Hay Galis, CEO von BIG SHOPPING CENTERS – Wir sind langfristige Partner

BIG wurde 1994 gegründet. Das Unternehmen hat sich durch die Entwicklung und den Betrieb von Einkaufszentren und Fachmarktzentren vor allem in Serbien und den angrenzenden Ländern einen Namen gemacht. Das Unternehmen expandiert nun und ist auf dem Weg, ein europäischer Player zu werden. Der Herausgeber des ACROSS Magazins, Reinhard Winiwarter, sprach mit dem CEO von BIG Shopping Centers, Hay Galis.

Wie wurde BIG 1994 gegründet?

– BIG ist ein israelisches Unternehmen, das von Herrn Yehuda Naftali gegründet wurde. Er zog 1973 in die USA um und kehrte 1994 nach Israel zurück, um BIG Shopping Centers Ltd. zu gründen, mit der Idee, das amerikanische Konzept von Einkaufszentren einzubringen, die es damals in Israel noch nicht gab.

Das erste Projekt von BIG wurde im August 1997 eröffnet, BIG Beer Sheva, mit einer Bruttomietfläche von 40.000 m2 und einem Wert von 221 Millionen Euro; bis heute ist es eines der größten und stärksten Fachmarktzentren in Israel. Derzeit besitzen wir in Israel 22 Einkaufszentren und 5 weitere im Bau. 2007 nahm BIG mit seiner Tochtergesellschaft BIG CEE den Betrieb in Serbien auf, indem sie Grundstücke in mehreren Städten kaufte. Aufgrund der Krise begann die erste serbische Entwicklung im Jahr 2010, als der Grundstein für das Projekt BIG Novi Sad gelegt wurde.

Können Sie die weiteren wesentlichen Entwicklungsschritte des Unternehmens kurz beschreiben?

– Während der Zeit der Finanzkrise konzentrierte sich BIG auf die Entwicklung des US-Portfolios und erwarb 30 Open-Air-Einkaufszentren (Power Center und Lifestyle-Projekte). Heute sind wir dabei, den US-Markt zu verlassen, da mehr als 50 % unseres Portfolios in diesem Jahr verkauft wurden und der Prozess bis Ende 2022 abgeschlossen sein wird.

In Israel ist BIG ein generischer Name für Fachmarktzentren. Israel ist ein wachsendes Land, und wir haben noch ein riesiges Wachstumspotenzial. In Serbien sind wir das größte Einzelhandelsimmobilienunternehmen in Bezug auf GLA mit mehr als 200.000 m2 in neun verschiedenen Zentren. Wir haben auch mehrere Logistiklagerprojekte und einen Bürocampus, der speziell für NCR, ein in den USA ansässiges Unternehmen, angefertigt wurde.

Seit 2006 ging BIG als börsennotiertes Unternehmen an der israelischen Börse (TASE), heute sind wir im TA35-Index gelistet. Der Index der Top 35 Unternehmen in Israel, wobei der Nettowert des Unternehmens über drei Milliarden Euro beträgt. Der Vermögenswert des BIG & AFI-Portfolios beträgt zusammen sechs Milliarden EUR in sieben verschiedenen Ländern, BIG (USA, Israel, Serbien, Frankreich); AFI (Polen, Rumänien, Tschechien, Serbien)
Was genau ist die Verbindung zu AFI Properties und was bedeutet das für BIG?

– Im Jahr 2019 haben wir eine strategische Investition mit langfristiger Perspektive getätigt, als wir als eine der Parteien am Erwerb von AFI-Immobilien teilnahmen, der aufgrund der Insolvenz der Muttergesellschaft AFI Israel möglich war, als BIG 13 % der Anteile an AFI-Immobilien übernahm, später wuchs unser Anteil auf 23%. Anfang 2021 haben wir der israelischen Börse einen Vorschlag zur Fusion von BIG und AFI vorgelegt und sind dann mit 66 % Hauptaktionär von AFI-Immobilien geworden. Heute ist AFI unser wichtigster Arm für die Entwicklung von Büros und Wohnprojekten zur Miete.

