Cijeli Balkan se decenijama neuspješno bori sa problemom bespravne gradnje i pitanjima legalizacije

Na desetine hiljada zahtjeva je prošle godine podnijeto za legalizaciju bespravno sagrađenih objekata u crnogorskim opštinama.

Bilo je preko 56.000 zahtjeva, a legalizovana su 2.722 objekta, posljednji su podaci Ministarstva ekologije, prostornog planiranja i urbanizma.

Ministarstvo je napravilo računice po kojima bi opštine mogle prihodovati oko 100 mil EUR da je čitav posao završen, a ovako je prihod bio nešto preko pet miliona.

Poziv za legalizaciju je objavljen 2018. godine i ni nakon pet godina ne nazire se kraj ovom postupku, a ključni razlog za to je nepostojanje planske dokumentacije od koje je najvažniji Plan generalne regulacije (PGR) za koji je vezan ovaj postupak. PGR je trebalo da bude završen u oktobru prošle godine, ali pošto je bilo izvjesno da se to neće desiti, Skupština je u julu izglasala izmjene i dopune Zakona o prostornom planiranju i izgradnji objekata kojima je rok za izradu PGR pomjeren za godinu dana.

Od ukupnog broja najviše zahtjeva za legalizaciju je stiglo u Podgorici 13.762, dok je najmanje podnijetih zahtjeva u Šavniku - svega 53.

Skoro devet hiljada zahtjeva nije ni obrađeno jer opštine nemaju dovoljan broj službenika i namještenika koji rade na poslovima legalizacije, kao i zbog toga što je ovaj postupak i dalje u toku pa pristižu novi zahtjevi, kao i zahtjevi onih koji su prethodno odbijeni zbog nepotpune dokumentacije.

Rok za završetak procesa ne postoji, a postoji više problema koji usporavaju planove.

- To je, prije svega, nedostatak PGR za koji se vezao proces legalizacije, nedostatak stručnog kadra koji radi na sprovođenju postupka legalizacije, zatim, s obzirom da je puno podnesenih zahtjeva za legalizaciju od strane stranih državljana (Rusija, Ukrajina, Izrael, UAE,…), nemogućnost dostavljanja obavještenja/rješenja u skladu sa Zakonom o upravnom postupku (shodno našem Zakonu o planiranju i izgradnji objekata). Tu su i trenutni društveni problem i sajber napad koji je potpuno onemogućio sam postupak legalizacije - građanima, projektnim biroima, inženjerima, nadležnim organima lokalne uprave i nama kao nadzornom organu - objašnjavaju u Ministarstvu.

Iz ovog resora su naveli da prema posljednjim izmjenama zakona iz avgusta 2020. godine rok za legalizaciju bespravnih objekata nije oročen, tako da nadležni opštinski organi koji se bave ovim postupkom svakodnevno primaju nove zahtjeve za legalizaciju. Prema važećem zakonu bespravni objekti se mogu legalizovati jedino ako se nalaze na orto-foto snimku, uz ostalu dokumentaciju koja je predviđena zakonom.

Pored odlaganja donošenja PGR-a brojni su razlozi koji onemogućavaju ili usporavaju proces legalizacije. U praksi, značajan broj podnosilaca zahtjeva za legalizaciju nije podnio potpunu dokumentaciju, često nisu ostavili adresu kako bi im resorni sekretarijat dostavio obavještenje za dopunu zahtjeva. Usko grlo sve vrijeme je nedostatak kadrovskih kapaciteta u Upravi za katastar i državnu imovinu, jer su ovoj službi pored osnovnih poslova pridodati i poslovi ovjere i sprovođenja elaborata premjera bespravnih objekata, te se neprimjereno dugo čeka na njegovu ovjeru i katastarsko sprovođenje, a taj dokaz je obavezan u postupku legalizacije. Mnogi vlasnici bespravnih objekata nemaju riješeno imovinsko-pravno pitanje na zemljištu na kojem je bespravni objekat izgrađen…

Jedan od problema u legalizaciji sa kojim su se građani susreli je taj što lokalni službenici nijesu uspijevali da u roku obrade zahtjeve, pa su mnogi i tri godine nakon predaje dokumentacije odbijani i to zbog nedostatka dokumentacije koja je proizilazila iz kasnijih izmjena zakona. Čak i nakon dopune dokumentacije građani su dobijali rješenja kojima je legalizacija objekata odbijena jer ne postoje planski dokumenti.

