(AG Nekretnine) Aktuelles Thema: Übertragung von Rechten an nicht fertig gestellten Bauobjekten

Wie kann man das Recht an einem nicht fertig gestellten Bauobjekt übertragen? Weshalb stößt man bei der einfachen Veräußerung eines Gebäudes in der Bauphase in der Praxis auf solche Probleme? Wie kann man beim Erwerb eines nicht fertig gestellten Bauobjekts auf einfachste Weise die Rechte aus der Baugenehmigung übertragen oder eine Baugenehmigung auf eigenen Namen bekommen? Welchen Einfluss haben „juristische Konstruktionen“ auf die Qualität der Transaktion und ihre Notwendigkeit aufgrund eines Mangels und/oder einer Inkonsistenz von Vorschriften?

In der letzten Zeit kommt es in der Praxis verhäuft vor das sich Investoren entscheiden eine Immobilie (Gebäude) zu veräußern, an dem die Bauarbeiten in vollem Gange sind, (oder besser gesagt noch bevor es fertig gestellt ist), inklusive der Baugenehmigung für das besagte Objekt. Die Übertragung des Eigentums an diesem Objekt und der dazugehörigen Baurechte (die Veräußerung eines Gebäudes für das eine Baugenehmigung ausgestellt wurde) ist juristisch möglich und eine legale Transaktion und in der Theorie kann sie mit einem Kaufvertrag umgesetzt werden.

Diese Art der Veräußerung von Gebäuden die noch nicht fertig gestellt sind, ist in der Praxis aber eher selten. Grund dafür ist dass dabei die Rechte aus der Baugenehmigung die auf den Namen des Bauherrn ausgestellt wurde (Verkäufer des Gebäudes) nicht automatisch mit übertragen werden. In anderen Worten, die Vorschriften sehen in keiner Weise explizit vor das bei der Veräußerung von nicht fertig gestellten Bauobjekten automatisch auch eine Baugenehmigung und die daraus resultierenden Rechte übertragen werden. Die Folge einer solchen Transaktion ist die, dass der Käufer des Gebäudes nach Vertragsabschluss sämtliche administrativen Schritte vornehmen muss, um eine, auf seinen Namen lautende Baugenehmigung zu erhalten. Dies erfordert enorm viel Zeit und zusätzliche Arbeit, für die meist keine Zeit ist. Aus demselben Grund wird selten auf die Übertragung von Bauobjekten und den Baurechten in Form einer Eintragung dieser Rechte mittels Gründerinvestition in eine Gesellschaft zurückgegriffen.

Elegante Lösungen

Da das Gesetz nicht klar und explizit vorsieht das eine Eigentumsübertragung eines nicht fertig gestellten Objekts und der dazugehörigen Baurechte möglich ist, wie auch das durch eine solche Transaktion eine Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten aus der Baugenehmigung und den ganzen anderen dazugehörigen Unterlagen gesetzlich möglich ist, so greift man in der Praxis am häufigsten zu einer der beiden folgenden „indirekten“ Möglichkeiten ein nicht fertig gestelltes Objekt mit samt Baugenehmigung zu erwerben:

(i) Erwerb einer juristischen Peron auf deren Namen die Baugenehmigung ausgestellt wurde (oder durch den Erwerb der juristischen Person, die jene juristische Person kontrolliert), oder

(ii) Übertragung der Baugenehmigung durch die Tilgung von Forderungen die mit einer Hypothek über einem noch nicht fertig gestelltem Bauobjekt abgesichert wurden (Abtritt des Baurechts).

Die Vorteile die diese beiden Möglichkeiten bieten liegen darin, dass im ersten Fall das Baurecht ohne vorherige Erteilung einer Baugenehmigung erhalten wird; im zweiten Fall ist die zuständige Behörde verpflichtet dem Erwerber eine identische Baugenehmigung auszustellen. Damit werden sämtliche juristische Unklarheiten im Bezug auf die Möglichkeiten und Bedingungen der Ausstellung einer Baugenehmigung auf den Namen des Erwerbers umgangen.

Der Erwerb des Eigentums (oder zumindest der Kontrolle) an einer juristischen Person die über bestimmte Baurechte verfügt, bzw. auf deren Namen die Baugenehmigung ausgestellt wurde erfordert eine sorgfältige Studie, besonders wenn man mit in Betracht zieht, dass der besagte Transfer nicht nur durch die Übertragung von Anteilen oder Aktien vollbracht werden kann, sondern auch durch Statusänderungen wie z.B. die Abspaltung eines Firmenteils mit anschließender Unternehmensgründung, Abspaltung mit anschließender Fusion oder Abspaltung mit anschließender Fusion mit Abspaltung mit anschließender Unternehmensgründung, wie auch einer Fusion mit Übernahme und Unternehmensteilung mit Übernahme.

