Vedrana Likan, direktorica u Colliersu - BiH ima snažan potencijal za logističko središte zbog povoljnog geografskog položaja

Na tržištu nekretnina BiH najviše aktivnosti ostvaruje se u stambenom sektoru, s najvećom potražnjom u urbanim sredinama poput Sarajeva, Mostara i Banja Luke. U sektoru komercijalnih nekretnina, značajan je potencijal za razvoj na hotelskom i logističkom tržištu, istakla je na početku razgovora za eKapiju Vedrana Likan, direktorica u Colliersu Hrvatska, Slovenija i BiH.

- Turizam je rastuća industrija u BiH, ali međunarodni hotelski brendovi slabo su zastupljeni na tržištu. Do 2026. godine, ponuda hotela trebala bi se proširiti s dva nova Hilton hotela – jednim u Sarajevu i jednim u Mostaru – što će označiti ulazak brenda Hilton na BiH tržište. Za daljnji razvoj logistike važan je preduvjet modernizacija prometne infrastrukture.

Likan nam pojašnjava da su ključne prepreke za daljnji razvoj tržišta nekretnina u BiH složen zakonodavni okvir, sporo izdavanje građevinskih dozvola, politička nestabilnost i fragmentiranost tražišta. Takođe, ističe da je nedostatak transparentnosti na tržištu otežava donošenje informisanih odluka potencijalnim ulagačima.

- Istovremeno, očekuje se da će trenutni status zemlje kandidatkinje za članstvo u Europskoj uniji pozitivno utjecati na gospodarstvo kroz pretpristupne fondove i reforme potrebne za pristup Europskoj uniji.

- Tema oporezivanja praznih nekretnina aktuelna je i u susjednoj Hrvatskoj. Ideja poreske politike je podstaći vlasnike da praznu nekretninu prodaju ili daju u najam čime bi se u idealnom scenariju povećala ponuda nekretnina na tržištu. Međutim, porez na nekretnine kao izolovana mjera koja nije dio cjelokupne poreske reforme i stambene strategije ne može biti dovoljan za regulisanje i stabilizaciju stambenog tržišta. S druge strane, ovakve teme i rasprave u javnom prostoru podsticajne su jer indiciraju da se o problemu stanovanja razmišlja i da se teži pronaći rješenje kako povećati ponudu stanova i priuštivost stanovanja.

- Poskupljenje građevinskog materijala, nedostatak radne snage i rast satnica svakako doprinose visokim cijenama kvadrata. Osim toga, na cijenu stana utiču i privredni rast, trošak finansiranja, dostupnost i cijena građevinskog zemljišta na poželjnim lokacijama, brzina izdavanja građevinskih dozvola i dolazak novih kvadrata na tržište, kao i razna davanja državi i/ili lokalnoj samoupravi koja su sastavni dio procesa izgradnje stambenih zgrada.

Gledano sa strane kupaca, ne zaboravimo da je visoka inflacija posljednjih godina takođe uticala na potražnju budući da se dio građana odlučio na kupovinu stambene nekretnine kako bi očuvao vrijednost svoje imovine u uslovima visoke inflacije.

Činjenica da se veliki broj stanova proda još u fazi izgradnje ukazuje na veliku potražnju te se javlja pitanje kako odgovoriti na očitu nesrazmjernost između ponude i potražnje i ubrzati dolazak većeg broja kvadrata na tržište.

- Nezahvalno je i riskantno projektovati kretanje cijena stambenih nekretnina jer cijena zavisi od više faktora, poput ponude, potražnje, lokacije, makroekonomskih uslova, cijena građevinskog zemljišta, materijala i radne snage. Korekecija cijena moguća je za stambene nekretnine koje su manje atraktivne i precijenjene, ali u skorijoj budućnosti ne očekujemo drastičan pad cijena novogradnje u većim gradovima.

- Privreda Bosne i Hercegovine suočava se s izazovima zbog razjedinjenog unutranjeg tržišta i značajnog udjela sive ekonomije. U takvom makroekonomskom okruženju, najveći izazov za investitore je pericipirani rizik zemlje zbog čega je u sektoru komercijalnih nekretnina Bosna i Hercegovina i dalje nerazvijeno tržište.

S obzirom na veličinu tržišta i investicijske prilike, koje u prosjeku iznose između 5 i 15 miliona eura, Bosna i Hercegovina privlačnija je regionalnim i lokalnim investitorima u odnosu na velike globalne igrače. Od stranih investitora, na tržištu su najaktivni ulagači s Bliskog Istoka. Pred BiH još je dugačak ciklus investiranja u tržište komercijalnih nekretnina, što ne treba gledati kao slabost, već kao priliku za rast, razvoj i jačanje poslovnog okruženja u državi.

- Najperspektivnija područja za investicije su Sarajevo i njegova okolina zbog statusa glavnog grada, te Banja Luka, kao glavni centar Republike Srpske. Takođe, Mostar ima razvojni potencijal zbog svog povoljnog geografskog položaja i sve veće turističke atraktivnosti.

- Colliers je na hrvatskom tržištu prisutan već 20 godina i na temelju dugogodišnjeg iskustva u Hrvatskoj, kao i rada na tržišta BiH, možemo zaključiti da je hrvatsko tržište komercijalnih nekretnina razvijenije. Ne primjećujemo kao pravilo da jednom kada investitor ili developer uđe na hrvatsko tržište, brzo uslijedi ekspanzija na tržište Bosne i Hercegovine.

Na primjer, logistika je trenutno vrlo propulzivan i brzorastući sektor u Hrvatskoj. U Bosni i Hercegovini logisitka još nije doživjela takvu ekspanziju kao u Hrvatskoj, iako BiH ima snažan potencijal etablirati se kao logističko središte radi svog povoljnog geografskog položaja. Ipak, kako bi se to ostvarilo, prvo je potrebno ispuniti nekoliko ključnih preduslova, prvenstveno modernizaciju putne i željezničke infrastrukture. Stoga možemo reći da se trendovi iz Hrvatske na Bosnu i Hercegovinu uglavnom prenose ograničeno i s vremenskim odmakom.

- Iako su zeleni i održivi građevinski projekti na tržištu nekretnina u BiH još uvijek u ranoj fazi razvoja, vidljivi su pomaci u tom pravcu. Naime, danas globalne firme koje traže prostore za zakup očekuju visoko energetski efikasne objekte te vlasnici nekretnina treba da teže tome da takve nekretnine ponude na tržištu. Stoga povećan interes za energetsku efikasnost i ekološku održivost postupno ulazi u fokus pri razvoju novih projekata. Osim razvoja novih projekata, tražiće se načini kako unaprijediti postojeće nekretnine kako bi postale energetski efikasnije i održivije.

S druge strane, ispunjavanje ekoloških standarda može biti skup proces što bi mogao biti izazov na tržištima poput BiH gdje su manji poslovni subjekti često cjenovno osjetljivi i suočeni sa značajnim budžetskim ograničenjima u poslovanju. Radi toga bit će potrebno naći razvnotežu između cjenovno prihvatljivih rješenja i zadovoljavanja rastuće regulative i trendova vezanih za održivost.