Ulaganje u nekretnine u Crnoj Gori predstavlja odličnu investicionu priliku - Veliki potencijal za razvoj modernih poslovnih kompleksa

Tržište nekretnina u Crnoj Gori tokom poslednjih godinu i po dana karakteriše značajan rast cijena, pa su u odnosu na 2021. one u prosjeku veće za 40%. Kvadrati su već duži vremenski period najskuplji u Tivtu, a ako govorimo o potražnji - zlatni trougao Tivta, Kotora i Budve generiše najveće interesovanje kupaca. Crnogorsko tržište karakteriše i dominantno stambena gradnja, dok su komercijalne nekretnine u sjenci stanova. I upravo tu se krije veliki potencijal za razvoj i investicije u narednom periodu. Izazovi na tržištu su brojni, međutim, s investicionog aspekta, ulaganje u nekretnine u Crnoj Gori na duže staze predstavlja odličnu investicionu priliku.

To je u razgovoru za eKapiju kazao Darko Đikanović, analitičar tržišta nekretnina u konsultantskoj kompaniji Adriatic Appraisal.

Prema njegovim riječima, znatan rast cijena je upravo ono što oslikava tržište nekretnina u Crnoj Gori u proteklih godinu i po dana i čega smo svi svjedoci, bilo kao aktivni učesnici na tržištu ili kao pasivni posmatrači.

- U Podgorici je trenutno prosječna cijena jednosobnog stana 1.750 EUR po metru kvadratnom dok je, poređenja radi, u 2021. prosječna cijena iznosila svega 1.200 EUR. Na primorju, cijene su znatno veće, a najskuplji kvadrati se nalaze u Tivtu, Kotoru i Budvi. Ukoliko planirate da kupite stan u ovim gradovima, računajte da je prosječna cijena jednosobnog stana u Budvi 2.750 EUR, dok je u Kotoru prosjek 2.950 EUR po metru kvadratnom - kazao je Đikanović za naš portal.

Tivat, dodaje, već duži vremenski period prednjači sa cijenama nekretnina, ponajviše zbog efekta koji Porto Montenegro i Luštica Bay imaju na imidž grada kao luksuzne destinacije.

- Upravo je ove godine prosječna cijena jednosobnih stanova u Tivtu prešla prag od 3.000 EUR i trenutno iznosi 3.370 EUR po metru kvadratnom. Rast je naravno fluktuirao od grada do grada ali u prosjeku cijene stanova su sada za oko 40% veće u odnosu na 2021. godinu - ističe.

Uprkos visokim cijenama, čini se da tražnja ne jenjava, pa se jedno vrijeme čak i govorilo da na tržištu nema dovoljno nekretnina. Sa tim je saglasan i naš sagovornik, pa navodi da je tokom 2022. godine tražnja za nekretninama bila na izuzetno visokom nivou. Ovaj trend je nastavljen i u 2023.

- Građevinski sektor je prepoznao disbalans ponude i tražnje čemu svjedoči rast stambene gradnje nakon dužeg perioda neaktivnosti izazvanog pandemijom. Broj planiranih stanova u zgradama koje su dobile građevinske dozvole u prvoj polovini 2023. je za 33% veći u odnosu na isti period prethodne godine, dok je broj završenih stanova porastao za 30% na godišnjem nivou, a veliki je i broj stanova trenutno u izgradnji - kaže nam Đikanović.

Sa druge strane, tražnja kreditnih kupaca usporava zbog nepovoljnijih uslova kreditiranja.

- Važno je napomenuti da je tražnja za nekretninama i dalje visoka i da čak i u domenu kreditnih kupaca pričamo o iznosima koji su na većem nivou nego ranijih godina. Svakako je za očekivati dalje usporavanje kreditnih aktivnosti ukoliko kamatne stope ostanu povišene u dužem vremenskom periodu - dodaje.

Kako ističe, pored kreditnih kupaca, na našem tržištu, a tako i u regionu, veliku ulogu na strani tražnje igraju keš kupci kod kojih je visina kamatne stope od manjeg značaja prilikom odluke o kupovini.

- Upravo ovaj tip kupaca odlučuje da u vremenima ekonomskih i geopolitičkih nesigurnosti investira u siguran kapital, odnosno nekretninu sa visokim potencijalom izdavanja i kapitalne aprecijacije. Na ovom polju stranci igraju veliku ulogu i zato bilježimo rekordan priliv stranih investicija u nekretnine u protekle dvije godine - navodi sagovornik eKapije.

Govoreći o tražnji i najatraktivnijim lokacijama, Đikanović kaže da su kupci, a naročito oni strani, najviše zainteresovani za primorje Crne Gore. Upravo to je i razlog zbog čega su cijene na primorju i najveće.

