Bojan Jevremović, Leasing Director, Office Portfolio, MPC Properties - Es lohnt sich immer, in Qualität zu investieren

eKapija: Glauben Sie gleichzeitig an die Weiterentwicklung des zentralen Geschäftsviertels in Novi Beograd?

- Novi Beograd ist ein für Investoren sehr interessanter Standort, und die Gründe dafür sind vielfältig. Vor allem wegen der Möglichkeit, große Grundstücke zu kaufen und bedeutende Projekte zu realisieren, weil große Unternehmen nach Gewerbeflächen suchen, die ihrer Entwicklung folgen können. Zum anderen sind auch die Erreichbarkeit des Standorts selbst und die einfache Kommunikation wichtig. Wenn es um Novi Beograd geht, sind die Boulevards breit, die Parkmöglichkeiten sind maximal, die Autobahn ist in der Nähe, ebenso der Flughafen, der für ausländische Bürger äußerst wichtig ist. Und eine große Anzahl moderner Hotels ist auch etwas, wovon Geschäftszentren in diesem Stadtteil profitieren.

Fakt ist, dass es in der Zentralen Geschäftszone nicht viele freie Baugrundstücke gibt, aber einige davon sind sehr attraktiv und für uns als Immobilienentwicklungsunternehmen interessant. Raum für die Entwicklung des Büromarktes ist definitiv vorhanden und wird sich in zwei Richtungen bewegen: Auffüllung der Zentralen Geschäftszone mit High-A-Class-Gebäuden und Weiterentwicklung von A- und High-B-Class-Gebäuden an den Rändern der Zentralen Zone. Die Unternehmen, die sich in unserem Portfolio befinden und expandieren möchten, wollen in unmittelbarer Nähe zu unseren operativen Geschäftsstandorten expandieren, daher wird unsere nächste Investition nur an einem solchen Standort erfolgen.

eKapija: Bedeutet das, dass Sie gerade dabei sind, einen Standort zu finden, an dem Sie investieren möchten?

- MPC Properties ist führend in der Immobilienentwicklung im Land, aber auch in der weiteren Region, und wir sind ständig dabei, neue Standorte für unsere Projekte zu finden und analysieren den Markt nur täglich. Bei der Entwicklung des Büroportfolios in unserem Unternehmen gibt es in Kürze Neuigkeiten. Derzeit erreicht das MPC-Büroportfolio 97% seiner Auslastung, was ein sehr großer und bedeutender Erfolg ist, insbesondere wenn man bedenkt, dass die Covid-19-Pandemie immer noch andauert und in diesem Zeitraum niemand mit einem solchen Trend gerechnet hat.

eKapija: Einige große Grundstücke in Novi Beograd wurden verkauft. Sie suchen Kooperationen und mögliche Co-Investoren?

- MOC ist auf dem Markt als Unternehmen anerkannt, das über wirklich einzigartige Standorte verfügt, sowohl für Einkaufszentren als auch für Bürogebäude, aber auch, weil wir die Prinzipien des Grünen Baus sehr ernst nehmen und unsere Einrichtungen die höchsten Zertifikate in Bezug auf Qualität und Nachhaltigkeit besitzen. Wir sind sehr explizit darin, dass wir Projekte nicht um jeden Preis realisieren und nicht alle Standorte und Projekte für uns interessant sind. Wir bauen ausschließlich Bürogebäude der Spitzenklasse A, wählen Projekte aus, die energieeffizient sind und die beste Kommunikation mit der Umgebung haben. Die Ausschreibungen werden von uns aktiv verfolgt, aber bisher hat keiner der angebotenen Standorte die Kaufbedingungen erfüllt.

eKapija: Welches der einzelnen Büroprojekte Ihres Unternehmens (Usce Tower Two, TLD, Navigator 2, Tri lista duvana - TLD, MPC Plaza) passt Ihrer Meinung nach derzeit am besten zu den Anforderungen des Marktes und warum?

