Zakon o ozakonjenju objekata - Što ne bude moglo da se legalizuje biće srušeno

U prethodnih 18 godina u Srbiji je doneto pet zakona o legalizaciji. U Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture očekuju da šesti, prošlogodišnji Zakon o ozakonjenju, bude i poslednji i da okonča "punoletstvo" pokušaja da se konačno reši pitanje bespravne gradnje u Srbiji.

Podsetimo, 27. novembra prošle godine stupio je na snagu zakon čiji je cilj da omogući jeftiniju i jednostavniju legalizaciju nelegalno izgrađenih objekata. A njih, prema preliminarnim procenama, ima oko 1,5 miliona.

Osnovne ideje na kojima zakonodavac bazira visoka očekivanja od ovog propisa jesu neuporedivo povoljniji finansijski uslovi i pojednostavljen proces legalizacije u odnosu na ranije propise.

Za porodičnu kuću do 400m2 tako je, na primer, dovoljno sačiniti izveštaj o zatečenom stanju objekta sa elaboratom geodetskih radova, dostaviti dokaz o odgovarajućem pravu na objektu ili zemljištu i platiti taksu za ozakonjenje, dok je za ozakonjenje nekog objekta javne namene ili za proizvodni objekat potrebno izraditi projekat za izvođenje i pribaviti saglasnost MUP-a na taj projekat sa aspekta zaštite od požara.

Visina troškova, objašnjavaju u tom ministarstvu za "eKapiju", zavisi od klase i namene objekta i kreće se od oko 12.000 dinara, pa i do nekoliko miliona.

U projektnom birou "Archistar" za čitaoce portala "eKapija" ovako raščlanjuju troškove izrade tehničke dokumentacije - geodetski snimak sa elaboratom košta oko 150 EUR a izveštaj, koji je u stvari vrsta projekta, za stambene objekte do 100 m2 košta 150 EUR uz troškove poreza. Za objekte do 400 m2 cena izveštaja je 1,5 EUR po kvadratu, a za objekte veće kvadrature ide i do 2 EUR.

Uz to, potreban je i atest o ispravnosti elektroinstalacija za koji treba izdvojiti oko 0,25 EUR po kvadratu, dok je za komercijalne objekte potrebno raditi i požarstvo.

Interesovanje je, kažu u "Archistaru", najveće za privatne kuće i nelegalne stanove u zgradama.

- Podaci još pristižu ali je do sada, bez grada Beograda i još oko 50 opština iz kojih se očekuju rezultati, u martu na teritoriji Republike Srbije doneto 1.862 rešenja o ozakonjenju, a popisan je 14.941 objekat – kažu u ministarstvu građevine i dodaju da je "zakon jasan, precizan, povoljan, i sa njim možete brzo, lako i jeftino postati vlasnik svojih kvadrata".

Sekretar Udruženja za građevinarstvo, industriju građevinskog materijala i stambenu privredu Privredne komore Srbije (PKS) Viktor Kobjerski ne deli optimizam zakonodavca u pogledu rešavanja problema bespravne gradnje.

- Nelegalna gradnja je i dalje aktuelna. Na ovaj način se nije zaustavila - kratko komentariše on.

Da li je neki objekat nelegalno izgrađen nakon donošenja Zakona o ozakonjenju trebalo bi, barem u teoriji, da bude lako dokazati na osnovu satelitskog snimka za koji je država iz kredita Svetske banke obezbedila više od milion evra.

Pojednostavljeno rečeno, sve što se nalazi na terenu, a ne postoji na snimku i građeno je nelegalno nakon novembra 2015. trebalo bi da bude srušeno. Ipak, iako je prvobitni plan bio da bude objavljen najkasnije u januaru, snimak još uvek nije na raspolaganju inspektorima koji i dalje "pešice" moraju da utvrđuju činjenično stanje.

A ako je suditi po medijskim napisima, stanje je takvo da investitori ne prestaju da zidaju čak i na lokacijama poput priobalja reka koje potpada pod prvu zonu zaštite i na kom nema nikakve mogućnosti za legalizaciju.

U Ministarstvu tvrde da će svi objekti koji ne ispunjavaju kriterijume legalizacije i za koje bude pravosnažno okončan postupak ozakonjenja donošenjem rešenja kojim se zahtev odbija biti porušeni. Dodaju, takođe, da imaju rešenje i za objekte koji ne budu legalizovani, a koje nije moguće srušiti.

U takvim situacijama građevinski inspektor doneće rešenje o rušenju, ali i konstatovati da ga nije moguće izvršiti. Primerak tog rešenja biće dostavljen organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra i nadležnom organu lokalne poreske administracije.

Nakon toga, obaveza službe za katastar nepokretnosti je da upiše zabeležbu zabrane otuđenja takvog objekta do ozakonjenja, dok lokalna poreska administracija treba da takav objekat uvede u sistem poreza na imovinu.

Kada su u pitanju problemi u dosadašnjoj primeni zakona, u Ministarstvu kažu da su u više navrata vršili nadzor nad primenom zakona i da se uočeni problemi tiču uglavnom utvrđivanja odgovarajućeg prava i vrste dokaza koji se u postupku dostavljaju.

