Warum sind die Ladenlokale in den Zentren serbischer Städte leer und lohnt es sich, in Geschäftsräume zu investieren?

Abbildung (FotoUnsplash/Eric McLean)

Es begann während der Pandemie, als Ladenlokale in serbischen Städten eines nach dem anderen schlossen. Das Zentrum von Belgrad sowie andere serbische Städte und attraktive Touristenziele wurden mit leeren Geschäftsräumen und „Zu vermieten/zu verkaufen“-Schildern geschmückt.

Die Gesprächspartner von eKapija versichern, dass sich der Einzelhandelsimmobilienmarkt von der Pandemie erholt hat. Der Markt für Einkaufszentren ist jedoch, wie sie sagen, bereits ziemlich gesättigt, aber das Interesse der Investoren am Bau von Fachmarktzentren lässt nicht nach. Dies wird durch die Daten von CBS International bestätigt, dass das Gesamtangebot an Einzelhandelsflächen in Serbien 1,1 Millionen Quadratmeter beträgt, von denen 35 % Fachmarktzentren sind, und dass es mindestens ein Fachmarktzentrum in 25 Städten Serbiens gibt.

Diesen Eindruck haben unsere Gesprächspartner allerdings nicht, wenn es um leere Ladenlokale in Innenstädten geht. Während einige eine erhöhte Zahl leerstehender Geschäfte und Geschäftsräume bemerken, behaupten andere, dass in den zentralen Stadtteilen immer noch nach mehr Gewerbeimmobilien gesucht wird. Alle sind sich jedoch einig, dass die Preise nicht fallen.

Die Vermessungsbehörde der Republik Serbien: 9 % mehr Flächen verkauft als letztes Jahr

Im ersten Halbjahr 2022 wurden auf dem Territorium der Republik Serbien 1.765 Verkäufe von Gewerbeimmobilien registriert, das sind 9 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Diese Zahl umfasst Ladenlokale, Büros, Geschäftsräume, für die die Tätigkeit nicht bestimmt wurde, Geschäftswohnungen sowie Lagerräume.

Der höchste Umsatz an Geschäftsräumen wurde in Novi Sad (241), der Gemeinde Raška (146), Novi Beograd (142), Čajetina (90), Medijana Niš (64), Vračar Belgrad (52), Zvezdara Belgrad (52), Stari Grad Belgrad (49), Palilula Belgrad (45), Subotica (41) verzeichnet.

Die Preise reichten von 50 EUR/m2 bis 12.240 EUR/m2. 33% der gehandelten Flächen waren kleiner als 30 m2, 30 % davon waren zwischen 30 m2 und 60 m2 groß, 22% zwischen 60 m2 und 150 m2 und 15 % über 150 m2.

Im dritten Quartal dieses Jahres wurde im Belgrader Stadtbezirk Stari Grad der höchste Preis für einen Quadratmeter Bürofläche erreicht - 10.110 Euro. Es handelte sich um einen Raum mit einer Fläche von 179 m2, was auch der höchste Vertragspreis für Büroflächen bisher ist - 1.810.000 EUR.

In den zentralen Stadtteilen besteht nach wie vor Bedarf an Gewerbeflächen

Und was sagen uns die leeren Ladenlokale im Zentrum der serbischen Hauptstadt? Sie vermitteln sicherlich kein realistisches Bild der Nachfrage, betont Dušan Miletić, Leiter der gewerblichen Immobilienvermittlung bei CBS International, gegenüber eKapija. Wie er sagt, verzeichnet der Einzelhandelsimmobilienmarkt von Belgrad nach der verringerten Aktivität 2020, 2021 und noch intensiver im Jahr 2022 Ergebnisse aus der Zeit vor der Krise, als Folge der Zunahme der Geschäftstätigkeit sowie der Zahl der Touristen, die eine wichtige Zielgruppe der Betriebe in der Fußgängerzone in der Innenstadt darstellen.

