Novi Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada - nove mogućnosti za investiranje u izgradnju kondominijuma

Pravna regulativa u oblasti stanovanja i održavanja stambenih zgrada u Republici Srbiji nikada nije bila bitnije menjana. Odredbe propisa o stanovanju i održavanju stambenih zgrada primenjivale su se uglavnom u onom delu koji reguliše raspolaganje zajedničkim delovima stambenih zgrada dok se održavanju zgrada davalo jako malo značaja.

Problem održavanja i upravljanja zgradama se posebno odražavao u stambenim zgradama u kojima je, pored stambenog prostora, zajednički prostor služi zadovoljenju sporednih potreba stanara, poput zajedničkih teretana, unutrašnjih parkova i slično, kao i u zgradama u kojima je stanarima važan i izgled zajedničkih prostorija. I u ovakvim objektima stanari su se suočavali sa problemima opstrukcije rada organa upravljanja tako da se zajedničke prostorije nisu održavale i, samim tim su i propadale i umanjivale vrednost samih stanova.

Nedostatak odgovarajuće pravne regulative doprineo je smanjenom broju investicija u luksuznu stanogradnju, odnosno izgradnju objekata po principu kondominijuma u kojima se korišćenje i održavanje zajedničkih prostorija prepušta različitim oblicima organizovanja stanara i u kojima su pravila ponašanja i obaveze stanara unapred postavljena i jasna.

Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada uvodi niz novina koje će olakšati odlučivanje organa stambenih zgrada, ali i koje će omogućiti da se održavanje i korišćenje zgrada uredi i organizuje tokom same izgradnje i to putem uvođenja pravila o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova u stambenoj zajedici (Interna pravila), uvođenjem evidencije stambenih zajedinca, kao i profesionalnih upravnika.

Intena pravila stambene zajednice predstavljaju značajnu novinu u pravnom sistemu. Internim pravilima, koje vlasnici stanova donose jednoglasno, mogu se unapred urediti prava i obaveze povodom održavanja zgrade i korišćenja zajedničkih delova. Zakon dozvoljava da se Internim pravilima drugačije uredi način odlučivanja u okviru stambene zgrade, što uključuje i poveravanje poslova održavanja profesionalnom upravniku i određivanje visine troškova upravljanja zgradom. Interna pravila dostavljaju se registru stambenih zgrada i dostupna su svim zainteresovanim licima.

(Ivan Petrović, autor teksta) Ovakav sistem omogućava investitorima da usvoje Interna pravila još tokom izgradnje i već unapred odrede pravila ponašanja budućih stanara u poslovima održavanje zgrade. Potencijalni kupac stana u određenoj zgradi se, uvidom u registar nepokretnosti može upoznati sa postojećim Internim pravilima i načinom upravljanja stambenom zgradom i, unapred se, već u kupoprodajnom ugovoru saglasiti sa Internim pravilima i obavezati se da postupa u skladu sa ranije usvojenim Internim pravilima.

Pored instituta Internih pravila, novi zakon uvodi i mogućnost da stanari angažuju profesionalnog upravnika – pravno lice koje je licencirano za poslove održavanja stambenih zgrada. O angažovanju profesionalnog upravnika odlučuje organ stambene zgrade – Skupština stambene zajednice. Nakon usvajanja odluke o angažovanju profesionalnog upravnika stambena zgrada zaključuje ugovor sa izabranim profesionalnim upravnikom i ugovorom se uređuju odnosi između upravnika i stambene zgrade.

Investitor koji namerava da sagradi kondominijum – zgradu u kojoj će stanarima biti pruženo mnogo više od pukog stana i u kojoj će stanari imati na raspolaganju širok spektar dodatnih mogućnosti i usluga, može pre nego što počne sa prodajom stanova u zgradi doneti Interna pravila i organizovati posebno lice koje će delovati kao profesionalni upravnik konkretne zgrade. Na taj način, investitor će uvećati vrednost stanova u zgradi tako što će vlasnicima stanova unapred predočiti koje pogodnosti dobijaju ukoliko kupe stan baš u njegovoj zgradi i umanjiti rizik da, zbog opstrukcije rada organa zgrade, zajednički delovi zgrade, uključujući i delove koji uvećavaju vrednost, ostanu zapušteni i neodržavani.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada pruža mogućnosti investitorima da svojim investicijama dodaju vrednost korišćenjem instituta Internih pravila i profesionalnih upravnika. Kao i sve zakone i ovaj zakon čeka test primene. Raniji način upravljanja stambenim zgradama već se dugo primenjuje i vlasnici stanova su, tokom dugog perioda, izgubili svest o potrebi da se održavaju zgrade i zajednički delovi zgrada, što je značajno uticalo na kvalitet života i na vrednost stanova. Ukoliko novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada bude dao rezultate, možemo očekivati da će u budućnosti biti više projekata u sferi kvalitetne stambene izgradnje u svim većim gradovima u Srbiji.