Daher ist BIG Hauptaktionär und Haupteigentümer von AFI-Immobilien. Herr Eitan Bar Zeev, Vorstandsvorsitzender von BIG Shopping Centers, ist auch Vorstandsvorsitzender von AFI Properties. Er war 17 Jahre lang CEO von BIG Shopping Centers und führte das Unternehmen zu dem großen Erfolg, den es heute hat. Für BIG ist AFI der Arm für die Entwicklung von Büros und Wohnprojekten zur Miete. Im Gegensatz zu BIG verfügt AFI über eine starke, nachgewiesene Expertise auf diesem Gebiet; Daher hat es bei dieser Art von Projekten einen hohen Mehrwert.

Sie haben ein beeindruckendes Projektportfolio (siehe Projektinformationen unten). Welche Rolle spielt der Handel in Ihren Überlegungen zur Zukunft des Unternehmens?

– Heute bestehen 65 % des Gesamtvermögens der Beteiligungen von BIG aus Einzelhandelsprojekten, wir glauben an den Einzelhandel heute und in der Zukunft. Es wird die dominierende Kategorie bleiben, begleitet von Büros und Wohnprojekten zur Miete. Wir glauben, dass der Offline-Einzelhandel überleben und gedeihen wird, wenn wir unseren Kunden weiterhin ein gutes Erlebnis bieten.

Was sind Ihre konkreten Pläne für den Einzelhandel in naher Zukunft, insbesondere wenn es um Projektentwicklungen und Erweiterungen in verschiedenen Ländern geht? Speziell zum Thema Länder: Welche europäischen Länder interessieren Sie besonders und warum?

– Expansion ist unser Hauptaugenmerk und unsere Kernstrategie für die Zukunft. Zunächst setzen wir die Entwicklung von Projekten auf dem israelischen Markt fort. Israel ist in jeder Hinsicht und vor allem wirtschaftlich ein starkes Land mit einer jährlichen Bevölkerungswachstumsrate von 2,57 %. Auf diesem Markt sind wir führend im Bereich Open-Air-Einkaufszentren. Serbien ist auch ein Land, das wir sehr mögen und an das wir glauben, und in naher Zukunft wollen wir dort weitere Projekte entwickeln. Wir suchen ständig nach neuen Möglichkeiten und sind sicher, dass Serbien eine positive Zukunft hat und in vielen Wirtschaftsbereichen weiter boomen wird.

BIG hat starke Beziehungen zu Mietern in Israel und Serbien, was uns zuversichtlich macht, dass wir wachsen und der größte Akteur in den Regionen Mittel- und Osteuropas werden wollen, insbesondere in Serbien, Montenegro, Bosnien, Albanien, Mazedonien und anderen Ländern wo AFI stark tätig ist (z. B. Rumänien, Polen, Tschechische Republik). Die von uns durchgeführte Analyse dieser Länder zeigte ein großes Entwicklungspotenzial, da das Konzept der BIG-Fachmarktzentren dort so gut wie nicht präsent ist. Wir planen, in den nächsten zwei Jahren in all diese Länder einzusteigen, und in 5 Jahren werden wir eines der größten Unternehmen in Europa in der Kategorie der Open-Air-Einkaufszentren sein, mit dem Hauptaugenmerk auf der Schaffung von BIG-Fachmarktzentren.

Was macht Ihre Einzelhandelsprojekte so besonders? Was unterscheidet Sie von Ihren Mitbewerbern?