- Die wenigen freien Flächen im Zentrum von Belgrad, die derzeit leer stehen, spiegeln nicht das reale Marktbild wider, da in den Haupt- und Hochfrequenzbereichen der Stadt noch weitere Gewerbeflächen gesucht werden. Zum Beispiel in attraktiven und stark nachgefragten Stadtlagen wie die Straßen Knez Mihailova, Terazije, Kralja Milana, Kralja Aleksandra Boulevard, Makenzijeva, Požeška, Glavna und Prvomajska ulica in Zemun, und sogar in der Siedlung Borča, der Prozentsatz der leerstehenden Flächen weniger als 2 % beträgt. Räumlichkeiten können aus mehreren Gründen leer stehen, und meistens handelt es sich um ein Eigentumsproblem, und sie sind nicht wirklich auf dem Markt, bis es gelöst ist. Es kommt auch vor, dass die Räumlichkeiten vermietet sind, aber leer bleiben, während an der Sammlung der notwendigen Unterlagen für die Anpassung/Rekonstruktion gearbeitet wird - weist Miletić darauf hin.

Das Gesamtangebot an Einzelhandelsflächen beträgt 1,1 Mio. m2

Bei der Höhe der Miete gibt es leichte Schwankungen im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie, während es bei den Käufen eine spürbare Steigerung gibt, so unser Gesprächspartner.

- Der Kauf von Geschäftsflächen im Einzelhandelssegment, aber auch im Büroflächensegment, wurde während der Pandemie immer attraktiver, weil einzelne Investoren und Unternehmen begannen, mehr zu investieren und eigene Geschäftsflächen zu kaufen - verrät Miletić.

Standorte in der Stadt, also Straßenlagen, seien vor allem für in- und ausländische Handelsketten interessant, die Supermärkte, Drogerien, Apotheken, Glücksspiele, Modegeschäfte, Fitnesscenter und dergleichen betreiben. Die Fläche der gemieteten Räumlichkeiten variiert von kleineren mit einer Quadratmeterzahl von 60-80 m2 bis zu größeren mit einer Größe von 400-700 m2. Gut sichtbare, dicht besiedelte Lagen mit hoher Verkehrsfrequenz sind nach wie vor am interessantesten.

35 % der Einzelhandelsflächen in Serbien entfallen auf Fachmarktzentren (Fotokikovic/shutterstock.com)

- Fachmarktzentren heben sich durchaus als attraktives Format ab, das sich zuletzt als beliebtes Ziel der Kunden positioniert hat. Niedrigere Anfangsinvestitionen, kürzere Bauzeiten sowie die Möglichkeit des schrittweisen Baus sind die Hauptgründe für das steigende Interesse von Investoren an Fachmarktzentren in ganz Serbien. Auf der anderen Seite sind das Einkaufen an einem Ort, die gute Erreichbarkeit, geräumige Parkplätze sowie ein breites Angebot an erschwinglichen Produkten die Gründe, die Kunden für dieses Verkaufsformat gewinnen. Derzeit sind 35% des Gesamtangebots an Einzelhandelsformaten in Serbien, das sich auf 1,1 Millionen m2 beläuft, Fachmarktzentren, und derzeit gibt es mindestens ein Fachmarktzentrum in 25 Städten Serbiens, und in einigen anderen Städten wurden sie angekündigt. Neben Belgrad stechen nach der Anzahl der Transaktionen Novi Sad, Čačak, Kragujevac, Niš, Jagodina, aber auch kleinere Städte hervor - betont Miletić.

Die Kundenanforderungen ändern sich

Neben den üblichen Kundenanforderungen in Bezug auf Lage, Sichtbarkeit, Passantenfrequenz, Miethöhe pochen Mieter seit Beginn der Pandemie auf bestimmte Klauseln in Mietverträgen, die sich direkt auf eine mögliche Fortsetzung der Pandemie beziehen, erklärt Miletic.

- Dies sind Exit-Optionen und eine vordefinierte Reduzierung der Miethöhe bei möglicher Einführung neuer Maßnahmen. Darüber hinaus versuchen die Mieter, die jährliche Indexierungsoption zu vermeiden, die gemäß den gültigen MUICP-Werten (Monetary Union Index of Consumer Price) angepasst würde - erklärt Miletić.

Er glaubt, dass sich die Investition in Büroflächen auszahlt und dass der Kauf von Flächen in den Ballungszentren eine deutlich schnellere Amortisation ermöglicht als der Kauf einer Wohnung.

