REBEC 2023: Kada je stan u Beogradu bio skuplji od Menhetna i zašto je tržište nekretnina ovdje otpornije na krizu od ostatka svijeta?

Naredne godine biće veoma izazovne za tržište komercijalnih nekretnina, jer se nakon kovida većina zaposlenih nije vratila u kancelarije u onom obimu kako su to činili ranije, saglasili su se govornici na završnom panelu konferencije REBEC 2023, "Gde, kako i zašto idemo?". Beograd je, smatraju, specifično tržište, na kojem potražnja za poslovnim prostorom i dalje postoji, što je posljedica toga što se krenulo od nule.

- Javni prevoz u Njujorku se koristi 70% u odnosu na period prije kovida, u San Francisku je taj procenat 35%. Direktan uticaj je da u centrima gradova nekretnine ostaju prazne. U Njujorku već postoji inicijativa da se nekretnine koje se koriste kao poslovni prostori pretvore u stambene četvrti - rekao je Nebojša Bjelotomić, direktor organizacije Digital Serbia.

On je dodao da je prošle godine Beograd imao veliki rast kada su se doselile firme iz Rusije, što je prema njegovim riječima zamaskiralo trend da kompanije u Beogradu mahom rade tako što pola radnog vremena zaposleni dolaze na posao, dok polovinu rade od kuće.

Takođe, kako je istakao, stanovništvo na Balkanu se smanjuje za oko 10% na svakih 10 godina.

- Dakle imate manje ljudi sa jedne, a sa druge strane prvi put je moguće, recimo za IT sektor, da ljudi rade van velikih gradskih centara, sa recimo Divčibara ili Stare planine. Osim toga i obrazovanje je sve dostupnije onlajn. Iako ovi podaci o smanjenom korišćenju javnog prevoza iz San Fanciska djeluju daleko odavde, mislim da ćemo u narednih pet godina i ovdje vidjeti poslovne prostore koji nisu u potpunosti zauzeti - rekao je Bjelotomić.

Tržište komercijalnih nekretnina u SAD je bilo fantastično decenijama, sve do kovida, istakao je Vladimir Đukanović, privatni investitor i preduzetnik.

- Sada cijene i potražnja padaju drastično. Inicijativa za povratak u kancelarije nije zaživjela onako kako su željeli. Veliko pitanje je šta će biti sa poslovnim prostorima - kaže Đukanović.

U Beogradu, dodaje i dalje ima potrebe za gradnjom i tržište i dalje raste.

- Treba da imamo na umu da Beograd prije 15 godina nije imao klasičnog poslovnog prostora, tako da se ovdje krenulo od nule. Na razvijenijim, zrelijim tržištima, stvari postaju teže, a veliko pitanje je kako vratiti ljude u kancelarije. To nije samo problem industrije, neko i socijalni fenomen, jer šta raditi sa svim tim ljudima koji ostaju kod kuće. Kada se ide na posao, ljudi se više druže, više kreću, više troše novac - navodi.

Đukanović smatra da ćemo brojne posljedice ovog trenda tek vidjeti, kao i da će narednih pet godina biti izazovno.

- Biće teško za tržiše komercijalnih nekretnina, ali s druge strane će ljudima u stambenim prostorima vjerovatno biti potrebni dodatni kvadrati, da bi u njima mogao da se obavlja i posao, ali i porodični život - rekao je Đukanović.

Đukanović je istakao da ga ljudi pitaju kada će cijene u Beogradu početi da padaju, ali smatra da se to neće dogoditi sve dok je potražnja veća od ponude, kao i da treba imati na umu istoriju tržišta nekretnina u Beogradu, koje je 90-ih urušeno.

- Porodični prijatelji su 1984. godine prodali stan od 120 m² u Ulici Kneza Miloša u Beogradu i kupili stan od 140 m² na Menhetnu. Dakle sredinom 80-ih Beograd je bio skuplji od Menhetna i to ljudi često ne razumiju. Kada se žale zbog rasta cijena, to je zbog toga što ne poznaju istoriju ovog regiona i ovog grada - rekao je.

Ističe da je tokom 90-ih tržište nekretnina u Srbiji urušeno, pogotovo u provinciji.