Iz Ministarstva su na pitanje Vijesti da li sve opštine imaju odluku o utvrđivanju naknade za korišćenje prostora za bespravne objekte kazali da od 24 opštine Budva, Bar i Tivat nijesu donijeli ovu odluku.

Za sada nemaju podatak koliko je svaka opština prihodovala novca po osnovu ove naknade.

- Godišnja naknada za korišćenje prostora po metru kvadratnom bespravnog objekta može iznositi od 0,5 do dva odsto prosječne cijene građenja metra kvadratnog novoizgrađenog stambenog objekta u Crnoj Gori, a koju objavljuje Monstat za godinu koja prethodi godini za koju se naknada utvrđuje - rekli su u ministarstvu.

O bespravnoj gradnji u Hrvatskoj u javnom se prostoru govori praktično od samih početaka turističke industrije i njezine ekspanzije u procentu BDP-a, tačnije od sedamdesetih godina prošlog vijeka. Iako ilegalnih nekretnina ima na cijelom prostoru Hrvatske, fokus je najčešće bio na priobalnom pojasu.

Naime, hrvatska obala od Umaga do Dubrovnika s pripadajućim ostrvima čini jedan od najljepših i najatraktivnijih turističkih bisera u svijetu. Tome u prilog idu i kontinuirani, rekordni podaci o broju posjetilaca i ostvarenim noćenjima. Međutim, Hrvatska od svoje samostalnosti do danas nije uspjela pronaći relevantan i pravno održiv način koji bi u temelju srezao ilegalnu gradnju popraćenu betonizacijom obale što posljedično stvara hiper apartmanizaciju bez dostatne infrastrukture s primjesama favele.

Istini za volju, ne bori se samo Hrvatska s tim problemom. Slična je situacija decenijama u Grčkoj, Italiji, Portugalu, Španiji i djelovima Francuske.

Sve to u mediteranskim državama kumulativno dovodi do nepoželjnog oblika turizma koji nije baziran na luksuznim i ekološki održivim rezidencijama te autentičnom gastro i kulturnom užitku već na masovnom obliku takozvanog "party" ili "backpaker" turizma bez dugoročne strategije koji najčešće ide na štetu prirode, kulturne baštine i domicilnog stanovništva.

Za kontekst ove priče bitno je za naglasiti da je u Hrvatskoj posljednjih godina procvjetao i nekretninski biznis. Bogati stranci i investitori kao na pijaci kupuju građevinska zemljišta koja su vjekovima bila u porodičnom vlasništvu istarskih i dalmatinskih familija. A kad realizuju svoju investiciju nerijetko devastiraju i obalu. Dokazuje to i serijal Večernjeg lista u kom se otkrilo najmanje desetak nelegalnih objekata, u vlasništvu stranaca, u srcu Istre i Dalmacije.

Stoga ne treba tražiti antropološku razliku između Hrvata i, recimo, Njemca ili Austrijanca, nego jasno kazati da se obala rasprodaje i devastira zato što je institucionalni aparat ravnodušan, a zakonodavni okvir neefikasan.

Ako je vjerovati statistici Hrvatske narodne banke (HNB) o prometu nekretninama, onda je milionera (u eurima) u Dalmaciji sve više, a zemljišta sve manje. Prema podacima Poreske uprave, najviše su u Hrvatskoj kupovali Austrijanci, Njemci, Česi i Poljaci. Stranci su tako samo u 2021. kupili više od 10.000 nekretnina u Hrvatskoj, što je 50% više nego 2020. godine. Ekonomski institut u Zagrebu izračunao je da su stranci u posljednjih deset godina u Hrvatskoj pokupovali više od 315.000 nekretnina.