- Gerade aus diesem Grund werden neben dem Kauf von Räumlichkeiten zum Zweck der Ausübung der eigenen Tätigkeit die meisten von ihnen speziell zum Zweck der Veröffentlichung und der Erzielung eines langfristigen Einkommens gekauft. Da sich bei Einzelobjekten in den attraktivsten Gewerbegebieten der Stadt die Eigentümer aufgrund außergewöhnlicher Mietrenditen selten für einen Verkauf entscheiden, interessieren sich Investmentkäufer auch für den Kauf von Objekten in der frühen Bauphase von Wohnanlagen, weil das Angebot größer ist und eine viel schnellere Kapitalrendite im Vergleich zu Investitionen in jede andere Art von Immobilien erzielt wird.

Der durchschnittliche Mietpreis in Einkaufszentren in Belgrad liegt zwischen 26 und 28 Euro pro m2

Ivana Maksimović, Leiterin der Abteilung für Immobilienverwaltung und der Unterabteilung für die Vermietung von Einzelhandelsflächen für Südosteuropa, CBRE, weist darauf hin, dass die gesamte Einzelhandelsfläche in Belgrad in den letzten drei Jahren um etwa 150.000 neue Quadratmeter gewachsen ist, vor allem mit der Eröffnung der Einrichtungen "BW Galerija" und "BEO Shopping Center".

Allerdings blieben die Mieten in erstklassigen Einkaufszentren auch in den Vorquartalen stabil, unabhängig vom gestiegenen Flächenangebot und den Auswirkungen der Pandemie.

Die Miete in Einkaufszentren in Belgrad kann etwa 100 EUR pro m2 betragen (Fotozhu difeng/shutterstock.com)

- Sicherlich ist die Höhe der Miete in den Einkaufszentren in Belgrad am höchsten, wo die durchschnittliche Miete zwischen 26 und 28 EUR pro m2 vermieteter Fläche auf monatlicher Basis liegt. Die Miete für einzelne Räumlichkeiten kann in den besten Lagen innerhalb dieser Einrichtungen je nach Fläche und den in der Verkaufsfläche ausgeübten Tätigkeiten rund 100 Euro pro m2 betragen. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen ist immer noch auf einem stabilen Niveau, da neue Marken auf den Markt kommen, die sich in der Phase des Ausbaus ihres Netzwerks befinden - sagt Maksimović.

Der Shopping-Center-Markt ist gesättigt

Wie er sagt, ist der Markt der Einkaufszentren bereits ziemlich gesättigt, aber das Interesse der Investoren am Bau von Fachmarktzentren in der gesamten Region hat auch mit Beginn der Covid-19-Pandemie nicht abgenommen.

- Die Besonderheit des Konzepts sowie der Mietermix zeigten in den letzten 18 Monaten im Vergleich zu anderen Einzelhandelseinrichtungen, wie z. B. Einkaufszentren, größeren Widerstand. In Serbien konzentrieren sich die Investoren auf den Bau von Fachmarktzentren an sekundären und tertiären Standorten, und viele bestehende Fachmarktzentren erweitern ihre Kapazitäten durch Erweiterungen, um das bestehende Angebot zu bereichern. Die Höhe der Mieten in Fachmarktzentren blieb ebenfalls unverändert und bewegt sich zwischen 9 und 11 EUR pro m2 auf monatlicher Basis - verrät unser Gesprächspartner.

Sie sieht die Gründe für die leeren Bars, die wir im Zentrum von Belgrad sehen, in der Synergie verschiedener Faktoren und Veränderungen, die in den letzten Jahren stattgefunden haben.

- Es gibt viele Gründe, von der Verlagerung der geschäftlichen Aktivitäten aus dem Zentrum der Hauptstadt in das Gebiet von Novi Beograd, über den Mangel an Parkplätzen in der Innenstadt bis hin zum Mangel an angemessenen Einzelhandelsflächen in diesem Teil der Stadt. Änderungen in den Gewohnheiten der Verbraucher, die dazu neigen, mehrere Aufgaben an einem Ort zu erledigen, ein reichhaltigeres Angebot an Produkten und Dienstleistungen, aber auch Unterhaltungsinhalte mit einfachem Zugang zur Einrichtung vorzufinden, haben dazu geführt, dass die Verbraucher heute das Einkaufen in Einkaufs- und Fachmarktzentren einfach bevorzugen - erklärt Maksimović.