– Bei BIG haben wir eine einzigartige Philosophie: Erstens haben wir einen einzigartigen Ansatz gegenüber unseren Mietern, wir betrachten sie als echten Partner und die Verbindung ist sehr stark. Unsere Mieter wissen, dass sie einen sehr guten, realistischen und fairen Partner haben, der sie in jeder Hinsicht und in jeder Situation unterstützt. Der Fokus von BIG liegt im Allgemeinen auf dem Verkauf, insbesondere OCR oder was wir gerne Lasten nennen. Wir berechnen keine Miete, wenn der Mieter keine Verkäufe erzielen kann, und wir sind immer bereit, Mietminderungen zu gewähren, falls erforderlich, entsprechend den tatsächlichen Verkäufen. Wir haben dies viele Male und insbesondere während der Pandemie bewiesen. Das ist der entscheidende Unterschied zwischen uns und anderen Eigentümern und/oder Fonds von Einkaufszentren. Wir halten unsere Einkaufszentren für eine sehr lange Zeit und haben nicht die Absicht, auszusteigen. Das macht uns zuversichtlich, dass die meisten unserer Mieter uns in all unseren Projekten und Märkten folgen werden. Sie wissen sehr genau, dass sie mit uns Gewinn machen werden.

Was ist der 2. Teil?

– Zweitens bieten unsere Fachmarktzentren aus Kundensicht eine andere Art von Erlebnis:

BIG Fachmarktzentren bieten im Vergleich zu klassischen Fachmarktzentren den besten Mietermix. Vom Mietermix her sind unsere Fachmarktzentren fast dachlose Shopping Malls. Die meisten von ihnen haben mindestens 30-40 Einzelhandelsgeschäfte oder mehr, fast wie ein Einkaufszentrum, während klassische Fachmarktzentren/Convenience Center viel weniger Geschäfte zu bieten haben (normalerweise zwischen 7-12 Einheiten), die nur das Nötigste anbieten.

Darüber hinaus ist die Wartung unserer Center auf höchstem Niveau. Arbeiten und Renovierungen aller Systeme (Technik, Grünanlagen, Gemeinschaftsbereiche) werden regelmäßig (monatlich und jährlich) durchgeführt. Wir lassen unsere Projekte nie vernachlässigt, wir widmen der ständigen Auffrischung der Innen- und Außengestaltung (Gartenarbeiten, Malerarbeiten usw.)

Ständige Investitionen in das Marketing gehören ebenfalls zu unseren Stärken. In Bezug auf die Größe zielen unsere Zentren darauf ab, regionale Parks zu sein. Wenn ein normales Fachmarktzentrum 6-8.000 m2 groß ist, ist unseres doppelt so groß und bietet Kunden im Umkreis von 20 Autominuten alles, was sie brauchen: Supermarkt, Elektronik, Möbel, Drogerie + Apotheke, Spielplatz und Unterhaltung, Mode, Cafés, Restaurants, sehr oft sogar Multiplexe.

Aus diesen Gründen sind wir sicher, dass sowohl Mieter als auch Kunden uns weiterhin treu bleiben und uns in der Region Ex-Jugoslawien, Albanien, Tschechien, Polen, Rumänien überallhin folgen werden. Wir beabsichtigen, in diesen Ländern zu bauen, aber auch gute bestehende Projekte zu kaufen. Wir haben bereits damit begonnen, einige Gelegenheiten in den Ländern zu analysieren, in die wir expandieren wollen.

Mit welchem ​​„Retail Produkt / Konzept“ möchten Sie expandieren? Können Sie uns diesen Standorttyp bitte näher beschreiben?

– Wir positionieren Projekte am Eingang von Städten und in der Nähe der Hauptstraßen, um eine maximale Erreichbarkeit zu gewährleisten. Wir sprechen die Bevölkerung an, die in der Stadt lebt, aber auch in den Randgebieten der Städte und umliegenden Dörfer. Unsere Grundstücke haben eine Mindestgröße von 3 ha mit 10.000 m2 Einzelhandels-GLA, normalerweise größer, es hängt von der Fläche und ihrem Potenzial ab, basierend auf unserer detaillierten Analyse.

Sehen Sie eine klare Unterscheidung zwischen den Arten von Einkaufszentren und Fachmarktzentren?

– Ja, sicherlich gibt es einen großen Unterschied und eine klare Unterscheidung zwischen klassischen Einkaufszentren (Einkaufszentren) und dem Konzept der Fachmarktzentren, das BIG entwickelt und betreibt. In dieser Hinsicht bietet BIG den Mietern einen großen Vorteil, was ein weiterer Grund dafür ist, dass sie uns so treu sind.

