(AG Nekretnine) Entwicklung von spezialisiertem Kleinhandel in Serbien

Wenn man die Ergebnisse aus dem Vorjahr summiert und sie mit diesem Jahr vergleicht, kommt man zum Schluß daß der Immobilienmarkt in Serbien, trotz der Ankündigungen, in bestimmten Segmenten keine großen Erschütterungen erlitten hat. Es ist wahr daß der Verkauf von Wohnungen bedeutend geringer ist, daß der Büroflächenmarkt nur einige bedeutendere Transaktionen verzeichnet hat, und daß der Umsatz in Einkaufszentren unter den Erwartungen liegt.

Auf der anderen Seite ist ein Segment, im Vergleich zu den anderen, am wenigsten von den globalen Ereignissen auf dem lokalen Immobilienmarkt betroffen. Es ist der "Straßen" Retail.

Der Immobilienmarkt, in Serbien im Allgemeinen, befindet sich immer noch in seinen Anfangsphasen der Entwicklung. Grundsätzlich ist der Immobilienmarkt in Serbien ungesättigt und hat, als solcher, ein großes Potential. Dennoch, andererseits, ist er immer noch unentwickelt und geht durch die Phase der Überwindung der "Kinderkrankheiten". All das hat seinen Preis der heute, besonders in der Zeit der Krise des Kapitals, die Probleme multipliziert und alle Vorteile, die der Immobilienmarkt in Serbien hat und interessierten Investoren bietet, zusätzlich belastet.

Wenn es um den Immobilienmarkt geht, in seinem spezialisierten Kleinhandelssegment, sind größere Fortschritte in der Entwicklung, im Vergleich zu den anderen Segmenten, sichtbar. Standards die in der Welt definiert und vorgeschrieben sind bestimmen langsam die Regeln auch auf dem lokalen Markt. Neben dem Bau neuer Einkaufszentren, deren Aktivitäten auf dem Plan der weiteren Entwicklung zur Zeit reduziert sind, ist eine ausdrückliche Spezialisierung und eine Anhebung der Qualität der Dienstleistungen in diesem Unternehmensbereich sichtbar. Aus den Verfügbaren und Freien werden auf den lokalen Retail-Markt die restlichen Potentiale "herausgequetscht" um "das Meiste aus dem Möglichen zu machen."

Deshalb kehrt der "Strassen" Retail, der in Belgrad einen großen Einfluß auf seiner Geschäftstätigkeit, nach der Eröffnung von zwei großen Einkaufszentren, "Delta City" im Jahre 2007 und dem "Ušće" Einkaufszentrum im Frühling dieses Jahres überlebt hat, wider langsam in den Bereich der geschäftlichen Interessen zurück. In diesem Falle werden die interessierten Retailer zweifach bewertet: als neue potentielle Mieter und als "neue - alte" Unternehmer die durch ihre Geschäftstätigkeit "neues Leben" in die Fußgänger- und Handelszonen des Zentrums von Belgrad und anderer Städte in Serbien bringen werden.

Das letzte Viertel des Jahres 2009 weist darauf hin daß die größte Anzahl der Transaktionen und die größte Aktivität, sowohl beim Mieten als auch bei dem Kauf, gerade beim Strassen Retail verzeichnet wurde. Es zeigte sich noch einmal daß die Retailer bei der Ausweitung des Netzes ihrer Kleinhandelsobjekte den Standpunkt auf der Strasse und in der Gewohnheit des serbischen Verbrauchers im "Offenen" zu kaufen, suchen.

Die unumgängliche Strategie der Mehrheit der Retailer, sowohl lokaler als auch ausländischer die entweder schon auf dem Markt anwesend sind oder erst auf den serbischen Markt eintreten, ist die Abdeckung großer Einkaufszentren, kleinerer Communitys Malls und Wahrenhäuserketten. Vor allem "Robne kuće Beograd", die eine perfekte Infrastruktur für das Formieren und die Erweiterung eines Netzes auf dem serbischen Markt. Trotzdem, der Strassen Retail hat einen besonderen Platz und gerade jetzt, in den Jahren der weltweiten Krise, kommt er wieder zur Geltung.