Einkaufen von zu Hause aus

Zu den wichtigen Änderungen gehört die Zunahme des elektronischen Handels. Unser Gesprächspartner weist darauf hin, dass die Wachstumsrate des E-Commerce in Serbien im Jahr 2020 im Vergleich zum Vorjahr bis zu 25 % betrug.

- Der Anteil des Online-Shoppings am gesamten Einzelhandelsumsatz in der Region Mittel- und Osteuropa wächst seit vielen Jahren regelmäßig. In den letzten fünf Jahren ist er um 9 Prozentpunkte auf 15 % gewachsen, und in vier Jahren wird er laut CBRE-Prognosen 20 % betragen. Wenn wir über Serbien sprechen, lag dieser Anteil 2016 bei 3 % und 2020 und 2021 bei 6 %. Es wird geschätzt, dass bis 2026 der Anteil des elektronischen Einkaufens 10% des gesamten Einzelhandelsumsatzes in Serbien betragen wird - sagt Maksimović.

Die Pandemie hat die Konsumgewohnheiten verändert (FotoGeorgejmclittle/shutterstock.com)

Wie sie sagt, ist in Serbien in den letzten Jahren jedoch neben dem Wachstum des Online-Handels auch der Handel in Einzelhandelsgeschäften gewachsen, mit Ausnahme von 2020 aufgrund der Auswirkungen von Maßnahmen im Kampf gegen Covid 19.

- Die letzten zwei Jahre brachten zahlreiche geschäftliche Veränderungen, unabhängig von der Branche. Am stärksten betroffen waren sicherlich Einzelhandelsunternehmen, vor allem Einkaufszentren, aber wir haben auch gesehen, dass sich Händler schnell an die gegebenen Umstände angepasst und Neuheiten in das Einzelhandelsumfeld eingeführt haben. Das aktuelle makroökonomische Umfeld wird neue Herausforderungen mit sich bringen. Es wird jedoch erwartet, dass sich der traditionelle und der Online-Verkauf weiterhin parallel entwickeln werden, da sie sich nicht nur aus Sicht der Verbraucher, sondern auch aus Sicht der Handelsketten ergänzen. Durch die Kombination verschiedener Kanäle, Formen des Verkaufs und der Rückgabe von Waren werden Komfort und individueller Zugang zu den Kunden sowie eine effiziente Nutzung des Lagerraums garantiert, sodass jede Einzelhandelskette die ideale Formel für ihr Geschäft findet - schließt Maksimović.

Die Auswirkungen der Inflation und der Energiekrise

Kaum war die Pandemie abgeklungen, trafen die Inflation und die Energiekrise die meisten Branchen. Hat sich dies negativ auf den Gewerbeimmobilienmarkt ausgewirkt und sind die Mietpreise gestiegen? Nein und ja, sagt Bojan Jevremović, Leasing Director – Office Portfolio, MPC Properties, und betont, dass die aktuelle geopolitische Lage sicherlich eine Herausforderung für alle Branchen darstellt, allerdings eher in Bezug auf die Vorhersage der Auswirkungen als in konkreten Problemen.

- Wir sehen den größten Unterschied in der Erhöhung der Preise für Materialien und Ausrüstung, wenn es um die Einrichtung der Räume geht, und dort sehen wir erhebliche Abweichungen, die sich im Preis der Arbeiten und den Gesamtkosten widerspiegeln, die der Mieter für die Einrichtung des Raums zahlt. Da das MPC-Geschäftsportfolio fast zu 100 % gefüllt ist, sehen wir derzeit keine weiteren Auswirkungen in Bezug auf die Energiekrise und die Inflation - stellt Jevremović fest.