In klassischen Einkaufszentren (SCs) zahlen Mieter eine durchschnittliche Miete von 25-50 Euro pro Quadratmeter und in Fachmarktzentren beträgt die durchschnittliche Miete 30 % dieser Kosten. Die Servicegebühr in SCs würde 7 - 10 Euro pro Quadratmeter betragen und in Fachmarktzentren nur 30 % davon. Während die Verkäufe pro m2 in Fachmarktzentren denen von SC sehr nahe kommen werden, was dazu führt, dass die Mieter viel mehr Geld verdienen. Es ist ein riesiger Unterschied und deshalb haben sich starke Modekonzerne und Marken in den letzten Jahren entschieden, Geschäfte in Fachmarktzentren zu eröffnen. Diese Art von Änderungen helfen uns, unseren Kunden ein viel besseres Erlebnis und Angebot zu bieten.

Ein weiterer wichtiger Vorteil von Fachmarktzentren ist die Effizienz des Einkaufs. Riesige offene Parkplätze und direkter Zugang zu Geschäften vom Parkplatz aus ermöglichen Kunden einen schnellen Einkauf, während man sich in einem SC mit dem Zugang über viele Ebenen von Garagen, Aufzügen und Stockwerken auseinandersetzen muss, eine völlig andere Erfahrung. Die letzten zwei Jahre von Covid haben die Menschen dazu gebracht, noch mehr draußen zu sein, was zu einem durchschnittlichen Umsatzwachstum von 10 % in Fachmarktzentren und nur 2 % durchschnittlichem Wachstum in SCs führte. Dies ist unsere Erfahrung in Serbien, Israel und den USA und wir können die gleiche Erfahrung in vielen anderen Märkten schaffen.

Wie sieht Ihre Retail-Strategie im Allgemeinen aus? Bauen Sie schnellstmöglich Vermögen zum Verkauf/Exit auf oder wollen Sie Ihr Vermögen langfristig halten?

– Für uns bei BIG ist es nicht erlaubt, das Wort „Sale“ zu verwenden. Ende 2020 haben wir uns entschieden, den US-Markt zu verlassen, was nicht gut für uns ist, hauptsächlich wegen der fehlenden langfristigen Beziehung zwischen Mietern und Vermietern auf dem US-Markt, und haben uns daher entschieden, diese Beteiligung nach Europa zu verlagern auch in den Einzelhandel und in den Energiesektor zu investieren. Vor zwei Jahren haben wir den Betrieb unseres Unternehmens BIG Energia aufgenommen, das die Entwicklung von Projekten für erneuerbare Energien in ganz Europa plant. Vor zwei Monaten haben wir unser erstes Windprojekt in Rumänien angekündigt. Wir handeln nur mit einer langfristigen Perspektive, wenn Mieter zu uns kommen, können sie darauf vertrauen, dass wir für sie da sind, wir werden unsere Vermögenswerte nicht entwickeln und an einen Fonds verkaufen, der sich nur auf das NOI konzentriert. Wir sind nicht nur NOI-orientiert, sondern konzentrieren uns auch auf solide Verkäufe und den Erfolg unserer Projekte. Wir sparen nicht kurzfristig, sondern verdienen langfristig gemeinsam mit unseren Mietern.


Aufgrund Ihrer Herkunft und der Geschichte Ihres Unternehmens verfügen Sie über enge und gute Kontakte in Israel. Profitieren Ihre Einzelhandelsprojekte von dieser Verbindung? Welches Know-how ist besonders hilfreich?

– Erstens hilft uns unser Know-how und unser langjähriger Ansatz, der auf unserer zuvor erwähnten Philosophie basiert, sehr bei den Mietern. In den letzten Monaten habe ich mit vielen europäischen Mietern gesprochen, und sie sagen, dass sie mit Vermietern in anderen Ländern zu kämpfen haben. Wohingegen wir mit unseren Mietern in der Regel ein sehr gutes und lockeres Verständnis haben.

