Immobilienmarkt erholt sich nach Widerruf des Ausnahmezustands vollständig, unveränderte Preise - Neue Konzepte für Einzelhandel- und Büroflächen

Der Immobilienmarkt in Serbien war mit der Tatsache konfrontiert, dass der Umsatz im Ausnahmezustand gegenüber dem Zeitraum vor dem 16. März um rund 70% zurückging und der Wert leicht über 255 Mio. EUR lag, was der Hälfte des Wertes im gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres entspricht. Dennoch zeigten die Daten des Vermessungsamtes der Republik Serbien zu der Zeit, dass die Immobilienpreise nicht gesunken waren und dass der Prozentsatz des Verkaufs von Wohnungen im Vergleich zu allen anderen Arten von Immobilien gestiegen war.

- In der Zeit nach dem Ausnahmezustand hatte sich der Immobilienmarkt in nur zehn Tagen vollständig erholt. Die Abteilung für Massenbewertung von Immobilien des Vermessungsamtes hatte alle von den Notaren weitergeleiteten Verträge bearbeitet, und es stellte sich heraus, dass sich bei den realisierten Käufen die Immobilienpreise nicht geändert hatten - sagte Maja Radovic vom Vermessungsamt.

Um die Situation auf dem Wohnungsmarkt und die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie zu untersuchen, führte CBS International im April eine Umfrage durch, die fast 300 Wohnprojekte in zentralen Belgrader Stadtbezirken umfasste. Die Ergebnisse der Umfrage zeigten, dass sich die Preise für die neu gebauten Wohnungen in der Vorperiode nicht geändert hatten, insbesondere bei großen Wohnprojekten, die in Phasen gebaut und von den Banken finanziert werden.

- Solche Projekte, die sich bereits auf dem Markt positioniert haben, haben die Käufer aufgrund ihrer attraktiven Lage und der Qualität der Bau- und Endbearbeitungsarbeiten sowie zahlreicher Zusatzfunktionen beeindruckt. Bei kleineren Wohnprojekten mit bis zu 50 Wohneinheiten, die finanziell stärker exponiert sind und in den meisten Fällen keine Projektfinanzierung aufweisen, war ein minimaler Rückgang der Verkaufspreise zu verzeichnen. Wenn es um alte Immobilien geht, liegt die Entscheidung, die Preise zu senken, bei den Wohnungseigentümern. Nach den verfügbaren Informationen waren die Preise in weniger als 5% der Fälle gesunken - erfährt das Portal eKapija vom führenden Beratungsunternehmen, CBS International, einem Teil der Cushman & Wakefield Group.

Sie sagen auch, dass es schwierig ist, die durchschnittlichen Verkaufspreise von Wohnungen in Belgrad unter Berücksichtigung der Besonderheiten der Hauptstadt genau zu definieren. Dies hängt auch davon ab, wo sich die Immobilie befindet, von den besonderen Merkmalen der Immobilie, von der Infrastruktur und von ähnlichen Faktoren, die den Endpreis von Wohnungen erheblich beeinflussen können.

- Im Allgemeinen hängt der Preis eines Projekts vom Standort und dem Stadtbezirk ab, in der es sich befindet, und in gewisser Maßen auch vom Ruf des Investors, der den Käufern die Sicherheit der Investition garantieren kann. Darüber hinaus wird der Preis eines Projekts auch von der Qualität der Endbearbeitungsarbeiten und den Nebenmerkmalen bestimmt, da die Endbenutzer ihre Anforderungen heute mehr denn je erfüllen. Investoren haben dies erkannt und es gibt immer mehr Wohnprojekte, bei denen zusätzliche Merkmale die Schlüsselparameter sind, um die einzigartigen Vorteile eines Projekts und seine Wettbewerbsfähigkeit zu erkennen - so das Unternehmen.

Die Baufristen könnten um nur wenige Monate verschoben werden

Das Ministerium für Bau, Verkehr und Infrastruktur gibt an, dass der Bausektor nicht durch die COVID-19-Epidemie gestoppt wurde, wie die Anzahl der aktiven Baustellen zeigt, von denen es mehr als 58.000 gab, was rund 17.000 aktiven Baustellen mehr als entspricht im gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres.

- Wenn wir über die Bedingungen für die Geschäftstätigkeit im Immobiliensektor sprechen, hat der Staat alle Voraussetzungen für die Fortsetzung des Baus in Serbien geschaffen, was sich aus dem elektronischen Verfahren und dem effizientesten Verfahren zur Erteilung von Baugenehmigungen sowie aus dem 9. Platz auf der Liste der Doing Business-Liste der Weltbank in Bezug auf die Erteilung von Baugenehmigungen zu sehen ist - sagte das Ministerium für unser Portal und fügte hinzu, dass die COVID-19-Epidemie voraussichtlich bestimmte Konsequenzen im Sinne einer Verlängerung der Fristen für die Fertigstellung bestimmter Projekte haben werde, aber dass es dabei um nur enige Monate handeln würde.