Er fügt hinzu, dass die potenziellen negativen Auswirkungen eine Kettenwirkung auf alle am Prozess Beteiligten haben werden, aber unter Berücksichtigung der Marktlage mit einem sehr geringen Prozentsatz freier Flächen und einer sehr hohen Nachfrage ist die Auswirkung steigender Mietpreise überwiegend durch diesen Parameter bedingt.

- Die Flächennachfrage befindet sich auf einem sehr hohen Niveau, und die Preise sind bereits vor der aktuellen geopolitischen Situation gestiegen, wobei die Tendenz für ein leichtes Wachstum anhält, da es in der kommenden Zeit nur sehr wenige angekündigte Geschäftsprojekte gibt. Wir sollten auch den sehr großen Zustrom von Unternehmen aus den Märkten Russlands und der Ukraine nicht vergessen, die sich auch erheblich auf den Prozentsatz der verfügbaren Flächen und damit auf die Höhe der Mieten auswirken - betont Jevremović.

Hinsichtlich der Flächengröße wurden in den letzten Jahren deutlich größere Gewerbeflächen gefordert als zuvor. Wie unser Gesprächspartner feststellt, ist es heute völlig normal, mehrere Anfragen gleichzeitig für Flächen über 1.000 m2 zu erhalten. Der Rekord dieses Unternehmens liegt sogar bei 25.000 m2 mit einem Mieter.

- Die Tätigkeit der Unternehmen, die die größten Mieter sind, ist immer noch überwiegend aus der IT-Branche, gefolgt von „Shared Service“-Zentren und „Call“-Zentren, die mit ihren Dienstleistungen einen bestimmten Teil der Welt von Serbien aus abdecken. Dieser Trend wird sich sicherlich fortsetzen, da sich auf unserem Markt die F&E-Zentren großer Unternehmen positionieren, die Menschen aus dem Ausland beschäftigen und zur Arbeit nach Serbien bringen, was auch ein neuer Trend in unserem Land ist und teilweise durch die Verfügbarkeit der hochwertigen Fachkräfte aus derzeit instabilen Bereichen bedingt ist - schließt Jevremović.

Erhöhte Zahl geschlossener Geschäfte

In Zukunft könnte es zu einem Rückgang der Büromieten kommen, wenn es zu einer erheblichen wirtschaftlichen Stagnation kommt, sagte Jasmina Gavrilov Dražić, Public Relations Manager von 4zida, gegenüber eKapija. Dass es auf dem Markt mehr Mietflächen gibt, spiegelt sich vorerst noch nicht im Rückgang der Mietpreise für Geschäftsräume wider.

- Die Mieten für Ladenlokale, aber auch für andere Arten von Geschäftsräumen, steigen auf einem ähnlichen Wachstumsniveau wie die Preise für andere Arten von Immobilien, Altbauten, Neubauten, zum Verkauf oder zur Miete. Auf dem Immobilienmarkt macht sich jedoch bemerkbar, dass die Zahl leerstehender Flächen und Geschäftsräume zugenommen hat, von denen die meisten vermietet sind. Einige Ladenbesitzer schlossen ihre Läden, weil ihre Gewerbeeinnahmen mit den immer weiter steigenden Abgaben, d.h. dem Anstieg der Preise für Rohstoffe, Waren, aber auch Mieten, Nebenkosten nicht mehr Schritt halten konnten. Darüber hinaus arbeiten einige Unternehmen noch immer von zu Hause aus, einige haben die Geschäftsräume ganz oder teilweise gekündigt, d.h. die von ihnen gemieteten Büros - erklärt Gavrilov Dražić.

Und wenn es um die am leichtesten zu verratenden Eigenschaften der Räumlichkeiten geht, gilt nach wie vor die goldene Regel – die Lage.

- Für diese Art von Geschäftsräumen ist es sehr wichtig, dass sie sich an attraktiven Standorten befinden, d.h. belebte Teile der Stadt. Die Lage und dann die Größe der Räumlichkeiten diktieren den Preis in größtem Maße. Ladenlokale, die eine Art Ladenfront oder eine Terrasse und einen Hof haben, sind besonders gefragt, und letzteres ist besonders wichtig, wenn es sich um ein Gastronomie-Unternehmen handelt - sagt Gavrilov Dražić.

Marija Dedić