Es gibt einen großen Unterschied zwischen Mietern in Serbien und Israel, es gibt nur wenige Mieter, mit denen es möglich ist, beide Märkte zu teilen, wie wir es mit Decathlon und Babylon Playground gemacht haben. Dies ist bei den meisten Marken schwieriger, da die Märkte unterschiedliche Gewohnheiten haben und die meisten von ihnen aufgrund von Franchise- und Vertriebsrechten usw. begrenzt sind. Die meisten Marken in Israel werden über lokale Franchiseunternehmen betrieben.

Mieter aus Serbien können jedoch sicher wachsen und ihre Aktivitäten auf Märkte in anderen Balkan- und europäischen Ländern ausdehnen, und ich bin sicher, dass viele von ihnen uns folgen werden, wie Sport Vision, Fashion & Friends, LC Waikiki, Cineplexx, Intersport, Takko , Deichmann, New Yorker, Pepco, CCC, DM, Decathlon, Jysk usw.

Covid stellte insbesondere für den Einzelhandel eine schwierige Phase dar; manche sagen sogar, es sei der härteste Test aller Zeiten gewesen. Was haben Sie aus dieser Phase gelernt, oder vielleicht, was haben Sie besser gemacht als andere?

– Die Covid-Zeit hat uns bestätigt, dass unsere Philosophie und unsere Arbeitsweise effizient sind. Wir haben das Gleiche zu Beginn von Covid getan und das hat uns geholfen, etwas zu bewegen. Während zu Beginn der Krise viele Unternehmen nichts taten und abwarteten, wie sich die Situation entwickelt, haben wir sofort gehandelt und das hat uns einen großen Vorteil verschafft.

Wir haben zu Beginn von Covid nicht daran gezweifelt, dass wir unsere Mieter schützen wollen. Am 15. März 2020, als alle in Panik gerieten und niemand wusste, wie lange es dauern wird, haben wir einen Brief an alle Mieter in Israel und Serbien herausgegeben, in dem wir zum Ausdruck brachten, dass wir ihnen in dieser schwierigen Zeit zur Seite stehen werden und dass sie nicht angeklagt werden zur Miete oder SC, wenn die Geschäfte wegen des Lockdowns geschlossen werden. Wir wollten sie unterstützen und ihnen zeigen, dass wir langfristige Partner sind, dass sie in guten und in schlechten Zeiten auf uns zählen können. Covid-Jahre haben uns geholfen zu beweisen, dass wir nicht nur reden, sondern auch tun. Wir haben unser Geld in die Waagschale geworfen, obwohl wir mehr als 30 Millionen Euro an Mietminderungen verloren haben.

Infolgedessen haben wir in den letzten 12 Monaten im Jahr 2021 eine enorme Nachfrage von Einzelhändlern. Dies ist mein 19. Jahr im Unternehmen und ich kann mich nicht an eine so große Nachfrage nach neuen Flächen durch die Mieter erinnern. Sie verstehen, dass es ein Vorteil für sie ist, Mieter unseres Unternehmens zu sein, und sie möchten viel mehr Geschäfte mit uns machen.

Bei der Verwaltung Ihres Vermögens folgen Sie dem Prinzip „Alles aus einer Hand“. Ist das wirklich so? Wo sehen Sie die Vorteile? Wird es so bleiben?

– Wir wissen, wie es am besten geht. Wir sind auf das Management von Einkaufszentren spezialisiert, das ist unser Hauptvorteil, wenn wir es anderen geben würden, würden wir diesen Vorteil verlieren, wo wir unsere DNA und Philosophie haben. Die Art und Weise, wie wir Wartung, Marketing, Gartenarbeit und alle anderen Vorgänge durchführen, unterscheidet uns von anderen. Wir haben unsere Mall-Management-Teams, nutzen aber dennoch die Unterstützung vieler ausgelagerter Lieferanten. Dadurch tragen wir zur Schaffung vieler Arbeitsplätze bei und unterstützen die Wirtschaft des Landes maßgeblich.

