Trends im M&A-Markt und Immobilienmarkt

(Bojan Žepinić, Goran Živković i Branislav Marić) Am 3. Juni fand in Belgrad eine Podiumdiskussion mit dem Titel „Trends im M&A- und Immobilienmarkt“ statt. Die Teilnehmer waren Bojan Žepinić, führender Partner bei TPA Serbia, Goran Živković, Direktor von CBS International, und Branislav Marić, Partner in der Anwaltskanzlei Kinstellar.

Neue Trends im M&A-Markt, neue Modelle dieser Transaktionen sowie welche Immobilienklassen die „Gewinner“ und welche die „Verlierer“ der wirtschaftlichen Störungen im Jahr 2020 waren und was in der kommenden Zeit am Markt zu erwarten ist, waren nur einige der besprochenen Themen.

Überblick über den M&A-Markt und den Immobilienmarkt – Auswirkungen von COVID-19

Bezüglich des Immobilienmarktes hat sich angesichts der Ereignisse des letzten Jahres und des Einflusses der Pandemie herausgestellt, dass der Markt doch nicht so empfindlich auf externe Faktoren reagiert. Trotz der Schwankungen im ersten Halbjahr 2020 setzte bereits im vergangenen Juni eine Erholung in allen Segmenten ein und die verstärkten Aktivitäten wurden bis zum Jahresende fortgesetzt.

– Nach einer vorübergehenden Stagnation im März und April erholte sich der Markt für Wohnimmobilien und das Transaktionsvolumen erreichte das Niveau von Ende 2019. Ähnliches geschah bei Einzelhandelsimmobilien, wobei Einkaufszentren von den restriktiven Maßnahmen am stärksten betroffen waren, wohingegen die Aktivitäten in Fachmarktzentren dank anderer Konzeption und Architektur der Einrichtungen wie gewohnt verliefen. Die Eröffnung neuer Einkaufszentren sowie der Zuzug neuer Marken sind ein positiver Indikator für die Weiterentwicklung dieses Marktsegments. Bei den Büroflächen war das vergangene Jahr von der Fertigstellung des Baus von 10 Bürogebäuden geprägt, wobei das Angebot um weitere 100.000 m2 aufgestockt wurde und aufgrund der gestiegenen Nachfrage wird der Bau von knapp 250.000 m2 bis Ende 2022 erwartet – sagte Goran Zivkovic, der Direktor von CBS International.

Andererseits überstieg das Angebot an modernen Industrieflächen im letzten Jahr 2.000.000 m2, was dieses Segment zu einem der am schnellsten wachsenden Segmente auf dem Immobilienmarkt in Serbien macht, dank dessen es auch während der Pandemie völlig immun und im Fokus der Investoren blieb.

– Was den M&A-Markt angeht, ist es unvermeidlich, zunächst über die Auswirkungen von COVID-19 zu sprechen, die die letzten 15 Monate geprägt haben und die die kommende Periode sicherlich weiterhin beeinflussen werden, obwohl die negativen Auswirkungen voraussichtlich langsam aber sicher verschwinden werden. Was die Markttrends bei den Struktur- oder Transaktionsmodellen angeht, hat es einige Veränderungen gegeben, die wahrscheinlich durch die Pandemie verursacht wurden. So ist beispielsweise eine Erhöhung bei den Haftungsobergrenzen zu verzeichnen, also dem Betrag, bis zu dem die Verkäufer den Käufern vertraglich zu Garantien für bestimmte Eigenschaften des von ihnen verkauften Unternehmens verpflichtet sind. Außerdem habe die Pandemie die Vereinbarung anderer sogenannter käuferfreundlicher Bestimmungen in der Praxis etwas einfacher gemacht – betonte Branislav Maric, Partner der Anwaltskanzlei Kinstellar.

Bojan Zepinic, der führende Partner von TPA Serbia, sagte, dass in der ersten Hälfte des Jahres 2020 im M&A-Markt in Serbien aufgrund der physischen Unmöglichkeit, dass potenzielle Käufer und Verkäufer verhandeln und etwas vereinbaren, und der globalen Unsicherheit fast zu einem Stillstand gekomme sei. Außerdem fanden bei einigen bereits unterzeichneten Transaktionen Neuverhandlungen bestimmter Bedingungen und Änderungen der ursprünglich unterzeichneten Vereinbarungen statt.