Laut CBS International hat sich die Situation mit dem Coronavirus auf alle Segmente des Immobilienmarktes ausgewirkt, aber bestimmte Segmente waren Risiken und Konsequenzen stärker als andere ausgesetzt.

- Diejenigen Segmente, die direkt vom sozialen Kontakt oder der Interaktion mit Menschen abhängen, wie die Hotellerie oder der Einzelhandelsflächenmarkt, sind am stärksten vom Reise- und Arbeitsverbot betroffen, während andere Segmente wie die Büroflächenmärkte Lager- und Logistikeinrichtungen sowie Wohnimmobilien widerstandsfähiger, aber nicht völlig immun sind. Es ist zu erwarten, dass sich solche Marktsegmente schneller erholen als diejenigen, die stärker von der Pandemie betroffen sind - heißt es.

In welche Immobilien soll investiert werden?

Nenad Stankovic von der Anwaltskanzlei Stankovic & Partners (NSTLAW) sagt, dass die Investition in Immobilien jetzt von dem Zeitraum abhängt, in dem die Investoren eine Rendite erzielen wollen und wann sie das erste Einkommen erwarten.

- Wenn sie planen, in den Bau zu investieren, empfehle ich Investitionen in die Entwicklung von Gewerbeimmobilien, Einzelhandelsimmobilien, Büroräumen, Lagern, Logistikzentren usw. Wenn sie planen, die Investition so schnell wie möglich zurückzuzahlen, empfehle ich Investitionen in Immobilien, die bereits rentabel oder leicht zu vermieten sind. Dies sind hauptsächlich die bestehenden Immobilien, die Gewinne erzielen und langfristig vermietet sind - stellt Stankovic klar.

Wenn es um ausländische Investoren geht, fügt Stankovic hinzu, dass sie derzeit am meisten an der Entwicklung von Wohngebäuden und Büroräumen und außerhalb von Belgrad an der Entwicklung von Industrieimmobilien interessiert sind.

- Kongresszentren und Hotels mit solchen Merkmalen haben eine gute Perspektive - betont er.

Er glaubt auch, dass die Pandemie angesichts der Anzahl der durchgeführten Transaktionen keine wesentlichen Auswirkungen hatte:

- Es scheint mir jedoch, dass dies bereits vereinbarte Vereinbarungen sind und dass die wahren Folgen der Pandemie erst im September sichtbar werden, und das ist sehr schwer vorherzusagen.

Verstärkte Aktivitäten von Banken

Die Banken leisten ebenfalls große Unterstützung und sind für die Gutschrift dieser Investitionen verantwortlich. Ivan Arandjelovic von der ProCredit Bank betont die Finanzierung von juristischen Personen mit geeigneten Wohnprojekten, dh mit dem Bau von Gebäuden und Wohnungen:

- Unsere Bank hat in der vergangenen Zeit eine Reihe sehr erfolgreicher Investoren unterstützt, nicht nur in Belgrad. Dies sind klassische Investitionskredite, aber auch Projektfinanzierungen, bei denen die Bank als Partner fungiert und aktiv am Bau einer bestimmten Fazilität beteiligt ist.

Wenn es um das Interesse der Bürger am Kauf von Wohnungen geht, sei es diejenigen, die noch immer gebaut werden oder bereits fertig sind, sagt der Befragte von eKapija, dass es extrem hoch ist.

- Zweifellos ist dies auch das Ergebnis der Tatsache, dass das Angebot an sehr hochwertigen Wohnungen in fast allen größeren Städten Serbiens sehr gut ist und jeden Monat neue Baustellen an attraktiven Standorten eröffnet werden - glaubt Arandjelovic.

Dank dessen erhält die Bank jede Woche eine große Anzahl von Kundenanfragen, nicht nur für den Kauf von Wohnungen, sondern auch für den Bau von Fertighäusern, was in letzter Zeit zu einer sehr interessanten und nachgefragten Investition geworden ist, für die die ProCredit Bank ein einzigartiges Finanzierungsmodell entwickelt hat.

- Bei Wohnungsbaudarlehen beträgt die Rückzahlungsfrist bis zu 20 Jahre, aber die Kunden wählen immer häufiger kürzere, von 15 bis 17 Jahren - sagt unser Befragter.