- Stoga, je dobra strategija pronaći lokaciju na koju bi se ljudi preselili, jer je prostora mnogo. Ne pričam o planinskim mjestima, već o selima koja se nalaze u okolini Beograda, gdje su nekretnine i dalje veoma jefitine, gdje uz velike kuće dolazi i zemljište - kaže.

Prema njegovim riječima, Beograd će biti specifično tržište u ovoj krizi.

- Tržište nekretnina u Beogradu biće otpornije zato što je potražnja veća od ponude. U centru grada je trenutno veći problem naći odgovarajući poslovni prostor, a kada ga pronađu, ljudi često i ne pitaju za cijenu - ističe Đukanović.

Generaciju Z, prema riječima Vladimira Đukanovića, nije briga za poslovni prostor.

- Generacija Z nije u velikoj meri spremna na kompromise. Navikli su na gedžete u mnogo većoj meri nego mi. Za mene rad od kuće ne bi bio dobra opcija, ali razumem da je ovo generacijska stvar, oni vide svet u totalno drugačijem svetlu. Zabrinut sam za socijalni apspekt, jer sam mišljenja da ti posao daje i neke socijalne veštine, dnevne ciljeve. Prvi cilj mi je: otići ću na posao ili otići ću do tog klijenta. Ali to nije način na koji razmišlja generacija Z - rekao je Đukanović.

Bjelotomić smatra da je problem i u organizaciji poslovnog prostora.

- Kancelarije su ranije bile pojedinačne kocke u kojima su ljudi izolovano radili, a sada se ide u drugu krajnost - sve postaje prostor za sastanke, otvoreni koncepti, sa uzanim hodnicima između velikih sala, gdje ponovo nedostaje prostora za socijalizaciju kakvu ljudi žele - ćaskanje sa kolegama i kratke razgovore - isitče Bjelotomić.

Prema Đukanovićevim riječima ideja o tome da li će AI preuzeti poslove se vremenom mijenjala.

- Ranije smo imali ideju koje poslove će preuzeti vještačka inteligencija, sada se ta percepcija mijenja. Pritom, treba imati na umu da nas neće zamijeniti AI, nego osoba koja umje da koristi AI na adekvatan način - smatra ovaj finansijski analitičar.

Vještačka inteligencija će, dodaje, uticati i na tržište nekretnina.

- Recimo, dobar novinar može napisati 1.000 riječi na dan, sa provjerom, fact checking-om i čitavim procesom. Novinar koji koristi ChatGPT i druge alate, može napisati 20.000 riječi. To je 20 članaka. Dakle ukoliko ste vlasnik dnevnih novina i treba vam 200 zaposlenih novinara, u budućnosti će vam biti potrebno 20. To će se odraziti i na tržište nekretnina. Ako čak i zadržite poslovni prostor, neće vam biti potrebno toliko kvadrata.

Optimističan je kada je riječ o vještačkoj inteligenciji i radnim mjestima.

- Ljudi se uvijek plaše gubitka poslova. Čuvena je priča o ljudima koji su lomili tekstilne mašine. Ali u praksi se dešava da što više vrijednosti dodaš ekonomiji, što su zapravo i učinili ljudi koji su koristili mašine, više zarađuješ. Tehnologija se razvija, ali se razvija dovoljno sporo da ljudi mogu da ovladaju novim vještinama - navodi.

Bjelotomić smatra da će nam pomoć AI biti potrebna u budućnosti.

- S obzirom na to da smo demografski staro društvo, biće nam potrebna sva AI pomoć koju možemo da dobijemo, jer naše društvo neće moći da brine samo o sebi. Prva industrijska revolucija je privukla ljude sa sela u grad, a možemo reći da će četvrta industrijska revolucija da ih vrati na selo, gdje će moći da uživaju u svim tehnloškim privilegijama - smatra Bjelotomić.

Prema njegovim riječima zbog starenja društva, ali i promjene ekonomskih tokova, značajan izazov u narednom periodu biće i radna snaga.

- Veliki problem u narednom periodu biće i gdje naći radnu snagu. Lanci snabdijevanja su imali mnogo poteškoća, pa sada ljudi na svakom kontinentu prave sopstvene lance snabdijevanja. Sve više kompanija se iz Azije seli u Evropu. Na primjer u Srbiji oko 3.000 ljudi iz IT sektora radi u automobilskoj industriji. Ali ako bilo koja od ovih kompanija bude želela da raste, moraće da se takmiči i za privlačenje kadrova - kaže Bjelotomić.