Diese Modalität des Erwerbs eines nicht fertig gestelltenBauobjekts ist möglich und häufig in Fällen das ein Unternehmen existiert das nur gegründet wurde um auf seinen Namen eine Baugenehmigung zu bekommen, bzw. seine Statusänderung durchzuführen, deren Endeffekt wäre (und am häufigsten ist) dass der Gegenstand des Eigentumserwerbs (oder zumindest Kontrolle) ein Unternehmen ist, auf dessen Namen die Baugenehmigung ausgestellt ist und dessen Eigentum im Grunde genommen ein nicht fertig gestelltes Gebäude ist, aber auch Eigentümer die vom Transferierenden und Erwerber (meist Käufer und Verkäufer) als Eigentum definiert wurden, die der Verkaufsgegenstand sind.

In Fällen wenn es jedoch nicht möglich oder angebracht ist eine juristische Person zu erwerben (sei es weil zu den Eigentümern der juristischen Person außer Baurechten und dem Gebäude in der Bauphase auch andere Gegenstände gehören, oder eine Teilung des Katastergrundstücks nicht möglich ist oder weil die Statusänderung ein relativ langwieriges Verfahren ist), wird oft auf ein indirektes juristisches Verfahren zurückgegriffen. Strikt betrachtet grenzt es in bestimmten Fällen an simulierte juristische Geschäfte. Es geht um den Abtritt der Baugenehmigung durch die Tilgung seitens eines Hypothekargläubigers (Hypothek an einem Objekt in der Bauphase).

Hier eine höchst vereinfachte „juristische Konstruktion“ dieser Übertragung:

(a) der Verkäufer sichert die Summe die er dem Käufer (oder einer anderen Person) schuldet indem er das noch nicht fertig gestellte Objekt (für das eine rechtskräftige Bauerlaubnis auf den Namen des Hypothekargläubigers erteilt wurde) mit einer Hypothek belastet;

(b) der Verkäufer – in diesem Fall der Schuldner – zahl seine Schuld nicht ab und der Pfandgläubiger beginnt mit der Tilgung, bzw. der Veräußerung des nicht fertig gestellten Objekts; und

(c) der Käufer oder eine andere Person die von ihm kontrolliert wird erwirbt ein Objekt in der Bauphase, wobei für eine bestimmte Vergütung ein Abtritt der Baurechte erfolgt, die durch eine rechtskräftige Baugenehmigung erteilt wurden, mit gleichzeitiger Veräußerung der, in das Objekt eingebauter Gegenstände.

Dies ist gleichzeitig auch der einzige gesetzlich geregelte Fall wann die Behörde von der die Baugenehmigung ausgestellt wurde verpflichtet ist auf Antrag des Käufers, ohne Aufschub eine identische Baugenehmigung auf den Namen des Käufers auszustellen und die alte Bauerlaubnis für ungültig zu erklären.

Schlusswort

Auch diese, höchst mittelbare Weise das Eigentum an einem Objekt in der Bauphase zu erwerben ist nicht völlig gesetzlich geregelt, weshalb bei den weniger routinierten oder erfahrenen Juristen Unsicherheiten aufkommen. Darunter ist auch die Frage des juristischen Schicksals der Bestätigung über die Anmeldung der Bauarbeiten, die auf den Namen des ursprünglichen Bauherrn, vor der Realisierung der Hypothek ausgestellt wurde, die das noch nicht fertig gestellte Objekt belastet hat. Diese Frage entstand aufgrund der Verpflichtung eine „identische“ Baugenehmigung auszustellen, in der auch die Fristen für den Baubeginn festgehalten sind – Einreichung der Anmeldung des Beginns der Bauarbeiten. Folglich der logischen Tatsache dass die Bauarbeiten an einem Gebäude nur einmal beginnen können und das sie hiermit bezüglich eines Projekts nur einmal angemeldet werden können, ist es hier offensichtlich nicht notwendig „erneut“ den Beginn der Bauarbeiten anzumelden. Es sollte jedoch niemand überrascht sein wenn in der Praxis vereinzelt „eifrige“ Bankangestellten oder Juristen die von den Banken engagiert werden einen Beweis fordern das die Anmeldung des Beginns der Bauarbeiten auch zum zweiten Mal vorgenommen wurde und die Bewilligung eines Darlehens davon abhängig machen. Dass sie im Unrecht sind bedeutet den Verlust wertvoller Zeit.

Angesichts der Erwartung das in der nahen Zukunft die Anzahl der Übertragung des Eigentums an nicht fertig gestellten Objekten steigen wird, hoffen wir das mit den Änderungen des Gesetzes und anderer Vorschriften eine Übertragung des Eigentums an solchen Objekten mit samt Baurechten ermöglicht wird und das auf diese Weise kein Bedarf mehr an den oben beschriebenen „juristischen Konstruktionen“ bestehen wird.

Autor : Nenad Stanković

Senior Partner bei Joksović, Stojanović&Partners

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Quelle: AG NEKRETNINE