Naravno, kupovina po hrvatskoj obali intenzivirala se ulaskom u EU, a makroekonomisti vjeruju da će se proces još više ubrzati zbog Šengena kojem je Hrvatska pristupila ove godine.

Dakle Hrvatska se suočava s više problema istovremeno.

Prvi je nesumnjivo "siromašna" poreska politika i regulativa kad je riječ o prodaji velikih građevinskih zemljišta na obali. Država ni u kojem smislu ne pokušava vlasnike nekretnina podstaknuti na biznis, turizam, poljoprivredu ili stvaranje dodate vrijednosti već, paradoksalno, olakšava rasprodaju Jadrana što u suštini ne bi bilo loše da se stranci pridržavaju zakona. No najčešće oni, kao i Hrvati koriste pravne praznine, društvene anomalije i partikularne interese što završava devastacijom obale.

Drugi veliki problem je ekspanzija ilegalnih građevina i nepostojanje zakonodavnog i institucionalnog okvira koji bi se s tim problemom obračunao. Najčešće je za takve slučajeve nadležan Državni inspektorat koji ima tek puke ovlasti plombirati gradilište i naplatiti kaznu, ali ne i spriječiti investitora da istu kaznu plati, neometano nastavi graditi i naposljetku legalizuje svoj objekt.

Treći problem tiče se devastacije prirode, kulturne baštine i demografije. Naime, iseljavanje s ostrva i malih gradova u Dalmaciji i Istri sve je veći problem. Opšte društveno beznađe, loša poslovna klima te klijentelizam doveli su do toga da prosječan Dalmatinac gleda kako prodati zemlju da bi se nastanio u stanu u Splitu ili Zagrebu koji košta i do 5000 eura po kvadratu. Dakle, Hrvatskoj prijeti opasan scenario da se veliki dio obale pretvori u betonsku party destinaciju u stranom vlasništvu gdje će poslove obavljati stranci.

Hrvatska je prije desetak godina zakonom obvezala na "legalizaciju nezakonito izgrađenih građevina" pri čemu su geodeti imali pune ruke posla. Međutim iz današnje perspektive stiče se utisak da je to tek bio očajnički potez države da u blagajnu slije silan novac, ali ne i da riješi gorući problem.

Ukratko, ne možemo očekivati ikakvu viziju na nacionalnom nivou, a samim time i zakonodavni okvir koji bi pratila stroga institucionalna kontrola ako se GUP-ovi u opštinama i gradovima donose svakih deset i više godina, dok Hrvatska nema strateški dokument o održivosti turizma i dok se građevinske dozvole u lokalnim sredinama izdaju i zavise o političkim i parapolitičkim pritiscima i interesima.

Pandemija koronavirusa, tačnije ljeto 2020. godine, bilo je vrijeme kada su mnogi iz regije otkrivali nakaradan put preko Svitave do Neuma, jedinog grada na bh. obali. Znamo i zašto, tog ljeta su granice bile zatvorene, pa su se u Neumu obreli većinom Bosanci, Hercegovci, ali i Srbijanci, dok su se drugi turisti brojali na prste. Elem, pitam jedne večeri konobara iz Zavidovića, koji je ljetnih mjeseci obavezno na obali, ko mu najviše nedostaje. Odgovara kao iz topa: Japanci i Koreanci. U blagom šoku gdje baš njih nađe pitam zašto oni. Odgovara: Vole Neum. Znaš kakva je kod njih arhitektura? Sve pod konac. E, oni se oduševe što je kod nas sve ovako nabacano.


Jedan od uzročnika ekspanzije nelegalne gradnje leži u izmjenama regulacionih planova.