Jedno od problematičnijih rešenja koja je predvideo zakon i za koje je nadležno ministarstvo već ponudilo odgovor tiče se ozakonjenja objekata u kojima svoju delatnost obavljaju zanatlije i mali preduzetnici. Zakonom je, naime, propisano da svi oni koji žele da ozakone nekoliko nelegalno dograđenih kvadrata radnje moraju da plate istu taksu kao i oni koji su gradili stotine kvadrata hala, magacina ili poslovnih prostora.

Da ne bi, kako su mediji pisali, "obućar iz Kraljeva morao da plati 250.000 dinara za ozakonjenje tri kvadrata" ministarstvo je odlučilo da lokali zanatlija i malih privatnika budu tretirani kao proizvodni, a ne komercijalni objekti. To znači i da će oni za ozakonjenje radnji do 100 kvadrata plaćati neuporedivo nižu taksu - 5.000 dinara.

U ministarstvu za "eKapiju" objašnjavaju da su time ispravili nepravdu prema malim privrednicima koji će biti u jednakom položaju kao i drugi vlasnici proizvodnih objekata, ali i dodaju da očekuju da će "sa ovom cenom veliki broj takvih objekata biti ozakonjen".

Iako iz ministarstva tvrde da drugi veći problemi nisu uočeni, stručnjaci kažu da u praksi ima mnogo nedorečenih i nejasnih pitanja. Tako, arhitekta Danijela Pecović iz projektnog biroa "Archistar" kaže da je najveći problem to što se neće rešiti pitanje stambenih zgrada.

Ona, naime, objašnjava da se traži da se svi stanari uključe u proces legalizacije i da se rade zgrade u celosti, što je u praksi izuzetno teško izvesti. - Niti svi hoće da se uključe, niti se do svih vlasnika može doći, i onda su ljudi koji žele da završe legalizaciju u problemu – kaže Danijela Pecović.

Pecović smatra da je trebalo uvesti mehanizam po kom bi se, onog trenutka kad se prijavi zgrada od strane bilo kog stanara, ostali zvaničnim putem obavestili da izvrše legalizaciju ili da se barem dozvoli da se stanovi rešavaju i upisuju zasebno.

Gde bi još u praktičnoj primeni zakona moglo biti problema, slikovito objašnjava sekretar Udruženja za građevinarstvo, industriju građevinskog materijala i stambenu privredu PKS Viktor Kobjerski.

Da bi se pregledala dokumentacija koja je sada u procesu legalizacije potrebno je vreme, kaže Kobjerski. Ako u proseku treba tri sata za pregled i isto toliko za pisanje rešenja, računica pokazuje da za legalizaciju 1,5 miliona objekata minimalno treba 9.000.000 radnih sati. Čak i kada bi 500 ljudi svakog dana radno vreme provelo obrađujući predmete za završetak posla bilo bi im potrebno više od osam godina. Stoga, kaže on, neophodno je povećati broj izvršilaca ili će proces ozakonjenja potrajati.

Sa druge strane, u ministarstvu očekuju da "postupak ozakonjenja, ako opštine i gradovi budu radili u skladu sa Zakonom, može da bude završen vrlo brzo". Ograđuju se, ipak, da precizan rok nije moguće odrediti s obzirom na to da postoji i veliki broj predmeta u kojima vlasnik mora da dostavi dokaz o svojini ili drugom odgovarajućem pravu na objektu ili zemljištu.

U Ministarstvu građevine očekuju i da evidentiranje sve nelegalne gradnje bude gotovo do 27. novembra, kada i ističe rok koji je za to dat lokalnim upravama i građevinskim inspekcijama. Za kašnjenje nema mesta jer se uglavnom radi o objektima koji su građeni do stupanja na snagu Zakona o ozakonjenju, pa je u najvećem broju slučajeva građevinska inspekcija već izlazila na lice mesta i donosila određene akte ze te objekte.

Jedna od kritika koja se može čuti na račun ovog zakonskog rešenja jeste i to da ozakonjenje šalje lošu poruku svima koji su potrošili puno vremena i novca da sve obave po propisima time što se onima koji su gradili nelegalno i kršili zakone omogućava da za relativno malo novca legalizuju svoje objekte.

Viktor Kobjerski smatra da je propuštena mogućnost za sankcionisanje onih koji su gradili stotine i hiljade nelegalnih kvadrata još u vreme kada je, po tada važećim propisima, bespravna gradnja bila krivični prekršaj.

- Sigurno je da ovo nije pozitivna poruka za one koji su legalno gradili i imali legalne troškove kod gradnje poštujući pravila i normative struke - kaže on i dodaje da je "na ovaj način poruku dobila i siva ekonomija".

Ministarstvo građevine ima drugačiji pogled na stvari.

- Kada se uporede načelo pravednosti i načelo upisa u katastar objekata, dakle vraćanje oko 1,5 miliona nezakonito izgrađenih objekata u legalne tokove – svakako je da "preteže" model koji uvodi zakonitost i omogućava Republici Srbiji svojinsku evidenciju svih izgrađenih objekata na svojoj teritoriji - objašnjavaju u ministarstvu uz zaključak da je to "pitanje koje se mora rešiti jer je divlja gradnja više nedopustiva".