- Najatraktivnije lokacije sa najvećom koncentracijom luksuznih projekata su Budva i Boka Kotorska, dok Bar i Ulcinj zaostaju po pitanju razvoja ovog tržišta, mada je poslednjih godina u ovim opštinama najavljeno više velikih projekata te je razumno za očekivati da će i ove opštine u narednom periodu doživjeti procvat. Budva je, tokom godina, doživjela određenu zasićenost tržišta i interesovanje kupaca se prelilo u druge primorske opštine, posebno prema Bokokotorskom zalivu i opštinama Tivat i Kotor koje sada predstavljaju najpoželjnije lokacije. Pored južne regije, glavni grad Podgorica je centar države u kom živi trećina stanovništva i čije tržište značajno raste - kaže Đikanović.

Tržište nekretnina u sjevernoj regiji je skoro pa i nepostojeće, sa izuzetkom Žabljaka i Kolašina koji su se programom ekonomskom državljanstva pozicionirali na mapi investicionih destinacija.

- Veći broj kondo hotela se trenutno gradi u ovim gradovima što je značajno podiglo cijenu kvadrata. Sveukupno, zlatni trougao Tivta, Kotora i Budve generiše najveće interesovanje kupaca - ističe.

Kada je riječ o trendu rasta cijena, sagovornik eKapije navodi da je on otpočeo u drugoj polovini prošle godine, a ubrzao u 2023.

- Brojni su faktori doveli do rekordnog rasta, između ostalog visok nivo inflacije, kako na globalnom tako i na lokalnom nivou, ali i visoka tražnja za nekretninama koja je dobrim dijelom odgovor na nestabilnu ekonomsku i geopolitičku situaciju što je podstaklo rast investicionog ulaganja u nekretnine - smatra Đikanović ističući da su ovi trendovi su doveli i do povećane aktivnosti na tržištu i skoro pa rekordnog priliva inostranog kapitala koji su u kombinaciji sa većim troškovima poslovanja doveli do značajnog povećanja cijena.

- Naravno postoje tu i drugi faktori kao što je znatan priliv Ukrajinaca i Rusa, program ekonomskog državljanstva koji je bio aktivan do kraja 2022, ali i rast zarada stanovništva što je podstaklo rekordnu vrijednost novoodobrenih stambenih kredita u prošloj godini. Kao što sam već napomenuo, ponuda stanova raste, što će svakako uticati na smanjenje jaza između ponude i tražnje, ali zbog i dalje visoke aktivnosti na tržištu i značajnog priliva stranih investicija u nekretnine, mišljenja sam da tržište neće imati problema da apsorbuje novonastalu ponudu i vjerujem da neće doći do značajnih promena u skorijem periodu - dodaje naš sagorovnik.

Kako navodi, dalja ekspanzija ponude u kombinaciji sa potencijalno dužim periodom povišenih kamatnih stopa može dovesti do određenih cjenovnih korekcija u drugoj polovini naredne godine.

- Svakako, tržište je nepredvidljivo i brojni su faktori koji mogu uticati na buduća kretanja zato je i nezahvalno davati neke dugoročnije projekcije.

Od početka godine u Crnoj Gori je primijetan pad stranih direktnih investicija. To se, međutim, ne odnosi i na tržište nekretnina koje i dalje bilježi rast. Tako su, navodi Đikanović, u periodu od januara do jula ove godine strana ulaganja u nekretnine nastavila da rastu, dostižući vrijednost od 260 mil EUR.

- To predstavlja povećanje od 9% u odnosu na isti period 2022. - godine koja se istakla kao rekordna u pogledu investicionih aktivnosti u poslednjih 15 godina. Ovo pokazuje da Crna Gora nastavlja da bude atraktivno tržište za strane kupce uprkos padu ukupnih investicija i značajnom povećanju cijena nekretnina - kazao je Đikanović.

Među glavnim ulagačima se izdvajaju tradicionalno prisutni investitori iz Srbije, Rusije i Njemačke koji su i dalje veoma aktivni na tržištu, a takođe i investitori iz Turske i SAD-a koji su proteklih godina sve prisutniji.

- Stabilan je i trend kupaca iz Velike Britanije, Austrije, Švajcarske, Bosne i Hercegovine, Ukrajine i Ujedinjenih Arapskih Emirata. Ukoliko se trend rasta nastavi, postoji mogućnost da vrijednost stranih ulaganja u nekretnine dostigne istorijski maksimum u 2023 - ističe Đikanović dodajući da su brojni razlozi zbog kojih vjeruje da će Crna Gora nastaviti da bude atraktivna investiciona destinacija.

- I to ne samo u oblasti nekretnina već i u oblasti biznisa. U prethodnom periodu su napravljeni znatni koraci u privlačenju renomiranih stranih kompanija koje sada uspješno posluju u Crnoj Gori. Ovo našoj državi otvara vrata za velike investicije, a taj multiplikativni efekat investicija u biznise će se odraziti i na tržište nekretnina, a i na ostale segmente ekonomije.