Neue Situation bringt neue Trends im Einzelhandelsmarkt mit sich

In Anbetracht der Tatsache, dass die Einkaufszentren aufgrund der Maßnahmen der Regierung zu den ersten gehörten, die geschlossen wurden, wurden die Aktivitäten auf dem Einzelhandelsmarkt eingestellt. Die Investoren mussten ihre Mietverträge mit den Mietern überarbeiten, und die Situation wurde zusätzlich durch die Maßnahmen erschwert, die sie bei der Eröffnung der Einkaufszentren und Verkaufsstellen einhalten mussten.

- Die Mieter in den wichtigsten Fußgängerzonen in Belgrad verzeichneten ebenfalls einen gewissen Umsatzrückgang, da sie weitgehend von Touristen abhängig sind, deren Ankunft unmöglich gemacht wurde und ungewiss bleibt. Die geplanten Projekte haben jedoch nicht aufgehört und ihre Fertigstellungstermine wurden lediglich verlängert. Ende Juni erwartet uns die Eröffnung des Beo-Einkaufszentrums in Zvezdara. Mit den neuen Projekten erwarten wir auch, dass neue Marken auf den Markt kommen. Die Situation wird sicherlich einige neue Trends auf dem Einzelhandelsmarkt mit sich bringen und die Kaufgewohnheiten der Endverbraucher beeinflussen. Daher erwarten wir für die kommende Periode einen Anstieg der Online-Einkäufe - so CBS International.

Sie fügen hinzu, dass der Büroflächenmarkt derzeit eines der stabileren Segmente des Immobilienmarktes ist, die aktuelle Situation jedoch sicherlich zu neuen Geschäftstrends führen wird.

- Obwohl eine bestimmte Anzahl von Mitarbeitern auch nach Aufhebung des Ausnahmezustands von Zeit zu Zeit von zu Hause aus weiterarbeiten wird, ist nicht zu erwarten, dass die Nachfrage nach Büroflächen in der kommenden Zeit sinken wird. Die starke Nachfrage nach Büroflächen über einen langen Zeitraum hat zu einem kontinuierlichen Rückgang des Grades an freien Büroflächen geführt, der zum Ende des ersten Quartals 2020 bei 3,5% und bei Büroflächen der Klasse A in Novi Beograd nur bei 2,9% lag. Darüber hinaus hat Cushman & Wakefield in Dutzenden von Büros weltweit ein neues Konzept für die Entwicklung von Büroräumen implementiert, das als „Six Feet Office“ bezeichnet wird und eine sichere Rückkehr zum Arbeitsplatz ermöglicht. Der Leitfaden enthält sechs Elemente, die in den Büroräumen implementiert werden müssen, damit die Mitarbeiter einen ausreichenden Abstand voneinander haben und ihre eigene Gesundheit und die Gesundheit ihrer Kollegen angemessen schützen können. Unter Berücksichtigung all dieser Aspekte benötigen Unternehmen mehr Platz, um die Einhaltung persönlicher Abstandsmaße und die sichere Arbeit für ihre Mitarbeiter sicherzustellen - sagen sie.

Wenn es um neue Trends geht, sagt das Unternehmen, dass die moderne Zeit und die neuen Technologien die Arbeitsansätze aufgefrischt haben.

- Früher galt es als ausreichend, den Mitarbeitern einen Schreibtisch und einen Computer zur Verfügung zu stellen, und jetzt werden die Büroräume durch zahlreiche zusätzliche Funktionen zunehmend an die Menschen angepasst, die sie täglich nutzen, um das Gefühl des Optimismus zu fördern. Sein und Zugehörigkeit, stimulieren das Engagement und verbessern die Ergebnisse - unterstreichen sie.

Der Bau eines Projekts, das ausschließlich von CBS International vertreten wird, wird für Ende 2020 und Anfang 2021 erwartet

CBS International kooperiert mit mehreren Investoren in den geplanten Wohngebäuden im Sinne von Marktanalyse und Entwicklungsberatung. In den letzten Jahren haben die Investoren die Notwendigkeit erkannt, Beratungsdienste bei der Entwicklung von Projekten einzusetzen, einschließlich Beratungsdiensten in Bezug auf die Struktur von Wohnungen, den Mix von Wohneinheiten, die Qualität der Endbearbeitungsarbeiten, Nebenmerkmale und Verkaufsstrategien Position auf dem Markt so gut wie möglich und erreichen die optimale Absorption von Wohneinheiten.

- Vom Beginn einer solch komplexen Analyse bis zur Realisierung des Projekts kann es ein ganzes Jahr dauern. Alle geplanten Projekte, an denen unser Unternehmen im Rahmen strategischer Konsultationen beteiligt ist, sollen auch nach dem Ausnahmezustand fortgesetzt werden, und der Beginn ihrer Realisierung wird Ende 2020 und Anfang 2021 erwartet - sagt die führende Immobilienberatung CBS International, Mitglied der Cushman & Wakefield Group.

Aleksandra Kekić