Rastu cene poljoprivrednog zemljišta, ali i dalje uz velike razlike u regionima

Kada je reč o zakupu, u 2018. je najskuplje bilo u Italiji sa prosekom od 1.332 EUR za hektar sa takođe, najvišim regionalnim prosekom u Lombardiji (oko 2.000 EUR za godinu). Najjeftinije je, pak, bilo u Slovačkoj, tek 54 EUR po hektaru godišnje, a regionalno u švedskim pokrajinama Melersta Norland i Uvre Norland i to za duplo manje, 27 EUR/ha.

Posmatrajući EU zemlje bližeg okruženja, najskuplja je Italija sa svojih 34.100 EUR u proseku, pri čemu on u regionu Veneto iznosi 59.700 EUR. Više nego duplo jeftinija je Slovenija sa prosečnom cenom od 18.700 EUR, dok je ona u Mađarskoj na nivou 4.800 EUR, odnosno 5.600 u pokrajini Južna nizina koja se graniči sa Srbijom. U Bugarskoj se kreće oko 5.380 EUR, u Rumuniji 5.300 EUR, a najpovoljniji je njen severoistočni deo i iznosi 4.000 EUR po hektaru.

Cene poljoprivrednog zemljišta su u Srbiji u konstantnom blagom porastu. U IV kvartalu 2020. godine zabeležene su manje oscilacije u prosečnoj ceni u Severnobanatskom i Južnobanatskom okrugu. Najskuplje poljoprivredno zemljište je u Južnobačkom okrugu (od 2.000 do čak 31.000 EUR za hektar), dok je najjeftinije u regionu Južna i Istočna Srbija (od 250 do 20.400 EUR za hektar).

U Šumadiji i Zapadnoj Srbiji one su se kretale od 400 do 25.000 EUR za hektar, u Beogradskom regionu od 2.000 do 20.300 EUR, Sremski od 1.150 do 30.700, Južnobanatski okrug od 400 do 20.050 EUR, dok su se cene za zapadnobački, srednjobanatski, severnobanatski i bački kretale od 1.000 do 18.000 EUR/ha, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda.

Najviše su cene u Vojvodini dok u ostatku Srbije padaju i često je umesto cene, na oglasnima istaknuta konstrukcija "dogovor".

- Najčešće se kupuju prazne parcele. Ako su u pitanju zasadi, to ide kroz kupovinu pravnih lica, što nam nije toliko vidljivo u prometu. Uglavnom, pojedinci žele da podignu sami zasad, jer ih to najmanje košta, jer računaju da ostvare podsticaje od države i onda u startu, dobiju finansijsku injekciju. Ako se i desi da se prodaje ceo zasad, onda je pitanje da li je ono pogođeno, da li je bilo problema sa bolestima - priča nam procenitelj nepokretnosti iz Aranđelovca Dejan Rosić.

Dalje pojašnjava, da li će neka parcela lako ili teško da se proda zavisi od mogućnosti za ukrupnjavanje za kupca.

- Ako okolo ima potencijalnih parcela koje mogu da budu predmet prometa ili su na prodaju, a da može da se napravi neki kompleks, onda će biti prodate. Ali ako nemaju mogućnost da prošire površinu, ljudi ih izbegavaju. Naravno, ima tu i faktora lokacije parcele, kvaliteta zemljišta i drugo - zaključuje Rosić.

Kada je reč o susednoj Hrvatskoj, prema Eurostatu, prosek je u 2019. iznosio 3.400 EUR za hektar. U jadranskom delu on košta oko 5.000 EUR, a u kontinentalnom 1.700 EUR manje, odnosno oko 3.300 EUR/ha. Kao i u većini Evrope, cena zemljišta i tamo raste.

Govorimo li o namenama, prema podacima hrvatskog Državnog zavoda za statistiku, u 2019. godini je za hektar oranica trebalo izdvojiti 3.300 EUR, za hektar livada 1.800 EUR, odnosno za hektar pašnjaka 1.800 EUR. Ipak, ove podatke treba uzeti sa određenom rezervom, jer cena i tamo zavisi od nizu faktora pa tako hektar oranice u istočnoj Slavoniji košta 10.000 EUR, a gotovo ista površina u Dalmaciji za 1.000 EUR.

Kada je reč o Bosni i Hercegovini, poljoprivredna zemljišta, livade i imanja su u periodu od 2012. do 2016. imala stabilnu cenu. Nakon toga je usledila ekspanzija investitora iz arapskih zemalja (Katar, Kuvajt, Bahrein, Saudijska Arabija, UAE) nakon čega su cene zemljišta porasle na pojedinim lokacijama i više od 100%. Iako je potražnja za nekretninama, zemljištem, voćnjacima i drugim, poslednjih godina u tom smislu opala, cene su i dalje ostale iste.

Podaci izvštaja Federalne uprave za geodetske i imovinsko pravne poslove pokazuju da prosečna cena poljoprivrednog zemljišta na nivou Federacije BiH iznosi 1,3 EUR/m2, odnosno čak 13.000 EUR za hektar, iako će mnogi taj podatak proglasiti potpuno nepouzdanim, budući da se bazira na neažurnim informacijama. Čak se u istom dokumentu ograđuju uz pojašnjenje kako "tržište zemljišta u Federaciji BiH nije uređeno i često se u ugovorima navodi da se radi o prometu jedne vrste podtržišta zemljišta pri čemu je u realnosti prodata druga vrsta".

Dakle, metodologija statističke obrade podataka nije konzistentna. Na primer, dešava se da se prilikom kupoprodaje u BiH zemljište vodi kao poljoprivredno, iako u trenutku prodaje ima građevinsku namenu i cenu.