In der zweiten Jahreshälfte 2020 gibt es bereits mehr M&A-Aktivitäten und es gibt einige neue Trends als Folge der neuen Umstände. Im Allgemeinen waren in Branchen, die den Herausforderungen der COVID-19-Pandemie standhalten (oder im letzten Jahr gewachsen sind, wie Online-Handel, IT-/IKT-Branche, Pharmazie), keine großen Veränderungen zu verzeichnen. Es ist immer noch der M&A-Markt, auf dem die Verkäufer die Konditionen diktieren und wo die Bewertung noch relativ hoch ist.

In Branchen, deren finanzielle Performance schlechter ist als zuvor oder die aufgrund von COVID-19 noch vor Herausforderungen hinsichtlich der Nachhaltigkeit stehen, ist die Bewertung dagegen etwas niedriger, die Verkaufs- und Kaufpreise werden in höheren Raten bezahlt und es gelten andere Bedingungen von für die Verkäufer ungünstigen An- und Verkäufen von Unternehmen.

Wie lauten die Prognosen für die nächste Periode?

Obwohl Belgrad Ende 2020 seinen millionsten Quadratmeter Bürofläche erreichte, ist dieses Marktsegment im Vergleich zur Region noch unerschlossen, denn das Angebot von Belgrad liegt 50 % unter dem Gesamtangebot von Zagreb mit seinen 1,5 Millionen Quadratmetern und ein Million Einwohner weniger. Außerdem ist das Angebot weniger als ein Drittel dessen, was Budapest, Prag und Bukarest zu bieten haben, da diese Städte über 3 Millionen Quadratmeter moderne Bürofläche verfügen. Unser Markt hat ein bemerkenswertes Potenzial für Investoren und hier sind wir vielleicht der Region voraus, was sich auch daran zeigt, dass Belgrad abgesehen von den beiden neu gebauten Einkaufszentren im Jahr 2020 noch weit weniger moderne Einkaufsflächen pro 1.000 Einwohner hat als Zagreb, das fast doppelt so viel wie seine erheblich niedrigere Bevölkerung hat.

Der Wohnungsmarkt steht bei gleicher Bauintensität auch im letzten Jahr im Fokus sowohl der lokalen als auch der internationalen Investoren. Dies zeigt sich auch daran, dass die Nachfrage im ersten Quartal zugenommen hat und die Zahl der Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 15,2 % gestiegen ist.

Die weitere Perspektive des M&A-Marktes in Serbien wird von bestimmten globalen und lokalen Trends abhängen. Vor allem im Segment der kleinen und mittleren Transaktionen wird eine Zunahme der Transaktionsaktivitäten erwartet, die seit Beginn des laufenden Jahres leicht steigend ist. In Bezug auf die Sektoren wird davon ausgegangen, dass die IT- und Lebensmittelindustrie weiterhin zu den interessantesten gehören. Auch im Energiebereich ist das Interesse groß und auch im Banken- und Versicherungsbereich ist mit einer Fortsetzung der Konsolidierung zu rechnen.

Was den lokalen Rahmen angeht, gibt es zwei zentrale Herausforderungen:

– die Bereitschaft und Fähigkeit lokaler Unternehmen, sich auf den M&A-Prozess angemessen vorzubereiten (sei es als Verkäufer oder Käufer) und

– Weitere Anbindung und wirtschaftliche Konsolidierung des Westbalkans, da die derzeitige wirtschaftliche Spaltung kleiner lokaler Volkswirtschaften für einen höheren Umfang von M&A-Aktivitäten mit Beteiligung großer Global Player nicht geeignet ist.

Bei erfolgreicher Bewältigung dieser beiden zentralen Herausforderungen ist davon auszugehen, dass die M&A-Aktivitäten in Serbien in den nächsten Jahren deutlich zunehmen werden.