BIG CEE war meines Wissens immer dafür bekannt, sehr aktiv im Kundenmarketing (Location Based Marketing) zu sein. Wie wichtig ist Marketing in Ihren Einzelhandelsprojekten und wo liegen Ihre Prioritäten?

– Wie bereits erwähnt, sind wir die einzigen Eigentümer von Fachmarktzentren mit einzigartigen offenen Zentren, die wie geschlossene Zentren geführt werden, und wir investieren in die Vermarktung von Fachmarktzentren die gleiche Menge an Geld, Energie und Kreativität. BIG-Fachmarktzentren sind nicht nur große Kisten, die Art und Weise, wie wir Marketing betreiben, macht den Unterschied.

Durch regelmäßig durchgeführte Umfragen vor Ort und außerhalb erfahren wir ständig etwas über unsere Kunden und kommunizieren mit ihnen. Basierend auf diesen Erkenntnissen erstellen wir sorgfältig Aktivitäten für verschiedene Kundenkategorien (Frauen, Familien, Teenager, Männer) und stellen sicher, dass wir ihre Aufmerksamkeit über verschiedene Werbekanäle erreichen. In jeder Stadt, in der wir präsent sind, sind wir einer der größten Werbetreibenden. Diese Art von Herangehensweise führt dazu, dass sich die Kunden wohl fühlen, während sie Zeit in unseren Zentren verbringen, was die Loyalität alter Kunden und einen ständigen Zufluss neuer Kunden sicherstellt.

In Israel ist BIG ein Synonym für Fachmarktzentren und wir wollen dasselbe in Europa erreichen. Wir investieren viel in digitale Werbung und betreiben für jedes unserer Shopping Center eine separate Instagram- und Facebook-Seite mit einer großen Anzahl von Followern.

Mit Blick auf Ihr aktuelles Retail-Portfolio: Was ist Ihre derzeitige Wahl und warum?

– Am Eingang von Tel Aviv bauen wir gerade unser Flaggschiff, ein Lifestyle-Einkaufszentrum mit einer GLA von 40.000 m2 mit allen Ankermietern für Mode; es heißt BIG Fashion Glilot. Es wird einen neuen Einkaufsstandard auf dem israelischen Markt schaffen. Neben dem Einzelhandel werden wir 70.000 m2 Bürofläche haben. In Serbien halten wir derzeit in allen Parametern die leistungsstärksten Fachmarktzentren des Landes.

Unsere größte Herausforderung besteht darin, dasselbe in Polen, Rumänien, Montenegro, Bosnien, Albanien und Nordmazedonien zu schaffen, eine neue Art von Einkaufserlebnis zu bieten und die Kunden darüber aufzuklären. Derzeit laufen viele Gespräche.

Daher die Frage an Sie: Quo Vadis Retail – wie sehen Sie die Entwicklung des Handels in naher Zukunft; Wo sehen Sie die Chancen und Herausforderungen innerhalb der Branche?

– Ich sehe eine glänzende und positive Zukunft für den Einzelhandel. Aus unserer Erfahrung in den USA kann ich sagen, dass die Renaissance des Einzelhandels eine Mischung aus Offline- und Online-Shopping sein wird und nur Händler überleben werden, die beides zu kombinieren wissen.

Auch Einkaufszentren, die die Bedeutung von Investitionen in Wartung, Marketing, Mieter und Kundenerlebnis erkennen, werden eine glänzende Zukunft haben. Menschen sind keine Roboter und werden niemals nur durch Klicken einkaufen wollen, sie werden immer das Bedürfnis haben, physisch einzukaufen. Menschen wollen Kontakte knüpfen, erleben und fühlen. Parallel dazu muss sich der Einzelhandel mit der digitalen und virtuellen Natur des Einkaufens, des Designs und der Architektur auseinandersetzen, diese Trends nehmen zu, und der Einzelhandel muss mit dem Tempo Schritt halten.

Quelle: Magazin Across