Es gibt mehrere Gründe, warum das alles so ist. Man muß die Gründe in der Tatsache suchen daß es in Serbien, in Belgrad, zu einer Transformation dieses Marktes gekommen ist, aus dem Markt der Vermieter in den Markt der Mieter (tenant market). Die entstandene Krise beeinflußt die Geschäftstätigkeit und die Umsätze der Mieter, und das spiegelt sich auf die Bereitwilligkeit der Retailer hohe Mieten zu bezahlen. Ebenfalls, das größere Angebot von Räumlichkeiten, restriktive Strategien die eine weitere Expansion und die Miete neuer Räumlichkeiten ausschließen, haben einen Rückgang der Mietpreise zur Folge. Darüber hinaus kam es auch zu einer Änderung der Mietbedingungen für Kleinhandelsflächen, besonders im Sinne der technischen Ausstattung und des Niveaus der Fertigkeit der Lokale. Der schon erwähnte Umsatzrückgang führte dazu daß eine große Anzahl von Strassenlokalen auf attraktiven Lokalitäten frei wird, weil die Mieter nicht in der Lage sind die Mieten, die unter anderen Marktbedingungen akzeptabel waren, zu zahlen. Die Transformation des Marktes in den Mietermarkt der eine wesentlich bessere Lage der Mieter, im Sinne der Preise und Bedingungen, ermöglicht, die Auswahl und das Verlassen der attraktivsten Strassenlokale, wurde durch die allgemeine Krise und den Umsatzrückgang hervorgerufen. Das paßt den großen Retailern und Brands die hier ihre Gelegenheit sehen eine Positionierung in Belgrad und in anderen großen Städten in Serbien durchzuführen. Die, deren Strategie für die Überwindung der Krise nicht die drastische Senkung der Kosten und das Einfrieren oder das Reduzieren, auf ein Minimum, ihrer regelmäßigen Aktivitäten, sondern ein aggressives Vorgehen und ein Angriff auf die Segmente des Marktes aus denen sich die Konkurrenz zurückzieht, jene die diesen Augenblick als günstig für Investitionen, und auf diese Weise für die langfristige Stärkung ihrer Positionen sehen, und jene die ihre Chance in der Schläfrigkeit und Inaktivität ihrer Konkurrenten sehen - sie dominieren den Markt und bauen ein starkes Fundament für die künftige Entwicklung und das Überleben nach den Jahren der Krise. Eine große Anzahl von neuen Geschäften, neuen Brands auf der Straße, veranschaulicht am besten daß, trotz der derzeitigen schlechten Lage und der geringen Umsätze, die Geschäfte in den attraktivsten und belebtesten Straßen (die in diesem Moment einen Kostenpunkt darstellen), Teil eines langfristigen Entwicklungsplans sind, ein Signal für die Konkurrenz sind, und ein zukünftiges Potential darstellen.

Es wird erwartet, daß die nächste Periode von ähnlichen und denselben Ereignisse auf dem Markt der Vermietung von Strassenlokalen. Mieter, die nach einem schwierigen Jahr den Monat Dezember und große Umsätze erwarten, auf die sie sich in den letzten Jahren gewöhnt haben (vor allem 2006, 2007, 2008), werden sich mit einem 50% geringeren Umsatz als in den genannten Jahren abfinden müssen. Neben den genannten Faktoren die die Verringerung der Kaufkraft der Bürger charakterisieren, wird dies zusätzlich durch die neu entstandene Situation des Visumsfreien Regimes, das den Bürgern Serbien das Reisen und Schoppen unter weit besseren Bedingungen in anderen europäischen Lokalitäten ermöglichen wird, beeinflußt. Auf dem Markt des Strassen-Retails wird sich das genannte in der Art und Weise zeigen, daß es in den ersten drei Monaten des Jahres 2010 zu der Freigabe einer großen Anzahl von Lokalen auf attraktiven Lokalitäten kommen wird, die dann großen Retailern verfügbar sein werden.

Autor: Nikola Radović, General Manager

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