- Više od 1.000 izmjena i korekcija regulacionog plana je bilo u gradu Sarajevu. To se može provjeriti u Skupštini Grada. Nećete moći vjerovati. Idete danas ulicom i znate šta je na tom mjestu planirano, a već sutra prođete i vidite da se gradi nešto drugo, u stvari ono što je izmijenjeno - govori Hasan Ćemalović, ugledni bosanskohercegovački arhitekta.

Dodaje da sve ono što vam kao građaninu izgleda nelogično i što mu kao takvo smeta u Sarajevu je u stvari najočitiji primjer neleglne gradnje.

- Nijedne zgrade nema normalno. Zašto je to tako to je velika priča. Ekstrema imate koliko hoćete, ali najveći ekstrem su Tibra na Stupu, te Sarajevo Tower. Dakle, imamo i mi Tower, vidite kako je lijep. On je simbol grada, u sve se uklapa. Sad moramo prema njemu raditi, mijenja mjerilo grada cijelog. Sad može samo kabastije i veće - ironično će Ćemalović na pojavu novih objekata u Sarajevu.

Upravo stanari Sarajevo Towera bili su jedni od onih koji su čekali i nakon dugo vremena konačno dobili pravosnažnu upotrebnu dozvolu.

Bespravna gradnja apartmanskih naselja nije zaobišla ni Bjelašnicu, planinu nadomak Sarajeva. Mediji su izvještavali da nikada nije urađena procjena uticaja gradnje na životnu sredinu i da Opština Trnovo nema okolinsku dozvolu.

Problem nelegalno izgrađenih objekata zastupljen je i u Mostaru, a do tačnog broja koliko ih ima, gotovo je nemoguće doći. Primjera nelegalne gradnje je mnogo - od bespravnih poslovnih objekata do zgrada koje niču u dvorištima drugih. Rijetki su slučajevi gdje su građani uspjeli spriječiti gradnju. Jedan takav zabilježen je u Ulici kneza Domagoja nakon tri godine pravne borbe zaustavljena je izgradnja zgrade.

Možda i najočigledniji primjer bespravne gradnje nalazi se u samom centru Banje Luke. Riječ je o famoznom Bijelom dvoru koji se gradi svega nekoliko metara od Gradske uprave i koji nema potrebne dozvole.

Iz Ministarstva za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju Vlade Republike Srpske tvrde da su izdali samo dvije dozvole - za uklanjanje postojećih objekata i za izvođenje pripremnih radova. U Gradu, sa druge strane, kažu da to nije u njihovoj nadležnosti. Republička uprava za inspekcijske poslove utvrdila je da investitor nije imao potrebna dozvole za izgradnju Bijelog dvora. Naređeno je da se sruše djelovi koji su izgrađeni bez dozvole, ali do danas to nije urađeno.

Neimari i oni koji ih izdašno finansiraju ne mare za pravila struke, za kvalitet života, za sve ono što čine jednom gradu. Možda je najbolje to opisao najpoznatiji arhitekta iz BiH, odnedavno član ANU BiH Amir Vuk Zec: "Ova profesija je javna, mi smo dio prostora i zato smo uvijek izloženi kritici. Taj prostor nas određuje i jako utiče na nas. Kad te cipela žulja, žulja tebe, ali kad te objekat žulja, onda žulja cijeli grad".

Podatak da u Srbiji i dalje postoji oko dva miliona nelegalizovanih stambenih objekata najslikovitije pokazuje da dosadašnji pokušaji legalizacije nisu dali rezultat i da je potrebno osmisliti novu strategiju kako bi se ovaj problem iskorijenio.

Najvažnij razlog zbog koga treba pokazati toleranciju i razumijevanje za rješavanje ovog za društvo bolnog pitanja je taj što, prema tvrdnjama nadležnih u Srbiji, oko 90% od skoro dva miliona objekata koji čekaju na legalizaciju, pripadaju građanima koji su ih nelegalno gradili kako bi riješili stambeno pitanje, a ne da bi stekli brzu i unosnu zaradu kršeći zakon.

