama iz oblasti izgradnje (koji ćemo biti angažovani na plasiranju sredstava koja su preduzeća na ovaj način dobila). Po mojim i po saznanjima kolega u određenim projektima ove vrste je HVB banka, Raiffeisen banka, Volks banka i nekoliko drugih. Pozitivni pomaci vide se i na strani države koja je na primer osnovala Agenciju za osigniranje stambenih kredita. Na takvim projektima treba i dalje raditi. Sem toga, tu je i jako primamljiva mogućnost lizinga. Radi se naravno o tome da banke ili kuće kojima je lizing osnovna delatnost, sa kompanijom kakva je na primer ova, zaključe ugovore po kojima mi gradimo prostor koji će nam oni isplatiti, a potom taj prostor daju u lizing korisnicima. Tako privrednici dolaze do potrebnog poslovnog prostora. Umesto da otplaćuju zakup i tako trajno troše svoja sredstva, oni praklično plaćaju sopstveni zakup i posle određenog perioda postaju vlasnici nekretnina u kojima su boravili i radili. Kada pitanja o kojima smo razgovarali, a prvenstveno pitanje regulative, administrativna pitanja i pitanje obezbeđivanja finansiranja objekata budu rešena i kada se njima budu bavili oni kojima je to posao a ne mi čiji je posao projektovanje, izvođenje i nadzor nad izvođenjem objekata, tada ćemo moći da se zaista sa punirn kapacitctima bavimo svojim poslom.

em: Trenutno je u vašem radu aktuelan tržno-poslovno-hotelski centar Ivanijum u Balkanskoj ulci. Odakle ideja da se na toj lokaciji gradi takav objekat?

MĐ: Balkanska je jedna od glavnih trgovačkih ulica, koja sada spaja centar Beograda sa kompleksom autobuske i železničke stanice. U budućnosti će na tom prostoru gde su danas stanice, koloseci i postrojenja koja koristi železnica nastati novi poslovni i trgovački centar. To je najatraktivniji prostor u Beogradu i u budućnosti će se, u etapama naravno, pretvoriti od rugla u najlepši deo grada na samoj reci. Glavna veza ovog novog poslovnog središta i tradicionalnog poslovnog središta biće Balkanska ulica. Prema analizama koje smo vršili, utvrđeno je da Beogradu nedostaju smeštajni kapaciteti, pogotovo za poslovne ljude.

Oni se osećaju otuđeno u velikim hotelima na novobeogradskoj strani grada, naročito ako u Beogradu ostaju duže. Ovaj grad ima specifičan duh, on nije kao većina svetskih metropola uspavan, a noćni život, kao i dobar deo poslovnih aktivnosti koncentrisani su na Terazijskom platou i na prostoru neposredno oko njega sa pešačkim kretanjima. S obzirom na to da se Balkanska ulica rekonstruiše, vraća joj se stari sjaj i značaj trgovačkog središta, odlučili smo da objekat hotela bude oplemenjen i tržnim centrom, a kako je lokacija Ivanijuma blizu i komunikacija i važnih institucija u centru grada, odlučili smo se i na izgradnju poslovnih apartmana u njegovom sastavu. Centar Ivanijum je trenutno izgraden oko 60%, mereno prema investicionoj vrednosti, a plaćene su i sve konmunalije.

Poslovne apartmane ćemo u eksploataciju pusiti do leta naredne godine, a samo puštanje hotela u korišćenje zavisi od korisnika koji će ga preuzeti, jer radove na njegovoj unutrašnjosti moramo da prilagodimo njegovim zahtevima. Tržni centar ćemo završiti i pustiti u rad do kraja naredne godine, a s obzirom na to da je objekat tako koncipiran da je svaka od tri celine nezavisna, njihovu eksploataciju možemo da puštamo fazno. Dok se Ivanijum primiče svom poslovnom životu, razmatra se novi stambeni kompleks, međutim, njegova realizacija će započeti tek kada obezbedimo podršku finansijskih institucija i saradnju kompanija koje se bave prometom nekretnina. Kao što sam već rekao, nema napretka u Srbiji dok svako ne počne da radi svoj posao!

Na kojoj obali locirati poslovanje?
Malo, malo pa nam stigne poziv na otvaranje poslovne zgrade, pretežno na Novom Beogradu. Kao da se poslovanje premešta u ovaj deo grada. Novi Beograd je najbliži starom gradskom jezgru, a do pre par godina je bio urbanistički praktično neiskorišćen. Pri tome je tamo lako izgraditi infrastrukturu. Ulice i bulevare možete da pravite pod pravim uglom, nema klizanja, zgrada pod zaštitom i sl. To je veoma zahvalan prostor za izgradnju. Međutim, polako dolazimo u drugu krajnost, a to je da se poslovanje velikih firmi preseljava na Novi Beograd, a da se pritom gubi toplina i intimnost, pa i duh koje daje život i rad u starom gradskom jezgru. Smatram da poslovni ljudi treba da, pri donošenju odluka da li da svoje poslovanje lociraju na novobeogradskoj strani grada, u obzir uzmu i činjenicu da današnja povezanost leve i desne obale Save mostovima ne zadovoljava ni potrebe sadašnjeg, a kamoli budućeg saobraćaja. Smatram stoga da će centar ostati poslovno središte, rasterećen poslovanja velikih kompanija, koje ima svoje specifičnosti i ritam, i da će postati mesto za život i turistička destinacija, a u poslovnom smislu prostor za poslovanje srednjih kompanija.", završava razgovor za e magazin gospodin Đukić.