Ukoliko se osvrnemo na region, naročito Beograd, primjećujemo i znatna ulaganja u komercijalne nekretnine. Taj trend, međutim, u Crnoj Gori još uvijek nije zaživio. Tržište komercijalnih nekretnina je u sjenci stanova, slabije zastupljeno i manje razvijeno.

- Manji promet, oskudnija ponuda, ali sa druge strane veliki potencijal je ono što karakteriše ovo tržište i verujem da ćemo u narednom periodu svedočiti ubrzanom razvoju upravo ovog segmenta nekretnina - kaže naš sagovornik.

Prema riječima Đikanovića, fokus tržišta komercijalnih nekretnina je u Podgorici koja predstavlja glavno čvorište poslovnih aktivnosti. Na sjeveru je ovo tržište nepostojeće, a na primorju aktivno u određenom obliku, ali u manjem obimu nego u glavnom gradu.

- Primijetan je nedostatak savremeno opremljenih kancelarijskih prostora namenjenih većim kompanijama. Generalno se ponuda sastoji od manjih kancelarija u starijim stambenim zgradama koje nisu opremljene po savremenim standardima, dok nove poslovne zgrade nemaju dovoljno kapaciteta za sve veće interesovanje međunarodnih ali i domaćih zakupaca. Tražnja je generisana dolaskom i otvaranjem novih kompanija, ali i ekspanzijom postojećih. Među ključnim sektorima koji podstiču interesovanje za moderne poslovne prostore su finansijske, IT i konsultantske kompanije - smatra Đikanović.

Dodaje da poslednjih godina svjedočimo značajnom rastu IT sektora u državi, kako domaćih kompanija tako i inostranih koje gledaju da svoja poslovanja šire u Crnu Goru. To su biznisi kojima je nužno da imaju savremeno opremljene kancelarije.

- Tražnja raste, a ponuda ovakvih prostora je generalno oskudna, pogotovo ponuda kvalitetnih prostora većih kapaciteta. Upravo se ovdje ogleda najveća šansa i smatram da će u narednom periodu doći do modernizacije postojećih i izgradnje novih poslovnih prostora kako bi se zadovoljile potrebe budućih zakupaca. Ono što je takođe interesantno istaći jesu coworking prostori koji su sve popularniji u regionu i privlače sve više kompanija i frilensera. Coworking prostori u Crnoj Gori su donekle prisutni, ali u manjem obimu i manjih kapaciteta nego što je to slučaj u velikim gradovima regiona. Sa ekspanzijom IT sektora i programom privlačenja digitalnih nomada, vjerujem da postoji potencijal za ovaj tip kancelarijskog prostora kako u Podgorici tako i na primorju - poručuje Đikanović.

Crna Gora za regionom zaostaje i kada je riječ o tržnim centrima i ritejl parkovima.

- Aktivnosti na ovom tržištu su već duži niz godina na niskom nivou, ali to se nedavno promenilo dolaskom kompanije BIG CEE koja je u postojeće komercijalne objekte investirala preko 200 mil EUR. Iz kompanije su takođe najavili nove investicije i to u ritejl parkove u više crnogorskih gradova, što će dovesti do širenja ovog tržišta. Vjerujem da će ovaj segment tek da se razvija, a nedavne aktivnosti i najave daju pozitivan signal u prilog tome - kaže naš sagovornik.

Da li je pravo vrijeme za ulaganje u nekretnine?

Kada sve sumiramo, izazovi na tržištu nekretnina su brojni. Cijene rastu, krediti su sve skuplji, a značajnije promjene još uvek nisu na vidiku. Da li je onda, uprskos svim tim izazovima, pravo vrijeme za ulaganje u nekretnine?

Naš sagovornik ističe da je ovo izuzetno težak period za građane koji gledaju da riješe svoje stambeno pitanje s obzirom na trenutne cijene i nepovoljnije uslove kreditiranja. Zato je, navodi, nužno da država pojača svoje napore i pomogne građanima da riješe stambena pitanja putem projekata solidarne gradnje, subvencija i poreskih olakšica.

- S investicionog aspekta, smatram da je ulaganje u nekretnine u Crnoj Gori odlična prilika, naravno pod uslovom da se uradi detaljna analiza tržišta i odabere prava investicija. Odličan potencijal karakteriše naše tržište koje i dalje ima prostora za napredak u brojnim segmentima - smatra Đikanović.

Kako navodi, Crna Gora je turistička destinacija koja raste iz godine u godinu i gdje se sve veći akcenat stavlja na elitni turizam.

- Tome svjedoče brojni renomirani projekti, ali i globalni hotelski brendovi koji su sve prisutniji na našem tržištu. Dodatno, sve smo atraktivnije tržište za međunarodne kompanije, a postoji i realna mogućnost učlanjenja u EU do 2030. Ovo su neki od glavnih razloga zašto smatram da su nekretnine na duže staze vrlo unosna investicija u Crnoj Gori - zaključuje Darko Đikanović u razgovoru za eKapiju.