Nezavisno od toga postoje hiljada objakata koje ne ispunjavaju uslove za legalizaciju, a kako situacija može da bude dramatična pokazuje i primjer nedavnh poplava pošto je jedan od uzroka izlivanja voda i gradnja u rječnim koritima!

Koliko je mnogo nelegalnih objekata vidi se kad se uporedi sa rezultatima nedavnog popisa koji su "otkrili" nešto više od 2,5 miliona domaćinstava, dakle praktično svako domaćinstvo ima neki divlji objekat u vlasništvu.

Da inicijative države da se nelegalna gradnja suzbije nisu imale učinka najbolje ilustruje podatak da je i pored toga što je od 2015. godine legalizovano oko 300 hiljada stambenih objekata, broj onih imaju status "divljih" i dalje je zabrinjavajuće veliki što znači da ih je u međuvremenu niklo još dosta.

Da bi se riješio problem nelegalne gradnje, izmjenama Zakona o ozakonjenju, koje su stupile na snagu 2018. godine, odnosno motivisali građani da kuće koje su izgradili legalizuju, definisano je da ako to ne učine u roku od pet godina, odnosno do 6. novembra ove godine, objekat neće moći da se legalizuje i moraće da bude porušen.

Međutim, u međuvremenu je Ustavni sud 3. novembra prošle godine utvrdio da su izmjene tog zakona neustavne što znači da i objekti koji će zaključno sa 6. novembrom tekuće godine biti legalizovani i dalje to nisu, odnosno da i dalje ostaju "divlji".

S obzirom na tu činjenicu, kao i da je bilo primjedbi na neažurnost lokalne samouprave u rješavanju zahtjeva za legalizaciju, evidentno je da treba potražiti nova rješenja kako bi ona bila masovna i efikasna. Ovo je potrebno i zbog toga što su zakonskim rješenjima koje je u međuvremenu poništio Ustavni sud, obuhvaćeni samo oni objekti koji su građeni nakon 27. novembra 2015. godine, a mnogi su izgrađeni ranije.

Savjet za imovinu i investicije NALED-a je mišljenja da digitalizacija postupka i masovno sprovođenje ozakonjenja nelegalnih objekata treba da bude jedan od prioriteta aktuelne Vlade Srbije. Za iznalaženje efikasnog modela po kojem bi se sprovela masovna legalizacija zalaže se i Republički geodetski zavod.

U NALED-u smatraju da je potrebno da se digitalizuje postupak ozakonjenja, da se sprovede uvezivanje nadležnih organa i građana koji podnose zahtjeve i da se obavi kategorizacija predmeta. Potrebno je, kažu u NALED-u, razlikovati slučajeve u kojma je neko gradio na svom ili tuđem zemljištu, da li je riječ o nadgradnji, pomoćnim objektima ili gradnji glavnog objekta. Kako postoje i ne tako usamljeni slučajevi ljudi koji su kupili stanove u nelegalnim zgradama u NALED-u ističu da bi njima trebalo omogućiti da pokrenu postupak ozakonjenja svojih stanova.

Ministarstva ekologije prostornog planiranja i urbanizma CG

Skupština Crne Gore

Uprava za katastar i državnu imovinu CG

Monstat

Hrvatska narodna banka

HNB

Poreska uprava Hrvatske

Ekonomski institut u Zagrebu

Opština Trnovo

ANU BiH

Ministarstvo za prostorno uređenje građevinarstvo i ekologiju RS

Ustavni sud Srbije

NALED

Vlada Srbije

Republički geodetski zavod Srbije

Hasan Ćemalović

Amir Vuk Zec

Plan generalne regulacije

PGR

Zakona o prostornom planiranju i izgradnji objekata

izgradnja objekata

legalizacija

legalizacija nelegalno izgrađenih objekata

nelegalna gradnja