Imovina se više neće meriti odoka - Srbija tokom 2017. dobija prve procenitelje vrednosti nepokretnosti

Od prvih meseci naredne godine Srbija će dobiti procenitelje vrednosti nepokretnosti. U Srbiji ne postoji nijedan zakon ili propis kojim se uređuje ta profesija, ali je sada Vlada Srbije utvrdila Predlog zakona o proceniteljima vrednosti nepokretnosti i uputila ga poslanicima Skupštine Srbije na usvajanje.

Nepokretna imovina je zemljište – poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko, zatim zgrade, bile one poslovne, stambene, komercijalne ili kombinacija, i drugi građevinski objekti na kojima može postojati zasebno pravo svojine.

Tačnost procene vrednosti nepokretne imovine predstavlja značajan elemenat finansijske stabilnosti bankarskog sektora jer su banke neposredno izložene riziku promene vrednosti imovine koja služi kao osnovni oblik obezbeđenja njihovog plasmana u Srbiji. Neprecizna procena vrednosti kolaterala može dovesti do moralnog hazarda pri proceni vrednosti, tendencije da se kolateral preceni, ali i do nastanka ozbiljnog problema.

U praksi se pokazalo i da je nedovoljno regulisana oblast procene vrednosti kolaterala, naročito nepokretnosti, uslovila u velikom broju slučajeva precenjivanje vrednosti i znatne razlike u vrednosti kolaterala u postupku izvršenja hipoteka i zbog toga su potrebni licencirani procenitelji vrednosti nepokretnosti.

Taj zakonski akt treba da omogući odgovarajuće procene vrednosti nepokretnosti u Srbiji, što je od izuzetnog značaja. Prvo, s obzirom na visoku zastupljenost nepokretnosti u obezbeđivanju bankarskog sektora, procena vrednosti nepokretnosti koje služe kao sredstvo obezbeđivanja za kredite bitno utiče na cenu i dostupnost kredita, a precenjena vrednost dovodi do većeg gubitka u slučaju docnje klijenta.

U Srbiji ne postoje opšteprihvaćeni nacionalni standardi za procenu vrednosti nepokretnosti, a i struka procenitelja je još uvek nedovoljno razvijena i neuređena. Većina privrednih subjekata koji koriste usluge procenitelja ima sličan stav u pogledu toga u kojoj je meri procena kolaterala u Srbiji neupouzdana.

Analiza jasno ukazuje na to da neodgovarajuća procena nepokretnosti, čiji je jedan od uzroka i nedovoljno uređena profesija procenitelja, ima značajne posledice na pristup i troškove finansiranja u Srbiji, stabilnost finansijskog sistema, što posredno utiče i na nivo investicija, privredni rast. Cilj tog zakona je uređenje uslova i načina procene vrednosti imovine da bi se to otklonilo. Između ostalog, uređuje se stručna osposobljenost lica, propisuju uslovi za dobijanje licence za obavljanje procene vrednosti nepokretnosti, uređuje se institucionalni okvir za sprovođenje nadzora.

Predloženi zakon uzima u obzir već formiranu infrastrukturu, odnosno postojeća udruženja procenitelja, strukturu i kvalitet sudskih veštaka koji se bave procenama vrednosti nepokretnosti, postojeće programe obuke, broj procenitelja koji poseduju međunarodne licence, ali omogućava i relativno brzo uređenje te profesije na moderniji način.

Zakon će se primenjivati na procenu vrednosti nepokretnosti za potrebe zaključenja ugovora o kreditu obezbeđenom hipotekom i zaključenja drugih poslova finansijskih institucija obezbeđenih hipotekom, utvrđivanju vrednosti nepokretnosti u postupku stečaja, prodaje nepokretnosti u postupku vansudskog namirenja. Procenu će moći da rade samo licencirani procenitelji, a ukoliko oni nisu u registru, javni beležnik ili drugi državni organ imaće obavezu da odbije procenu vrednosti nepokretnosti.

Procenitelj za dobijanje licence mora da ima visoko stručno obrazovanje na studijama drugog stepana, da je uspšeno prošao stručnu obuku, da ima najmanje tri godine radnog iskustva na poslovima procene, da ima položen ispit za sticanje zvanja licencirani procenitelj, da mu nije izrečena zabrana izdavanja licence, da nije pravosnažno osuđivan za krivična dela koja ga čine nedostojim za obavljanje poslova procene. Izuzetno od tih uslova, procenitelj može biti i lice koje poseduje važeći sertifikat međunarodno priznate stručne organizacije za procenitelje, ali za dobijanje licence mora da položi dopunski ispit iz poznavanja naših propisa iz te oblasti.