- Es ist schwierig, einen herauszuheben. Unsere Idee ist, dass die Projekte nicht miteinander konkurrieren und jeweils eine bestimmte Nische potenzieller Mieter abdecken. Aus diesem Grund sind Projekte sehr unterschiedlich. USCE Tower Two, ist das modernste Bürogebäude des Landes, hohe A+-Klasse, in attraktiver Lage mit hervorragender Verkehrsanbindung, nahe dem meistbesuchten Einkaufszentrum, mit phänomenalem Blick über die Stadt und auf dem neuesten Stand der Technik Bürogebäude im Vergleich zum Rest des Marktes. Das Navigator Business Center 2 sowie der gesamte Navigator-Komplex hingegen profitieren in unserem Markt von einer Vielzahl von Kunden und decken alle Aspekte ab, die für Mieter wichtig sind. Navigator Business Center Two ist ein imposantes Gebäude mit 27.000 Quadratmetern, mit einer phänomenalen Lobby, einer Grundfläche von mehr als 3.000 m2, was definitiv das Wichtigste ist, wenn es um IT-Unternehmen geht, die die dominierenden Mieter und Träger der neuer Miettrend, die eine Erweiterungsmöglichkeit suchen und trotzdem auf einer Etage wohnen wollen. Das können andere Einrichtungen auf dem Markt grundsätzlich nicht bieten. TLD Belgrad ist ein Stadtstandort, umgeben von Gebäuden, die Symbole des Vortraums sind, und es gibt nichts, was damit vergleichbar ist. TLD Belgrade ist eine kleinere Geschäftseinrichtung, hat aber auch alles, was multinationalen Unternehmen zugute kommt, die unsere Hauptmieter sind. MPC Plaza ist die kleinste Einrichtung auch in attraktiver Lage am Mihajlo Pupin Boulevard, aber eine großartige Option für Unternehmen, die kein exponentielles Wachstum haben, sondern ein eigenes Bürogebäude benötigen. Es ist ein idealer Standort für einen einzelnen Mieter.

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Licht am Ende des Tunnels

eKapija: Covid hat also nicht allzu viel Schaden angerichtet?

- Ich sehe ein Licht am Ende des Tunnels. Angst war zu Beginn wie in allen Branchen angesichts der Verunsicherung durch die Pandemie vorhanden. Die ganze Situation war für uns eine völlig unbekannte, sie beeinflusste direkt die Arbeit in Büros und damit unsere Mieter und den Bestand selbst. Auf der anderen Seite war ich immer optimistisch, dass es vergehen muss, dass man für die Arbeit einen Arbeitsplatz und eine Arbeitsumgebung benötigt, weil das Arbeitsklima dort die Produktivität der Mitarbeiter steigert, im Unterschied zur Arbeit von zu Hause aus, und dass es nur eine Frage der Zeit ist, wenn alles in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt wird, die Büros in voller oder geringfügig veränderter Kapazität zu nutzen. Die Auslastung der Gebäude ist gut, so dass sich die Geschäftsabläufe normalisiert haben und der Zuzug von Menschen in unseren Gebäuden offensichtlich zugenommen hat. Es ist nur eine Frage von Tagen oder Monaten, bis es vollständig in seinen vorherigen Zustand zurückkehrt.

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eKapija: Was sind die Hauptunterschiede zwischen Geschäftsräumen der A- und B-Klasse?

- Unser Markt ist noch nicht ausreichend entwickelt und wir haben vor 10-15 Jahren begonnen, uns ernsthafter mit Gewerbeimmobilien zu beschäftigen. Wir haben immer noch weniger bebaute Büro- und Einzelhandelsflächen pro Kopf im Vergleich zu Städten in der Region. Wir kommen auf rund eine Million Quadratmeter Bürofläche, während beispielsweise Zagreb, das in unserer unmittelbaren Nähe liegt, 1,5 Millionen Quadratmeter bieten kann. Daher wird die Segmentierung des Marktes in A- und B-Klassenräume immer wichtiger. Der Preis richtet sich nach der Qualität des Raumes und seiner Lage. Vor einem Jahr hatten wir für alle Geschäftsräume in Novi Beograd den gleichen Preis. Dies ist heute nicht der Fall und es ist ein guter Trend, denn er zeigt, dass der Markt reifer wird.

eKapija: Gibt es in Belgrad eine größere Nachfrage nach Geschäftsräumen der Klasse A oder B und können Investitionen in billigere Räumlichkeiten Unternehmen dazu motivieren, von angepassten Wohnungen und ähnlichen Räumlichkeiten in moderne Büros umzuziehen?

- Die Marktsegmentierung ist entscheidend. Wir verfolgen die Märkte in der Region und in Europa intensiv. Der Trend geht dahin, ein Class-A-Geschäftsportfolio aufzubauen, bis es gesättigt ist, genauer gesagt, solange es multinationale Unternehmen gibt, die einen Class-A-Geschäftsraum anstreben, der nicht älter als 5 oder 7 Jahre ist. Wenn dieser gefüllt ist, beginnt der B-Klasse-Markt zu wachsen, der Callcenter, Share Service Center und dergleichen umfasst. Dies sind Unternehmen, die eine große Anzahl von Mitarbeitern beschäftigen und große Flächen zu besseren Preisen suchen. Dieser Trend steckt in Belgrad noch in den Kinderschuhen. Unsere Prognosen gehen davon aus, dass in den nächsten 5 bis 10 Jahren dieser Trend bekannt sein wird und die hohe B-Klasse in Randlagen in den Vordergrund treten wird.